רגע לפני שחותמים: איזה מס באמת משלמים על מכירת דירה?
למכור דירה נשמע כמו חלום… עד שהמיסוי מתעורר
מכירת דירה בישראל יכולה להיראות לרגע כמו הזדמנות כלכלית נדירה – במיוחד כשלוח הנכסים מתפוצץ, והמחירים עולים כלפי מעלה כאילו מדובר בביטקוין בשנת 2017. אבל אז נכנס לתמונה השותף הפחות מדובר בעסקה: מס השבח. ולצידו בכבוד – מס רכישה, היטל השבחה, ולעיתים גם חיובים אחרים. פתאום "רווח נאה" נשמע קצת פחות נוצץ.
אז אם אתה על סף מכירת דירה, או רק חולם על היום שבו תוכל להיפרד מהנכס שלך עם חיוך ומזומנים – כדאי מאוד להבין מה תצטרך לשלם למדינה. במדריך הבא נעבור על הצירוף "מס על מכירת דירה", נבין מהם סוגי המסים שחשוב להכיר, מתי אפשר לקבל פטור, ואיך להתנהג חכם (ולא רק מהר) במגרש של מס הכנסה. כן – גם אם אתה לא כלכלן, תוכל להבין הכול. מבטיח.
מהם המסים הקיימים על מכירת דירה?
לפני שנתבלבל בין ראשי תיבות וסעיפי חקיקה, הנה סקירה מסודרת של שלושת הסוגים המרכזיים של מסים הקשורים למכירת דירת מגורים:
- מס שבח: המס העיקרי שמוטל על הפער בין מחיר הקנייה למחיר המכירה של הדירה – כלומר, הרווח שהמוכר עשה.
- מס רכישה: לא רלוונטי למוכר – אבל חשוב להבין אותו כי הוא משפיע על שיקולי הקונה (ועל מה שאתה תוכל לבקש ממנו).
- היטל השבחה: תשלום לרשות המקומית במקרה והתבצעה השבחה בזכויות המקרקעין (כמו תוכנית חדשה או תוספת בנייה).
מס שבח – איך מחשבים, מי פטור ומי לא?
קודם כל, מהו "שבח" בכלל?
שבח (כן, כמו ההפך מ"גנאי") הוא ההפרש החיובי שנוצר בין מחיר הקנייה של הנכס לבין מחיר המכירה שלו – בניכוי הוצאות מוכרות. לדוגמה:
| פרמטר | סכום |
|---|---|
| מחיר קנייה | ₪1,000,000 |
| מחיר מכירה | ₪1,500,000 |
| שבח | ₪500,000 |
אז כמה באמת משלמים?
מס השבח החל מ-2001 הוא 25% מהשבח הריאלי – זאת אומרת, לאחר התחשבות באינפלציה ובהוצאות שהמוכר הוציא על שיפוץ, תיווך, עורך דין וכו'. כמובן, יש חישובים מורכבים יותר לפי שנת הרכישה, מספר דירות שבבעלותך ופרמטרים אחרים.
מתי אפשר לקבל פטור ממס שבח?
- דירה יחידה – אם זו הדירה היחידה בבעלותך, והחזקת בה לפחות 18 חודשים – אתה זכאי לפטור מלא ממס שבח (אם עומדים בתנאים נוספים).
- מכירה לפי הורשה – ירשת דירה ומוכרים אותה בתנאים דומים לדירה יחידה? בדרך כלל גם פה תקבל פטור.
- מכירה לפי סעיף 49ב(5) – מכירה של דירה שלא שימשה למגורים בפועל, אך עומדת בתנאים מסוימים לקבלת פטור חלקי או מלא.
אבל רגע… מה עם היטל השבחה?
פה זה מסתבך. היטל השבחה אינו קשור למס הכנסה – אלא לרשות המקומית. ואם לדייק: כשהקרקע של הדירה עלתה בערכה בגלל אישור של תוכנית (תב”ע), היתר או הקלה, הרשות המקומית תגיד "תודה רבה – עכשיו שלם לנו 50% מההשבחה".
אם לדוגמה ערך הקרקע עלה ב-₪200,000 בעקבות תוכנית חדשה – תשלם ₪100,000 לרשות המקומית. הרבה אנשים מופתעים מהתשלום הזה ברגע האחרון… וכאן הטיפ הכי טוב שאני יכול לתת: לפני שמוכרים דירה – לבדוק שמאי מקרקעין כבר בשלבים המוקדמים.
כן, זה מורכב. אז הנה כמה שאלות נפוצות (ותשובות שיחסכו עצבים)
- שאלה: יש לי שתי דירות. האם אני יכול לקבל פטור ממס שבח?
- תשובה: לא. פטור לדירה יחידה ניתן רק אם זו דירתך היחידה. עם זאת, אפשר למכור דירה אחת בפטור כל 4 שנים לפי תקנות מסוימות (שלעיתים דורשות תכנון מס).
- שאלה: מה קורה אם אני מוכר דירה שהתקבלה בירושה?
- תשובה: לרוב, יורש שמוכר דירה לפי זכויות של המוריש זכאי לפטור ממס שבח – אם המוריש היה זכאי לפטור.
- שאלה: אילו הוצאות אפשר לנכות כדי להקטין את מס השבח?
- תשובה: שיפוץ מסוים, שכר טרחת עו"ד, עמלת מתווך, מס רכוש ששולם, אגרות – כל עוד יש אסמכתאות, זה עוזר.
- שאלה: האם חובה לשלם את המס לפני המכירה או שאפשר אחרי?
- תשובה: יש להגיש דיווח תוך 30 יום מהרגע שבו נחתם ההסכם, ולשלם תוך 60 ימים. לעיתים ניתן לפרוס תשלומים או לקבל דחייה עם בקשה מתאימה.
- שאלה: אני עומד למכור, אבל גם לקנות – האם יש לזה יתרון מיסוי?
- תשובה: בהחלט. לפעמים עדיף לתזמן את הרכישה וההמכר כך שתיחשב כבעל דירה יחידה בזמן המכירה. תכנון נכון יכול לחסוך עשרות אלפי שקלים.
מה הכח של תכנון מס חכם?
ההבדל בין לשלם 0 ש"ח לבין עשרות ומאות אלפים עשוי להסתתר בפרטים הקטנים. לדוגמה – עמידה בתנאי דירה יחידה יכולה לשנות את כל התמונה. חלק מהטעויות השכיחות:
- מוותרים על החזרי הוצאות בלי לבדוק אם מגיע;
- מבצעים מכירה "עיוורת" בלי לבדוק האם יש השבחה;
- לא בודקים פטורים שמגיעים ליורשים;
- מדווחים באיחור ואז חוטפים קנסות וגיהנום מהפקיד שצריך להסביר לו למה איחרת שלושה שבועות ב"סתם חתימה".
מקרים אמיתיים מהשטח (זהירות – עלול לגרום לקנאה או תסכול)
שלום ויעל מכרו דירת 3 חדרים בצפון תל אביב ב-₪3,200,000. הדירה נרכשה ב-2003 במחיר של ₪800,000. הם לא היו בטוחים אם מגיע להם פטור, והתלבטו אם לפנות ליועץ מס.
לאחר בדיקה התברר כי מדובר בדירה שלישית שלהם, ולכן הם לא זכאים לפטור בגין דירה יחידה. אבל – נחש מה? הם כן היו זכאים לפטור חלקי בזכות סעיף 48ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין. ייעוץ ממוקד חסך להם סכום של ₪92,300 במסים!
ומצד שני – דני ממודיעין חשב שהוא זכאי לפטור מלא, אך לא דיווח בזמן. אחרי שנה קיבל קנס בגובה ₪15,000, למרות שלא היה צריך לשלם כלל במס המקורי. קלאסי.
אז מה למדנו (ואיך ממשיכים מכאן)?
מכירת דירה יכולה להיות אחד הצעדים הפיננסיים הגדולים שתעשו בחיים – אבל זה לא משחק ילדים. לפני שמתחייבים לקונה או סוכן, חייבים לשאול שאלות כמו:
- כמה דירות יש לי רשומות בטאבו?
- מה תאריך הרכישה המקורי של הנכס?
- האם בוצעה השבחה כתוצאה מתכנית חדשה בעיר?
- יש הוצאות מוכרות שאני שוכח לכלול?
סיכום: מס על מכירת דירה – לא סיפור, אבל לגמרי פאזל
נתחיל בלומר: רוב האנשים לא מבינים את כל עומק המשמעויות של המכירה – וזה בסדר גמור. מה שלא בסדר, זה לקבל החלטות בלי לבדוק כמו שצריך. פטורים, חיובים, החרגות ויוצאים מן הכלל – כולם שזורים בתהליך.
תמיד עדיף לפנות לרואה חשבון או יועץ מס – רצוי אחד שמכיר את השוק מקרוב ולא רק קורא את החוקים באינטרנט. ולזכור: תכנון מקדים לא רק חוסך כאבי ראש – לפעמים הוא מכסה טיסה לתאילנד. באזרחות ראשונה.
עומד למכור? אולי כדאי לשאול את עצמך… מה עוד אני לא יודע על המס שאני אשלם (או לא)? אם אתה לא בטוח – זה בדיוק הזמן להתחיל לשאול.