איך אפשר לקנות דירה בלי הון עצמי?
כן, זה נשמע כמו אגדה – אבל האמת? זה קורה כל הזמן
בואו נתחיל מזה: לקנות דירה בלי הון עצמי נשמע כמו לבלוע פיתה בלי הפלאפל בפנים – איך זה אמור לקרות בכלל? הרי הבנקים מתעקשים שתביא לפחות 25%-30% מערך הנכס מהכיס שלך, ולא – "יש לי עיניים יפות" לא מתקבל בתור נכס פיננסי. אבל מה אם הייתי אומר לך שיש דרכים לעקוף את זה – מבלי לעבור על החוק, מבלי להתחפש לטיילנדית ומבלי למכור כליה באיביי?
כתבה זו נועדה בדיוק בשביל אלה שרוצים לקנות דירה, אבל לא יושבים על ערימה של שטרות. אנחנו נצלול לעולם הקסום והמפותל של פתרונות יצירתיים, טריקים (חוקיים לגמרי!), תרחישים אמיתיים, שאלות שבטח לא נעים לשאול בקול רם, אבל לכל אחד יש בראש. ואם תקראו עד הסוף? אני מבטיח שזה לא יהיה בזבוז של זמן.
קודם כל רגע של כנות: מה זה בכלל "הון עצמי"?
אם נשארתם עד פה – סימן שאתם באמת רוצים להבין. אז נניח שאתם רוצים לקנות דירה ששווה 1.5 מיליון ₪. הבנק מוכן לתת לכם משכנתא של עד 75% (בהנחה שמדובר בדירה ראשונה), כלומר: 1.125 מיליון ₪. מה עם השאר? זאת ה"חלקה" שלכם – הון עצמי של 375 אלף ₪. זה הרבה כסף כשאתם בדיוק יוצאים מתואר, משדרגים את הרכב או עדיין משלמים להורים על הוט.
הבעיה? רוב הצעירים (וגם היותר מבוגרים) לא בורכו בגיבוי בנקאי בתוך המשפחה. אז מה אפשר לעשות? תתחילו לקרוא:
7 דרכים חכמות לקנות דירה בלי הון עצמי (ולא – זה לא אומר לגנוב בנק)
- הלוואה חוץ בנקאית – לוקחים הלוואה במסלול מקביל למקור אחר (חברת אשראי, קרן, גמל וכו') אשר תשמש כהון עצמי.
- הלוואה מהמשפחה – חמותך משקיעה באוכל? אולי תשקיע גם בעתיד שלכם. לא חייב להיות סכום מלא – אפילו חלקי זה עוזר.
- שעבוד נכס קיים – אם יש למשפחה נכס שאפשר לשעבד (למשל דירה של ההורים) – הם יכולים לסייע לכם לקבל הלוואה בגובה הסכום החסר.
- מכירה והחזר מידי – יוצרים עסקה עם משקיע או שותף, שמכניס את ההון העצמי ומקבל החזר מהמשכנתא שלכם לאחר קבלת כספי העסקה.
- משכנתא עם שותף – קונים יחד עם אדם נוסף או בן משפחה, והמשכורת/נכסים שלו מפחיתים את דרישות ההון העצמי.
- דירה במחיר נמוך משוק – רכישת דירה מתחת לשווי שוק (ירושה, נכס בהזדמנות, כינוס נכסים) – ואז ההפרש נחשב כחלק מההון הפנימי בעסקה.
- הלוואה מגוף פנסיוני – שימוש בכספים מהפנסיה כהלוואת גישור – בפיקוח ובליווי פיננסי נכון בלבד.
אבל איך הבנק רואה את זה? בלי הון עצמי – יש בכלל אישור משכנתא?
בנק לא פראייר. הוא לא אוהב סיכון. כשהוא רואה שאתם לוקחים הלוואה חיצונית במקביל למשכנתא, הוא עלול לחשוש שאתם תתמוטטו תחת הלחץ הפיננסי (והוא צודק – אם אתם פזיזים מדי). לכן, יש להוכיח יכולת החזר גבוהה, להראות יציבות תעסוקתית, דוחות הכנסה תקינים, ודירוג אשראי שמתאים להשכרת יכטה, לא קוביית שימורים.
המשמעות? זה לא בלתי אפשרי, אבל צריך לעשות את זה בצורה חכמה ומגובה בייעוץ נכון.
רגע, אפשר דוגמה מהחיים האמיתיים? בוא נראה שזה קורה באמת.
כן. מקרה אמיתי: יפית ויוני, בני 34 מתל אביב. החלום שלהם – דירה של 1.8 מיליון ₪ בחדרה. בבנק קיבלו אישור עד 1.35 מיליון. חסר להם 450 אלף ש"ח. הון עצמי – אין. כלום. ברשותם רק אוברדרפט נאה ומכונית שנת 2010 על סף התמוטטות עצבים.
מה הם עשו? פנו לחברת הלוואות חוץ בנקאית, שלקחו עליהם סיכון מבוקר. הם קיבלו הלוואה ל-5 שנים בגובה 300 אלף ש"ח, את השאר השלימו בהלוואה מהמשפחה (בלי ריבית – כי החמות אוהבת את יוני). תוך 4 שנים – סגרו את החוב, והיום הם גרים בדירה משלהם. וליוני יש גם מכונית חדשה. הכל בזכות זה שלא ויתרו מראש.
אז למה בעצם הבנקים לא מתים על הקונספט הזה?
תשובה פשוטה: ככל שיש יותר הלוואות – אתם מסוכנים יותר לבנק. הם לא רוצים שבחודש השביעי של המשכנתא תישארו בלי אוויר ובלי כסף לשלם. לכן המפתח הוא ניהול פיננסי בריא ותכנון. אם אתם רק "זורמים" – זה ייגמר בזרם מאוד לא נעים של שיחות מהגבייה.
טבלה: יתרונות וחסרונות של רכישת דירה ללא הון עצמי
| יתרונות | חסרונות |
|---|---|
| כניסה מוקדמת לשוק הנדל"ן | ריביות גבוהות יותר |
| יצירת חיסכון באמצעות תשלומים במקום שכירות | תלות בהלוואות חיצוניות |
| אפשרות לרווח הון מעליית שווי הנכס | סיכון כלכלי בטווח קצר |
| בניית יציבות כלכלית לטווח רחוק | עומס פיננסי מורכב |
Still confused? הנה 6 שאלות שתמיד שואלים – סוף סוף עם תשובות
- שאלה: האם מותר לקחת הלוואה לצורך הון עצמי?
תשובה: חוקית – כן. כל עוד הבנק מאשר את העסקה. הבנק רוצה לדעת מהם מקורות ההון העצמי. - שאלה: זה מסוכן?
תשובה: תלוי. אם ההחזר החודשי עולה על יכולת ההכנסה שלכם – זו מלכודת. אם מתוכנן היטב – זו מקפצה. - שאלה: האם כל הבנקים מאפשרים את זה?
תשובה: לא תמיד. לכל בנק מדיניות שונה. חשוב לפנות ליועץ משכנתאות עצמאי – ולא להסתמך על הפקיד בסניף. - שאלה: כמה זמן מראש כדאי להתחיל לבדוק את זה?
תשובה: לפחות 3-4 חודשים לפני רכישה. כך יש זמן לארגן תיק לבדיקה, באישור עקרוני ולבצע התאמות. - שאלה: מה לגבי מס רכישה והוצאות נלוות?
תשובה: אל תשכחו – גם אלה חלק מהעלות הכוללת. אי אפשר לקחת משכנתא לכיסוי שכר טרחה של עורך דין. תכננו מראש! - שאלה: האם כדאי לזוג בתחילת דרכו לנסות את זה?
תשובה: אם יש הכנסה קבועה ויכולת החזר – בהחלט. זה חוסך שנים של שכירות. אבל תייעצו.
אז מה למדנו בעצם?
רכישת דירה בלי הון עצמי זה לא סיפור מהאגדות. זה כן סיפור שדורש קצת יצירתיות, הרבה אחריות, ובמיוחד – יכולת לעצור רגע ולשאול את השאלות הנכונות. אל תתנו למגבלת ההון העצמי להיות המחסום בדרככם לדירה מתחת למקרר שבו תיתלו מגנטים של משלוחי פיצה.
אם אתם מרגישים שזה גדול עליכם – אתם לא לבד. פנו לייעוץ, קבלו תמונה מלאה, אל תקבלו החלטות מתוך לחץ. לפעמים דווקא המקומות שבהם אתם הכי חושבים שאין סיכוי – הם בדיוק המקום שממנו מתחילה הקפיצה הכי משמעותית שלכם לעבר בית משלכם.
אגב, מה אתם חושבים? הייתם שוקלים לקנות דירה בלי הון עצמי, או שזה מרתיע אתכם? שתפו אותנו בתגובות – אנחנו כאן לעזור, להאיר, ולא לשפוט (טוב… אולי רק קצת).