איך לקבל משכנתא עם BDI שלילי: המדריך שאף בנקאי לא יספר לכם עליו
אז יש לכם BDI שלילי – וזה סוף הדרך? לא באמת…
אם הגעתם לכאן, כנראה שהשורה הקטנה בדו"ח BDI שלכם מפריעה לכם לישון בלילה. אולי קיבלתם סירוב למשכנתא מהבנק, אולי אתם אפילו מתפדחים לספר למשפחה ש"אין מצב שמישהו יאשר לכם עכשיו הלוואה". אבל לפני שתתחילו להתרפק על זיכרונות הנדל"ן של פעם, תנו לי לגלות לכם סוד קטן: BDI שלילי הוא לא סוף פסוק. זה רק תחילת הפרק הבא.
כן, גם עם דירוג אשראי בעייתי, אפשר לקבל משכנתא – אם יודעים לאן לפנות, איך להתנהל, ואיך לדבר את "שפת הבנקאים". אז… שנצלול? (מבטיח שיש פה לא מעט הפתעות).
BDI שלילי: מה זה בכלל ולמה הוא כזה מטרד?
קודם כל, כדאי להבין מה עומד מאחורי ראשי התיבות הרשמיים-משעממים האלה. BDI הוא דו"ח שמרכז את ההתנהלות הפיננסית שלכם – תשלומים שלא בוצעו, צ'קים שחזרו, עיקולים, פיגורים, וכו'. הוא פשוט אומר לעולם הבנקאי: "תשמעו, האדם הזה לא תמיד עומד בהתחייבויות שלו".
והבעיה? כשאתם באים לבקש משכנתא, הבנק מסתכל על דו"ח ה-BDI כאילו זה מצב הרוח של הכסף שלכם. ואם המצב רוח עכור… סיכוי טוב שתקבלו "לא" מנומס או אפילו קצץ של גיחוך מצד הפקיד.
הטוויסט בעלילה – לא כל ה-BDI שלילי נולד אותו דבר
- BDI זמני: תקלה חד פעמית, כמו איחור בתשלום של כמה מאות שקלים – קל יותר להתמודד עם זה.
- BDI כרוני: תיקים בהוצאה לפועל, עיקולים תקופתיים, צ'קים חוזרים סדרתית – פה כבר נדרש מאמץ כפול.
- BDI שגוי: והנה פנינה! טעויות בדו"ח קורות יותר ממה שנדמה. שווה לבדוק את הדו"ח לעומק.
וזה מביא אותנו לשלב הבא – איך לעזאזל מתמודדים עם זה?
6 דרכים שלא יספרו לכם עליהן לקבל משכנתא למרות BDI שלילי
1. לגייס ערב או משתכר שותף
אחד הפתרונות הפשוטים ביותר – להביא אדם אחר (עם BDI חיובי כמובן) שישתתף במשכנתא או יהיה ערב. בן זוג, הורה, אח עשיר ומגניב – כל מי שהבנק מסתכל עליו ואומר "וואלה, איתו אנחנו מרגישים בנוח".
2. להגיש בקשה דרך יועץ משכנתאות מיומן
במקום להתמודד עם הבנק לבד (ולספוג קפה דל ולחיצות יד פאסיב-אגרסיב), כדאי להיעזר ביועץ משכנתאות שמכיר את המערכת מבפנים. יועץ טוב ידע איך "למכור" את הסיפור שלכם בצורה שתשכנע את הפקיד – ואולי אפילו את מנהל הסניף.
3. לפנות לגופים חוץ-בנקאיים
כן, הם קיימים, ולא – הם לא כולם "כרישים". יש היום גופים פיננסיים חוץ-בנקאיים לגיטימיים ורגולטוריים לחלוטין, שמציעים משכנתאות למי שהבנקים סגרו לו את הדלת:
- חברות אשראי חוץ-בנקאי (כמו מימון ישיר, כלל פיננסים ועוד).
- גופים מוסדיים – קרנות פנסיה וביטוח שמחפשות השקעות סולידיות.
- משקיעים פרטיים (אם כי בזהירות – לא כל מה שנוצץ זה זהב).
4. לשפר את ה-BDI לפני שבכלל מבקשים
רוצה לקבל אישור משכנתא ולא לחכות למטה דורינה שתגיע ותקנה לך דירה? תעבוד על זה. לפעמים מספיק כמה צעדים פשוטים כדי לנקות את הכתמים מהדו"ח:
- לטפל בעיקולים פתוחים באופן מיידי.
- לשלם את כל הפיגורים בהסדרים ברורים.
- להימנע מפניות להוצאה לפועל בעתיד הקרוב.
- לשמור על דפוס תשלומים עקבי – זה נרשם!
5. להציג בטחונות מסוגים אחרים
הגיע הזמן להתגמש – מה דעתך לשעבד נכס אחר (נניח דירת ירושה), או להציג קרן פנסיה ששווה מיליון ש"ח? לבנקים יש חולשה לבטחונות – ואם אין אמון בך, אולי יהיה אמון בכסף המוקפא.
6. לבקש סכום נמוך יותר, ולטווח קצר
ככל שהמשכנתא קטנה יותר – הסיכון קטן יותר, ולכן האישור קל יותר. אם אפשר להתחיל עם סכום קטן (נגיד 200-300 אלף ש"ח) ולהוכיח שאתה "ילד טוב ירושלים", בדרך תוכל למחזר את המשכנתא ולקבל תנאים טובים יותר.
רגע, מישהו באמת קיבל משכנתא עם BDI שלילי? ברור שכן!
הנה סיפור קצר מהחיים: רוני ודניאל, זוג צעיר מאזור המרכז, חיפשו לרכוש דירה קטנה בתל אביב (כן, עוד חלום תל-אביבי במקרה האחרון). רק מה? לדניאל היה דירוג BDI שלילי בגלל הלוואה שלא הוחזרה במהלך הלימודים.
הם החליטו לא להרים ידיים. פנו ליועץ משכנתאות שהתאים להם מסלול חוץ-בנקאי עם ערבויות של הוריהם. בנוסף, סכום המשכנתא הוקטן בכ-25% מהתכנון המקורי, והם התחייבו להחזיר חלק מהסכום בפריסת זמן קצרה. התוצאה? תוך שלושה שבועות – משכנתא על הדירה. תוך שלושה חודשים – מעבר לדירה. וה-BDI? כבר השתפר פלאים.
שאלות שחייבות להישאל (התשובות אפילו יותר מעניינות)
- האם כדאי לפנות לכל בנק ולנסות שוב?
לא בהכרח. פנייה חוזרת ללא שינוי משמעותי בדו"ח רק שמחה את המדור לסירובים. במקום לקפוץ לבנקים – קודם תבנה סיפור מנצח. - כמה זמן לוקח לשפר BDI?
תלוי במצב. פיגור קל עשוי להיעלם תוך חודש-חודשיים. עיקולים ותיקים? זה יכול לקחת גם שנה. - האם הריבית על משכנתא עם BDI שלילי גבוהה יותר?
חד משמעית כן. הסיכון עבור המלווה גבוה יותר ולכן הדרישה לפיצוי – גבוהה יותר. - האם כדאי למחזר משכנתא בעתיד כשמצבי ישתפר?
לגמרי! זה אפילו מומלץ. ברגע שהמצב הפיננסי משתפר, כדאי לבדוק אפשרות למחזר ולשפר תנאים. - ומה עם משכנתא על דירת השקעה? יש סיכוי בכלל?
אם BDI שלילי – קניית דירה שנייה תהיה אתגר כפול, אלא אם תציג ערבויות מאוד חזקות או מימון עצמי גבוה.
אז מה עושים עכשיו? 3 צעדים מומלצים להמשך
- להוציא דו"ח BDI עדכני. לא להסתמך על השמועה. תדעו מה באמת מופיע בדו"ח – ולא מה פקיד הבנק "חשב" שראה.
- לשקול לפנות ליועץ מוסמך או לעו"ד שמתמחה בנושא. במיוחד אם יש פרטים בעייתיים בדו"ח שדורשים ניקיון מקצועי.
- לא להתייאש! (באמת, לא בציניות). זה אולי קצת קלישאתי, אבל בתחום הזה – התמדה, מוכנות לגמישות, וסבלנות כלכלית עושים את ההבדל בין "אין מצב" ל"הנה המפתח".
טבלת פתרונות מהיר לפי מצב BDI
| מצב BDI | הסיכוי לקבל משכנתא | מומלץ לעשות |
|---|---|---|
| פיגור בודד קל | גבוה | להסביר את הפיגור, אולי אף להציג מסמכים |
| ריבוי פיגורים | בינוני | לטפל בפיגורים; להציג ערב או משתף בעל הכנסה גבוהה |
| עיקול או תיק פתוח בהוצאה לפועל | נמוך מאוד | לסגור את התיק, להמתין מספר חודשים ואז לנסות |
| BDI שגוי | גבוה (אם תיקנו) | לפנות מיידית לתיקון הדו"ח – לעיתים זה כל הסיפור |
הגיע הזמן להרים מבט (ולא רק לדו"חות)
BDI שלילי יכול להרגיש כמו מצלמת אבטחה שתמיד מסתכלת עליך בכל צעד כלכלי. אבל בניגוד לסרטי טלוויזיה – פה אפשר לשכתב את הסיפור. ייעוץ נכון, תכנון מדויק וגישה פרואקטיבית יכולים להפוך גם את המצב הפיננסי הכי מדוכדך לתחנת מעבר – ולא תחנת קצה.
אז אם אתם שוקלים קניית דירה למרות דירוג בעייתי – אל תסגרו את האלבום המשפחתי ולא את תכנית "לעבור סוף סוף לשלי". זה לגמרי אפשרי – אם פועלים נכון.
רוצים לדעת עוד? יש לכם שאלה אישית על מצבכם? שלחו לי הודעה או הגיבו – ואשמח לעזור ממש כאן למטה.