כל מה שצריך לדעת על חוק המשכנתאות בישראל

חוק המשכנתאות: כל מה שצריך לדעת ועדיין לא העזו לספר לכם

אז החלטתם לקחת משכנתא? ובאותה נשימה גם נכנסתם לתוך עולם של כללים, חוקים ורגולציות שמתחבאים מאחורי המילה הקטנה הזאת, "משכנתא". אבל מה באמת עומד מאחורי חוק המשכנתאות? איך החוק הזה משפיע עליכם כשאתם יושבים מול הפקיד בבנק? ובואו נזכיר לעצמנו, מה בעצם הממשלה והבנקים מנסים להבטיח כשקובעים את החוקים שבפועל פעם אחת מצילים אתכם, ופעם אחרת מסבכים אתכם אפילו יותר?

בואו נדבר על זה באופן פרקטי עם חצי קריצה לעולם הפיננסים המעייף והמורכב. חוק המשכנתאות, בתכל'ס, עוטף את כל התהליך שבו אתם מבקשים הלוואה מהבנק לרכישת דירה, וכמובן את חלקו של הבנק בהלוואה. אם נעצור רגע לחשוב על זה, מה שכל אחד מאיתנו רוצה לדעת זה: *איך החוק הזה בא לידי ביטוי כאשר אנחנו מחפשים לעצמנו בית?* כסף? ומינימום כאב ראש?

מה זה בכלל חוק המשכנתאות הזה?

ניקח את זה מלמעלה: חוק המשכנתאות (שבעצם מוגדר תחת חוקים רחבים יותר הקשורים לבנקים ולמימון נכסים) מסדיר את הדרך בה בנקים וגורמים אחרים רשאים להתנהל עם משכנתאות. זה כולל תקנות שקשורות בבפרטים קטנים כמו מנגנון הריבית ועד אמצעים להבטחת זכויותיהם של לווים. מדובר ברגולציה שנועדה לאזן בין הצורך של כל הצדדים לשמור על איזון בין הסיכון והסיכוי: אתם רוצים דירה והבנק רוצה להרוויח (אבל גם להבטיח שכספו יחזור אליו).

החוק הזה גם מבטיח שכל לקוח יוכל לקבל חוזה משכנתא בשקיפות מלאה והבנה של כל התנאים. וכן, בין הוויכוחים האינסופיים על גובה הריבית, יש גם חשיבה רצינית על איך להגן על הלווים מלהיכנס למצוקות שחלילה תסבכו אותם עד ראשם בחובות.

מה אומר החוק על תנאי המשכנתא?

החוק מחייב את הגורמים המלווים (במילים אחרות: הבנקים) להעניק מידע ברור ומפורט לגבי תנאי המשכנתא. לכל פרט קטן יש חשיבות – מחישוב הריבית ועד גובה העמלות שרובנו תוהים למה ומה הן בכלל. הבנק מחויב למסור מידע מלא על ההחזר החודשי, תקופת ההלוואה והירידה או העלייה בערך ההחזר שלכם לאורך השנים.

• באיזה אופן מחשבים את הריבית? החוק מחייב לחשוף מראש אם מדובר בריבית משתנה או קבועה.
• האם יש עמלות נוספות? ודאי, כי הרי חייבים לשלם עבור כל דבר. אבל החוק מחייב מידע שקוף בנוגע לכל עמלה שהבנק לוקח.
• מה קורה אם אתם רוצים לפרוע מוקדם את המשכנתא? כאן יש לא מעט כללים ספציפיים, ואם תרצו לדעת מראש אם וכיצד ניתן לשלם את ההלוואה מוקדם – החובה על הבנק להסביר.

האם החוק מבטיח גם הגנה במקרה של קשיים בהחזר?

יכול להיות שלא תרצו להעלות את התרחיש הזה עדיין, אבל נחשוב לרגע על מצב שבו מתקשים לעמוד בתשלומים. החוק למעשה דורש שהבנקים יציעו פתרונות למקרים כאלו – דחיית תשלומים, הסדרים מיוחדים, הקפאת תשלומים ועוד. בנוסף, יש עוד כלים, כמו משכנתא הפוכה, שיכולים להוות אופציה במצבים מסוימים, אבל הם כמובן מגיעים עם סיכונים משלהם.

איך אפשר להימנע מטעויות עם החוק?

זה נחמד שהחוק בא להגן עליכם, אבל לסטות ממנו אפשר בקלות. לכן, צריך להיות מודעים לדקויות ולעשות שיעורי בית. הנה כמה טיפים שימנעו מכם להיתקל בבעיות מיותרות:

• השוואת משכנתאות היא הכרחית – אל תסתפקו בהצעה הראשונה מהבנק, החוק מחייב את הבנקים להיות שקופים, אז נצלו את זה כדי לקבל את הטוב ביותר.
• בדקו את כל התנאים – קראו את כל החוזים בעיון ואל תהססו לשאול שאלות. אל תיתנו לחזות המסורבלת של המסמכים להפחיד אתכם.
• בדקו אפשרויות פירעון מוקדם – כן, זה נושא קצת משעמם, אבל יכול לחסוך כסף בטווח הרחוק.

דוגמה מהחיים: אורן ויעל רצו לפרוע את ההלוואה מוקדם… וזה מה שקרה

אורן ויעל, זוג מצפון הארץ, החליטו לזרום עם החיים ולקחו משכנתא כדי לממן את רכישת הבית. אחרי כמה שנים, הם קיבלו ירושה מפתיעה והחליטו שהם רוצים לפרוע את המשכנתא לפני הזמן. נשמע כמו תוכנית מעולה, נכון? הם פנו לבנק כדי להבין איך עושים את זה והתברר שבגלל ירידת הריבית, כל פרעון מוקדם ידרוש מהם קנס שמן, מה שדווקא הקטין את התחושה של "צעד נכון כלכלית".

הם הבינו שהם פספסו משהו בתנאים הראשוניים של המשכנתא שלהם שקשור לקנסות הפירעון המוקדם. תראו איפה סדר של כמה אחוזי ריבית לקח אותם – וזה עוד כשהם "בברכה" פרעו את ההלוואה! תמיד חשוב לשאול על כל ההיבטים במקרה ויש לכם סכום כסף נאה. לפעמים נקבל ירושה, זכייה בלוטו (או עזרה רבה מההורים), ופתאום הפירעון המוקדם עלול להכות בחשבון.

שאלות ותשובות נפוצות

• שאלה: האם כל הבנקים מחויבים להציע את אותם תנאים במשכנתאות?
• תשובה: לא, אבל כל הבנקים מחויבים להציע תנאים על פי החוק ולהיות שקופים לגבי ההצעות שהם מגישים. התנאים עצמם יכולים להשתנות בין הבנקים, ככה שזה משתלם להשוות.
• שאלה: מה קורה אם נקלעתי למצוקה כלכלית ולא יכול להחזיר את המשכנתא?
• תשובה: הבנק מחויב להציע פתרונות כמו דחייה או הקפאת תשלומים במקרים מיוחדים. כל מקרה ייבחן לגופו.
• שאלה: האם החוק מאפשר לי לשנות את תנאי המשכנתא לאחר שחתמתי?
• תשובה: במקרים מסוימים ניתן למחזר את המשכנתא, כלומר להעביר אותה למסלול חדש בתנאים שונים, אבל לעיתים מדובר בהליך מסובך שכרוך בעמלות.
• שאלה: האם יהיה כדאי לפרוע את המשכנתא מוקדם?
• תשובה: זה תלוי בתנאים הספציפיים של ההלוואה שלכם. כדאי לבדוק אם קיימים קנסות פירעון מוקדם וכיצד משפיעה ירידה או עלייה בריבית.
• שאלה: מה קורה במצב שבו אחד מבני הזוג נפטר במהלך תקופת המשכנתא?
• תשובה: במדינת ישראל קיימות הוראות המאפשרות לבחון מקרים מיוחדים של הפחתה או ביטול החזרים במקרה זה, בהתאם לתנאים מסוימים.

אז איך נראים המספרים במשכנתאות?

כדי להבין איך הדברים עובדים בפועל, הכנתי לכם טבלה קטנה שתראה לכם בצורה פשוטה למה כדאי לשים לב:

הגיע הזמן לסיכום: מה כדאי לזכור?

חוק המשכנתאות נועד להגן עליכם, אבל הוא גם מערב בעיקר הסדרים שמיטיבים עם הבנקים. זו הסיבה שחשוב מכל להבין היטב את התנאים שאתם חותמים עליהם, לדעת לנהל משא ומתן ולא להסס לשאול שאלות שיכולות לחסוך לכם המון בעתיד. תיזהרו מהחוזים הדקים, כן, האלה עם האותיות הקטנות שכולם חושבים לזרוק לפח.

בין אם אתם רוצים לדלג מעל מתחים כלכליים מיותרים או לחסוך כסף בעתיד בשקט נפשי, להיות שפוי בשוק המשכנתאות של היום מצריך ידע, אך גם קצת עין חדה ותחכום. לכו תדעו, אולי התהליך יגרום לכם לבדוק עוד כמה אפשרויות שאתם בכלל לא ידעתם שקיימות! זה הזמן לקחת החלטה מושכלת, להכיר את החוק ולהיכנס לעסק הזה כמו שצריך.