מהם החוקים החדשים בהשקעות נדל"ן בישראל – ואיך הם הולכים לשנות את המשחק?
אז מה הסיפור? נדל"ן תמיד היה מסלול חם… אבל עכשיו הוא לוהט מסיבות אחרות לגמרי
בשנים האחרונות, שוק הנדל"ן בישראל נראה כמו רכבת הרים של אמוציות, רגולציה וחדשות כלכליות. מצד אחד, הקלאסיקה הישראלית של "לקנות דירה להשקעה" נשארת חזקה – אבל מצד שני, חוקים חדשים שהממשלה דוחפת בשקט (או ברעש, תלוי ביום) משנים את כללי המשחק.
אם אתה משקיע שמחזיק נכס או שניים, או כזה שרק חושב לקפוץ למים, חשוב להבין לאן הרוח נושבת – לא תמיד לכיוון הרווח המובטח.
במאמר הזה אנחנו נתעמק בחוקים החדשים שמשפיעים על שוק ההשקעות בנדל"ן בישראל, נבחן מה המשמעות שלהם עבור משקיעים, וננסה גם לצחוק (קצת) בדרך.
3 שינויים שאתם חייבים להכיר – ומה הם באמת אומרים
1. מיסוי על דירה שנייה: לאהוב את המדינה, פחות את הארנק
זה לא חדש שמיסוי על משקיעי נדל"ן נמצא במקום גבוה ברשימת האג׳נדות של משרד האוצר. אבל בזמן האחרון, אנו רואים החרפה ממשית בתחום.
- העלאת מס רכישה למשקיעים מ-8% ל–10% – כן, הכותרת נשמעת כאילו מדובר רק ב-2% הבדל, אבל כשאתה קונה דירה ב-2 מיליון ש"ח, זו תוספת מיסוי של 40,000 ש"ח. אאוץ׳.
- דרישה למכור דירה שנייה תוך 18 חודשים כדי להימנע ממס גבוה
- פחות פטורים – מה שהיה פטור פעם, היום בעיקר פתור מאשליות
המטרה? לצנן את שוק המשקיעים ולמנוע את התפוצצות מחירי הדיור. האם זה עובד?
תלוי את מי שואלים – את הזוגות הצעירים שעדיין גרים עם ההורים, או את עדי מתל אביב עם ארבע דירות ומנוע אוטומטי ב-Airbnb.
2. חוק השכירות ההוגנת: צעד קדימה לזכויות הדיירים, או סיוט לבעלי נכסים?
השכירות בישראל תמיד הייתה מעין מערב פרוע – חוזים מוזרים, פיקדונות כמו לשבור קופת חיסכון בבנק, ולפעמים אפילו "תשלום במזומן בלבד".
במטרה להשליט קצת סדר, נכנס לתוקף חוק השכירות ההוגנת שמעביר לא מעט כוח לידיים של השוכרים:
- הגבלת דרישות פיננסיות – אי אפשר לדרוש 6 ערבים ועוד טופס מהדוד של הדוד
- הגדרת מצב ראוי לדירה – כלומר, לא עוד "מחסן משודרג" ב-4,500 ש"ח לחודש
- ההוצאות על תיקונים מתחלקות ביתר שקיפות
מצד השוכר – יש שקט נפשי. מצד המשקיע – פחות גמישות בתנאים. שוק השכירות הופך לפחות משתלם ויותר בירוקרטי עבור מי שרוצה תשואה שקטה.
3. חוק הארנונה למגורים לעומת מס מסחרי – כן, זה קשור אליכם
נשמע אולי משעמם – אבל תשארו איתי פה, כי יש פה טוויסט מעניין.
בעקבות דיונים על "צדק חלוקתי" בין שימושים מסחריים ולמגורים, נעשה ניסיון להגדיר מחדש איך מחשבים ארנונה.
אם תהיה הפרדה ברורה ושיעורי מיסוי חדשים – משקיעי נדל"ן שמשכירים דירות יוכלו למצוא עצמם משלמים יותר, בעיקר בפרויקטים מעורבים ואזורי התחדשות עירונית.
מנסים להפוך את הדירה שלך למיזם כלכלי מוצהר – וזה לא בהכרח עושה לה טוב בבלנס.
אז מה זה אומר בפועל? גדולה היא מבול ההשלכות
בשורה התחתונה, החוקים החדשים מציבים סימני שאלה גדולים עבור מי שרוצה להיכנס לשוק הנדל"ן כמשקיע. הנה כמה שאלות שצריכים לשאול את עצמנו היום:
- האם תשואה של 2-3% בשוק השכירות מצדיקה את הסיכון והרגולציה הנוכחית?
- מה יותר משתלם עכשיו: נכס מגורים או אולי נדל"ן מסחרי קל כמו קליניקות או חנויות?
- האם אפשר לחשוב על שינוי אסטרטגיה – כמו השקעה דרך קרנות נדל"ן?
סיפור אמיתי: אריאל והדירה שהפכה למשכנתא על הזמן
קחו לדוגמה את אריאל בן ה-38 מתל אביב, שב-2016 נכנס חזק לשוק. קנה דירת 2.5 חדרים ביפו להשקעה. החזיק אותה בכיף עד 2023, השכיר ב-6,000 ש"ח, הכל דבש. ואז – עלו המסים, השוכרים דרשו חוזה חדש, העירייה שלחה חיוב חדש לארנונה והוא מצא את עצמו בלופ אינסופי של תיקונים, בירוקרטיה וצמצום רווחיות.
היום הוא שוקל למכור ולעבור להשקעה דרך קרן נדל"ן מניב באופן פאסיבי. "פחות כסף, יותר שקט נפשי." – דבריו…
טבלת השוואה: לפני ואחרי הרגולציה החדשה
| פרמטר | לפני | אחרי |
|---|---|---|
| מס רכישה למשקיעים | 8% | 10% |
| חוזה שכירות טיפוסי | גמיש, לטובת המשקיע | מוגבל, מבוקר |
| ארנונה על דירות | תעריף מגורים אחיד | פוטנציאל להעלאה מוסווית |
| פוטנציאל תשואה שנתית | 5-6% | 2-3% בפועל |
שאלות נפוצות ששווה להכיר
האם כדאי עדיין להשקיע בנדל"ן בישראל?
תלוי איפה ואיך. השקעות קלאסיות הופכות לפחות משתלמות, אך יש עדיין תחומים כמו נדל"ן מסחרי או השקעות קבוצתיות שיכולות להניב פוטנציאל.
מה הקנס על אי-דיווח לדירה שנייה?
מעבר למסי הרכישה המוגדלים, המדינה בודקת בעיניים פקוחות ומטילה קנסות שיכולים להגיע עד עשרות אלפי שקלים בשנים מסוימות.
האם זכויות שוכרים מוגזמות מדי כיום?
תלוי איזו כותרת אתם קוראים. בפועל, החוזים פשוט הפכו לאחידים ונמנעים מניצול – לא מהפיכה קומוניסטית.
השקעה בפריפריה עדיין כדאית?
יותר מתמיד – אבל חשוב להבין את שוק השכירות המקומי. תשואה גבוהה, סיכון קצת יותר גבוה.
מה האלטרנטיבות הכי טובות כיום למשקיע ממוצע?
קרנות ריט, השקעות באג"ח מגובה בנדל"ן, יזמות פרטית במסגרת קבוצות רכישה או השקעות טכנולוגיה בנדל"ן (PropTech).
האם נגמר עידן ההשקעות בנדל"ן? לא בדיוק… אבל כדאי להתעורר
אפשר לומר בביטחון שהחוקים החדשים לא מבטלים את שוק ההשקעות – אבל משנים אותו מהיסוד. היום, אי אפשר להכנס לשוק עם אותם הכלים של שנה שעברה. הידע נדרש, ניתוח עמוק של הנתונים חיוני, וביטחון עצמי בלי ביסוס פשוט מסוכן.
מי שיבחר להתעלם מהרוחות החדשות – ימצא עצמו בבור תקציבי שיקשה לצאת ממנו. מצד שני, מי שידע להתאים את עצמו, לזוז מהר ולזהות מגמות, יוכל עדיין לקצור רווחים – באופן שפוי ומבוקר.
השקעה חכמה מתחילה מהבנה עמוקה של המציאות. אל תבנו על "ככה עשו פעם", ותתחילו לחשוב כמו יזמים – לא רק כקונים.
אז… איזה חוק הכי הפתיע אתכם? ואיך אתם מתכוונים לשנות את האסטרטגיה שלכם? ספרו לי בתגובות.