איך להשלים את תהליך המשכנתא נכון – ולהישאר בחיים כדי לספר על זה?
זה רק נשמע כמו מילה יפה. בפועל? מדובר באחד האתגרים הכי מסובכים בכלכלת המשפחה
האמת? כשאומרים "משכנתא", הרבה אנשים מדמיינים חבילת כסף ענקית עם כנפיים שעפה להם מהחשבון, או סתם מצוקה קיומית. ואם אתה בדיוק התחתנת, או מנסה לקנות דירה ראשונה אחרי האוניברסיטה – אתה יודע על מה אני מדבר. תהליך לקיחת המשכנתא בישראל הוא לא רק מורכב, אלא דורש סבלנות של בודהה, הבנה של עורך דין, וביצים מפלדה של גיבור-על.
אל תתבלבלו לרגע – משכנתא היא לא עוד הלוואה. זו התחייבות פיננסית שמלווה אתכם לאורך 20–30 שנה, ולעיתים גם יותר. טעות קטנה בתחילת הדרך? עלולה לעלות לכם מאות אלפי שקלים בהמשך. מה שאומר שאם אתם לא עושים את זה נכון – אתם עלולים להצטער על כל מילה שקראתם באינטרנט מבלי להבין.
במאמר הזה נצלול לתוך נקודות המפתח שצריך להבין בתהליך הזה, נלבש כפפות (מטאפוריות – לפחות בינתיים), וננתח יחד מה צריך לעשות כדי לקחת משכנתא נכונה, מתאימה ובעיקר – בלי להשתגע באמצע.
שלב ראשון: מה אתם בכלל רוצים מהחיים?
כן כן. לפני שפותחים טבלה באקסל או שואלים את הבנק – חשוב להבין איפה אתם עומדים. תהליך משכנתא נכון מתחיל בשאלות שאתם שואלים את עצמכם:
- איזה סוג נכס אתם רוצים לקנות? דירה למגורים? להשקעה?
- מה התקציב שלכם באמת? לא כמה החלום, אלא כמה אתם באמת יכולים להחזיר כל חודש בלי לאכול קוטג' יבש כל השבוע
- מה ההון העצמי שלכם? כן, כולל כל שקל שיש לכם וגם קצת עזרה מההורים
- מה מצב ההכנסות וההוצאות שלכם? אל תשכחו את הגנים, הרכב, ובעיקר את המנוי לנטפליקס
בלי מיפוי כללי הזה – אתם פשוט הולכים לאיבוד. תהליך המשכנתא הופך להיות יותר כמו סטטיסטיקה של אחוזי הישרדות במשחק הישרדות ולא כמו תכנון כלכלי מושכל.
המפתח הראשון: גובה ההחזר החודשי
כמה אתם יכולים להחזיר? לא כמה רוצה הבנק שתחזירו. אנחנו מדברים על סכום שיאפשר לכם גם להמשיך לחיות. חוק אצבע? החזר חודשי של עד 30% מההכנסה נטו של התא המשפחתי – כולל כל השוטף.
עובדים על חוזה לשכר חדש? פתחו עיניים – הבנק יבקש לראות 3 תלושי שכר אחרונים לפחות.
שלב שני: חקר שוק בלי להירדם באמצע
כמו שתראו אנשים יושבים 3 שעות מול אתר השוואת מחירים לפני שהם קונים שואב אבק – ככה בדיוק צריך להתנהג במשכנתא.
השוואת ריביות, תנאים, מסלולים – זה מדע שלם. זוכרים את הפסיכומטרי? זה כלום לעומת זה.
אז מהם המסלולים המשמעותיים באמת?
- קל"צ (קבועה לא צמודה): יציבה, בטוחה, אבל יקרה יחסית
- ק"צ (קבועה צמודה): ריבית אמנם נמוכה יותר, אבל הצמדה למדד – קצת כמו בומרנג של הוצאות
- פריים: הריבית הכי נמוכה, המשתנה לפי ריבית בנק ישראל – יש בה סיכון אבל גם פוטנציאל רווח
- משתנה כל 5 שנים: ריבית שמשתנה בהתאם לשוק – יכולה לעבוד נהדר או להפוך לסרט רע
כדי לבחור נכון, צריך גם להבין מה קורה בשוק. העלאת ריבית? ירידה במדד? כל אלו ישפיעו עליכם ישירות.
אז מתי כדאי להיעזר ביועץ משכנתאות?
שאלה לגיטימית. יועץ מקצועי (ולא אחד שנראה כמו בן של חבר של אמא מהילדות), יכול לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתא.
אבל! יועץ לא מתאים לכולם. אם אתם מתמצאים בפיננסים, מבינים אקסלים, יודעים לקרוא גרפים ולבחור אסטרטגיה – סבבה. אבל אם אתם מאלו שמזמינים באינטרנט רק ממקומות עם החזר חינם – אל תהמרו על 1.5 מיליון שקל בלי יועץ.
תהליך המשכנתא בפועל: כל שלב שתשכחו – עלול לעלות ביוקר
אוקיי, הבנתם את התמונה, הקשבתם (יחסית), והחלטתם לצלול. מצוין! הנה השלבים הקריטיים שצריך לדעת:
- אישור עקרוני: לפני שאתם אפילו שלמים שקל לדירה – קבלו אישור מהבנק. בלי זה, אתם קונים דירה "על עיוור".
- בחירת מסלול: בדרך כלל תשולב בין כמה מסלולים. לא שמים את כל הביצים בסל אחד.
- קבלת הצעות מכמה בנקים: שלושה לפחות, ואם בא לכם לפנק – חפשו גם בנק למשכנתאות חוץ בנקאי.
- שמאות: סקר ערך הנכס ע"י שמאי. כי הרבה פעמים הערכת המחיר של המוכר היא… ובכן… מהחלל
- חתימה: ברוח טובה, דופקים חתימה ומתחילים לבנות חלום – או לשלם אותו
הנה דוגמה אמיתית שממחישה בדיוק את החשיבות של תכנון מדויק
טל ויערה, זוג תל אביבי צעיר, רכשו דירה ב-1.9 מיליון ש"ח. ההון העצמי שלהם עמד על 500,000 ש"ח, כך שהם נדרשו ללוות 1.4 מיליון.
הבנק הציע להם החזר של 6,800 ש"ח לחודש לשלושים שנה, במסלול שכלל 40% פריים.
הם כמעט חתמו – עד שפגשו יועץ פרטי שייעץ להם לפצל את המסלול אחרת לגמרי:
- 35% בפריים
- 35% בקל"צ עם תקופה קצרה יותר (20 שנה במקום 30)
- 30% במשתנה כל 5 שנים
מה קרה בפועל? החזר חודשי ירד ל-6,300 ש"ח, ותחזית כוללת לחיסכון של כ-180,000 ש"ח לאורך חיי ההלוואה. כל זה – על החלטת מסלול קטנה, אבל קריטית.
שאלות שאנשים תמיד שואלים כשמדובר על משכנתא
- כמה אחוז מהנכס אפשר לקבל מהבנק?
בדרך כלל עד 75% לקניית דירת מגורים ראשונה. לדירה שנייה – פחות. - אפשר למחזר משכנתא?
בטח! ואם לא עשיתם את זה ב-2021 – פספסתם חגיגה. אבל גם עכשיו שווה לבדוק - מה זה אישור עקרוני?
אישור שהבנק נותן – "אם תבחרו את הנכס הזה, תקבלו משכנתא תחת תנאים X". - איך אני יודע שהמסלול מתאים לי?
בודקים ביחד את גובה ההחזר, סך הריבית, והרגישות שלכם לשינויים כלכליים - האם כדאי לקחת ביטוח משכנתא דרך הבנק?
לא תמיד. שווה להשוות מול חברות חיצוניות – לפעמים הן מוזילות משמעותית
נתונים שכדאי להכיר – הטבלה שלא תשאיר אתכם אדישים
| מסלול | ריבית ממוצעת נוכחית (2024) | יתרונות | חסרונות |
|---|---|---|---|
| קל"צ | 3.8% | יציבות, לא מושפעת מהמדד | ריבית גבוהה יחסית |
| פריים | 2.25% | ריבית נמוכה | תלוי בהחלטות בנק ישראל |
| ק"צ | 2.1% | ריבית נמוכה | צמודה למדד – עלולה להתייקר |
אז איפה אתם עומדים היום?
לקיחת משכנתא היא מסע – לא קפיצה קטנה לסופר. צריך להתחיל אותו בנעליים הנכונות (רמז: לא הקרוקס מהבית), עם הבנה אמיתית של מה אתם רוצים ומה אתם יכולים ולא יכולים לאפשר לעצמכם.
הכי חשוב? אל תעשו את זה לבד אם אתם לא בטוחים במאה אחוז. זה שילוב של מתמטיקה, הבנת שוק, חוזים ועקומות. לא בדיוק תחביב פשוט.
רוצים לדעת עוד? מתלבטים? שאלו את עצמכם:
- האם אני יכול להחזיר את הסכום גם אם פתאום אהיה חודשיים בלי משכורת?
- האם בדקתי את כל הבנקים?
- האם אני ישן טוב בלילה עם הסכום הזה על הראש?
אם חלק מהתשובות גורמות לכם להזיע – זה בדיוק הזמן לחשב מסלול מחדש. ואם אתם לא בטוחים מה לעשות – תעצרו רגע. תתייעצו. תחשבו. הכי גרוע? להרגיש תקועים שלושים שנה במשהו שלא בחרתם באמת.
הזמן הנכון לקחת משכנתא הוא לא כשהריבית נמוכה – אלא כשאתם מוכנים באמת.