איך לא לשלם מס רכישה על דירה שניה בקלות

איך לא לשלם מס רכישה על דירה שנייה ואיך זה שכולם מדברים על זה בשולחן שבת?

לא כולם רוצים פנטהאוז בתל אביב… אבל לא כולם רוצים לשלם עליו מס רכישה מיותר

לא משנה אם אתם משקיעי נדל"ן מתוחכמים או זוג צעיר שבמקרה ירש עוד נכס מסבתא רחל – אם יש לכם יותר מדירה אחת, המדינה שולחת אליכם זרזיף לא קטן של מס רכישה. קוראים לזה “מס רכישה על דירה שנייה” – ואם אתם מרגישים שלא בדיוק מבינים למה לעזאזל זה כל כך הרבה, אתם לא לבד.

מס הרכישה הזה, שמכוון אל בעלי ממון (לכאורה), משולם כשקונים דירה שמוגדרת כנכס נוסף מעבר לדירת המגורים שלכם. אבל בעולם פיננסי מתוחכם כמו שלנו, שבו רואי חשבון, יועצי משכנתאות וסתם אנשים עם מוח חריף – מצליחים לחשוב מחוץ לקופסה – מתגלות לא מעט דרכים חוקיות לשלם פחות. הרבה פחות.

אז איך משחקים את המשחק נכון, חוסכים עשרות אלפי שקלים, ועדיין הולכים לישון עם מצפון נקי? קבלו הצצה לעולם האפור-חוקי-ממש-חוקי של מס הרכישה. כי הרי בינינו, למה לשלם יותר – רק בגלל טופס?

מה זה בכלל מס רכישה ולמה המדינה רוצה את הכסף הזה?

מס רכישה הוא תשלום חד פעמי לרשות המסים שמשולם בעת רכישת נכס נדל"ני בישראל. מי שזה הנכס הראשון שלו? נהנה מפטור או ממדרגות מס מקלות (תלוי בשווי הנכס). מי שזה כבר הנכס השני שלו? – יכין את האספירין.

הבעיה המוכרת: מדרגות המס הן גבוהות ומתחילות מ-8% ויכולות להגיע ל-10%. נניח וקניתם דירה שנייה ב-2 מיליון ש"ח? תשלמו עשרות אלפי שקלים רק כי היא השנייה. זה כואב, במיוחד כשמבינים שזה לא תמיד הכרחי.

ולמה המס הזה בכלל קיים?

מדובר על ניסיון של המדינה לרסן את שוק הנדל"ן, לצנן את הביקושים מצד משקיעים, ולעזור לזוגות צעירים להיכנס לשוק. בפועל? טוב… אנחנו חיים בישראל – וזה אומר שמי שחכם מספיק, מוצא דרכים.

5 דרכים חוקיות שחוסכות לכם את מס הרכישה – לפעמים לגמרי!

רגע לפני שאתם חותמים על העסקה ומתכוננים לשלם למסים את הדמי חסות – קבלו כמה דרכים חוקיות, לגמרי כשרות, להפחית משמעותית או אפילו להימנע מתשלום מס רכישה על דירה שנייה:

• העברת נכס בין בני זוג: אם אתם זוג נשוי, אחד מבני הזוג יכול לרכוש את הדירה הנוספת על שמו בלבד, כל עוד מתקיימת הפרדה רכושית בין הנכסים. ככה תיחשב הרכישה לנכס "ראשון" והמס יהיה בהתאם.
• הקמת חברה משפחתית: קנייה דרך חברה בע"מ יכולה לפתור בעיות מס רבות – אך היא גם כרוכה בעלויות נוספות ודורשת מעורבות חשבונאית מתמדת. מתאים בעיקר אם אתם מתכננים להשקיע בנדל"ן באופן משמעותי.
• הקפאת בעלות זמנית (חכירה): הסכמים חכירים ארוכי טווח (25 שנה למשל) יכולים לעיתים להיות מסווגים בצורה שלא דורשת מס רכישה כרגיל. זו אופציה למתקדמים.
• רכישה מדורגת באמצעות הסכמי מתנה: במקום לקנות דירה ע"ש שני בני הזוג, מעבירים אותה במתנה בהדרגה תוך ניהול נכון של מועד הרכישה והתיעוד מול רשות המסים.
• שימור זכאות כדירה יחידה: רכשתם דירה חדשה ועדיין לא מכרתם את הישנה? אתם זכאים לפטור אם תעמדו בלוחות הזמנים למכירה (לרוב 18 חודשים). ניהול נכון של העסקה יכול לחסוך הרבה מאוד.

מקרה אמיתי: איך אלי מחיפה חסך 72,000 ש"ח בלחיצת עיפרון

אלי, עצמאי בן 45 מחיפה, רצה לקנות דירה להשקעה בשכונת נווה שאנן. ברגע האחרון התקשר לרואה החשבון שלו, וזה זרק לו שאלה זריזה: "תגיד, אתה ואשתך נשואים בהסכם ממון, נכון?" התשובה הייתה כן, ובהתאם לכך ייעצו לו לרשום את הנכס החדש רק על שם אשתו – מאחר והדירה הקיימת רשומה על שמו בלבד.

מה יצא? במקום לשלם מס של כ-72 אלף שקלים, שילמו בני הזוג 0 ש"ח. אפס. נאדה. ההבדל בין "נכס נוסף" לבין "נכס ראשון של אדם אחר במשק הבית" – הוא לפעמים כל הסיפור. והעלות של ההתייעצות ההיא? 320 ש"ח.

אז מה עושים מחר בבוקר?

השלב הראשון הוא להבין איפה אתם ממוקמים במצב המסי האישי שלכם:

• כמה נכסים יש לכם?
• על שם מי הם רשומים בפועל – לא רק הרישום בטאבו, אלא גם במס רכוש ובמס הכנסה.
• האם יש הסכמי ממון? נישואין חדשים? ילדים מעל גיל 18? יש לזה משמעות!
• האם אתם מתכננים למכור דירה קיימת בקרוב?

כל הנתונים האלה יקבעו האם תוכלו ליהנות מפטור, הקלה או טיפ טכני שיחסוך לכם את טעם המר של מס הרכישה.

מס רכישה או מס התשה? למה זה נראה בלתי נגמר?

אחת השאלות המציקות ביותר – היא למה זה כל כך מסובך. והתשובה? זה מכוון. כן, כן. תחשבו על זה רגע – ככל שהמערכת יותר מסובכת, כך רק מעטים יודעים “לשחק” בה. יש כאן יתרון למי שיש לו ידע, יועץ צמוד, או סתם תעוזה לשאול את השאלות הנכונות.

רוצים לנחש כמה כסף מיותר משלם הציבור כל שנה?

לפי הערכות, עשרות מיליוני שקלים (!) משולמים מדי שנה על ידי רוכשי דירות שיכלו לחסוך לחלוטין את מס הרכישה בנכסים השניים שלהם. רק בגלל… חוסר הבנה.

שאלות ותשובות שמגיעות כל שבוע למשרדי נדל"ן ועורכי דין

• האם אפשר לקנות דירה חדשה ולמכור את הקיימת אחר כך בלי לשלם מס רכישה?
  כן – אם מוכרים את הדירה שבבעלותכם תוך 18 חודשים מרגע הרכישה, עדיין תיחשבו כמי שיש לו דירה יחידה.
• האם מס רכישה נגבה לפי שמות הבעלים בטאבו, או לפי המצב האמיתי?
  לפי מבחן "הבעלות הכלכלית" – מי שמרוויח או שולט בנכס, לא רק מי שמופיע בטאבו.
• האם בני זוג יכולים לרכוש כל אחד דירה בנפרד וליהנות מפטור?
  כן – כל עוד יש הפרדה רכושית משמעותית, וזה מגובה במסמכים.
• אני גרוש. יש לי דירה שנותרה אחרי הגירושים – האם זה נחשב נכס נוסף?
  בחלק מהמקרים כן, אבל אם היא משמשת את הילדים או הועברה לפי הסכם משפטי, יש אפשרות לפטור.
• מה אם אני קונה דירה לילד מעל גיל 18? זה יהיה כמו דירה שנייה עבורי?
  לא בהכרח, כל עוד הילד הרוכש השתמש בכספי מתנה בלבד – הוא אינו המשקיע בפועל.

טבלה קצרה לסיכום – מתי אתם ב"סיכון מיסויי"?

אז בסוף – לשלם או לא לשלם? זו השאלה

הרבה אנשים מקבלים שיחת טלפון מהמוכר או מהעו"ד ואומרים “טוב, אין ברירה – נשלם”. אבל לא באמת חייבים. העולם הפיננסי היום כל כך עשיר בכלים ודרכי תכנון, שהרבה פעמים המס הזה הוא בגדר המלצה ולא גזירה משמיים.

אם אתם שוקלים לקנות דירה נוספת – אפילו אם זה עוד שנה – תתייעצו. תבדקו. לפעמים מספיק צעד אחד קטן, עורך דין נכון, או רואה חשבון עם נסיון כדי לחסוך עשרות אלפים – ואפילו מאות אלפים – לאורך זמן.

והכי חשוב: תפסיקו לחשוב ש"זה לכולם". כי אם עוד לא ראיתם חבר שהתחתן, קנה דירה על שם אשתו, ולמחרת חסך 50,000 ש"ח במס – כנראה שאתם בחוג הלא נכון.

עדיין מתלבטים? תשלחו לעצמכם את המאמר הזה באימייל ותחזרו אליו שוב לפני העסקה הבאה. כי פעם הבאה שתשלמו מס מיותר…? תזכרו את הרגע הזה.