ההבדלים בין השקעה בנדל"ן למגורים ומסחרי

השקעה בנדל"ן למגורים או בנדל"ן מסחרי – מה באמת עדיף לך?

כולם מדברים על "נדל"ן". אבל האם כולנו באמת מדברים על אותו הדבר?

אז כולם יודעים ש"נדל״ן זה טוב". משפט שמתגלגל בכל ערב שישי אצל סבתא, על פודקאסטים של בני 20 שמריצים תרגילים עם דירות יד שנייה, וגם בקרב אנשי עסקים עם טלפונים כפולים בחזות של חנון אלפיון. אבל רגע – כשאנחנו מדברים על השקע בנדל"ן, האם אנחנו מדברים על דירה להשקעה בשכונת בת-ים הפורחת, או על מרכז מסחרי במתחם התעשייה של מודיעין? איך אפשר להשוות בכלל ביניהם?

מול עיניו של המשקיע נפרשות שתי דרכים ברורות: נדל"ן למגורים מול נדל"ן מסחרי. כל אחת מהן נראית מבטיחה – ויש בה הבטחות, סיכונים, תשואות, כאבי ראש, ולעיתים גם קפיצות של שמחה מהבנק.

במאמר הזה נצלול לעומק ההבדלים האמיתיים בין שני סוגי ההשקעות, נשבור מיתוסים (כן, גם את זה עם "מי שמשכיר דירה תמיד מרוויח צמוד לעליית מחירים"), נספר סיפורים, נענה על שאלות מטרידות – ונעזור לכם להבין: מה מבין השניים מתאים יותר לסגנון החיים, לכיס ולגישה שלכם לעולם ההשקעות?

ההבדל הבסיסי – למה הכוונה בכלל?

נדל"ן למגורים – קצב נמוך, ביטחון גבוה

מדובר על השקעות בנכסים שאנשים גרים בהם בפועל: דירות, בתים פרטיים, דירות גן, פנטהאוזים… קלאסי, לא? קונים דירה, משפצים קלות, משכירים – והופ, התשואה מתחילה לזחול. אבל הזחילה הזו בטוחה, ולא תלויה (לפחות לא ישירות) בשוק העסקים.

נדל"ן מסחרי – עולם שמשחק לפי חוקים אחרים לגמרי

כשאנחנו מדברים על נדל"ן מסחרי אנחנו נכנסים לעולם אחר: משרדים, חנויות, מרכזים לוגיסטיים, שטחים תעשייתיים, מחסנים ענקיים – כל אלו מאכלסים עסקים. ההכנסות מגיעות מהשכרת המקום לעסקים, והחוזים? לרוב ארוכי טווח, מורכבים יותר – והרבה יותר נתונים לדינמיקה של השוק הגלובלי.

7 הבדלים מפתיעים שלא סיפרו לכם במפגש הראשון עם סוכן נדל"ן:

• תשואות פוטנציאליות: למסחרי יש יתרון מובהק בתשואה – אתה יכול לראות 8%-10% או יותר. במגורים תראה לרוב 2%-4%. אבל… יש "אבל" וזה לא קטן.
• סיכון: כפי שכבר ניחשתם – תשואה גבוהה = סיכון גבוה יותר. קורונה, משברים כלכליים, שינויי רגולציה – כל אלו פוגעים קודם בנדל"ן המסחרי. דירות גרים בהן גם בשיא המיתון.
• נזילות: קל יותר למכור דירה כי הביקוש לשוק דירות גבוה בהרבה מהביקוש לשטח משרדי באיזור תעשייה.
• תחזוקה: בדירה – אתה מתעסק עם דוד שמש מקולקל. בחניון למרכז מסחרי? ברכבת של תחזוקה, ביטוחים, נגישות, אישורי כיבוי וכו’.
• שוכרים: שוכרי דירה – בהחלט עשויים לרדת מהפסים, אבל הם תחת פיקוח חוקי. לעומת זאת, להוציא עסק שהפסיק לשלם שכ”ד? תתכונן להרבה דפים בפקס ושיחות עורכי דין.
• משכנתא ומימון: לבנקים הרבה יותר נוח לתת משכנתא לרכישת דירה בישראל. נדל"ן מסחרי? לפעמים תנאים פחות ידידותיים, ריביות גבוהות, ואפילו דרישות בטחונות מהעולם הבא.
• מיסוי: נדל"ן מסחרי לא נהנה מאותם פטורים על מס כמו נדל"ן למגורים. שווה לבדוק אם תחושת ה"תשואה הגבוהה" לא אוכלת אותה במיסוי.

תנו לנו דוגמה אמיתית! זו הדרך הכי טובה להבין

המקרה של עידו – דירה בלוד מול משרד בהרצליה

עידו, איש הייטק בן 35 (עזבו איך נפגשנו איתו), קנה דירה ישנה בלוד תמורת 1.2 מיליון שקל. אחרי שיפוץ בסכום סביר של 100,000 ₪, הוא השכיר אותה ב-3,800₪ בחודש. משם קיבל תשואה שנתית של בערך 3.5% ברוטו. הדירה לא היתה פוטוגנית, אבל יציבה. בלי הפתעות, בלי כאבי ראש (כמעט).

שנה לאחר מכן הוא השקיע עם חברים במשרד של 100 מטר בהרצליה פיתוח – עסקה של 3.5 מיליון ₪ עם שכירות חודשית של 22,000 ₪. נשמע טירוף? כבר פחות, כשמגלים שהיו חודשים שהמשרד היה ריק בשל עזיבת שוכר משמעותי, עלויות אחזקה גבוהות בהרבה מהרצוי – ובסוף, כשהמשרד נמכר, זה לא היה ברווח כמו שקיוו.

מסקנה? הרבה תלוי באופי שלך כמשקיע. יש כאלה שמעדיפים שינה טובה בלילה עם דירת 3 חדרים, ויש כאלה שנהנים מהאקשן של מרכזי מסחר.

אבל רגע, מה עם טבלאות טובות עם מידע שאפשר להבין בצ'יק?

שאלות נפוצות – כי ברור שאתם שואלים את עצמכם:

• האם כל אחד יכול להשקיע בנדל"ן מסחרי? תיאורטית כן. אבל חשוב לזכור שלרוב יש צורך בהון עצמי גבוה יותר, וגם ידע רחב הרבה יותר בשוק.
• האם אפשר לקחת משכנתא על נדל"ן מסחרי? כן, אך הריבית לרוב תהיה גבוהה יותר, והבנקים דורשים הון עצמי גדול יותר.
• איזה סוג השקעה יותר יציב לאורך זמן? סטטיסטית – מגורים. אנשים תמיד יצטרכו גג, עסקים – לא תמיד ישרדו.
• איך אני יכול לגדר סיכון בנדל"ן מסחרי? חוזים לעשר שנים, בטוחות מהשוכר, נקודות יציאה מראש, ומעקב צמוד אחרי תנאי השוק והאזור.
• האם לנכס מסחרי יותר קל להעלות שכ”ד? לפעמים כן, במיוחד כשמדובר בנכסים ייחודיים עם תחרות נמוכה – אבל כל מקרה לגופו (ולחוזהו).

ולמי ששואל – מה עדיף לי אישית?

כנראה שאתם לא הולכים לקבל כאן תשובה חד-משמעית. וזה מעולה – כי ככה זה בעולם של השקעות.

אם אתם אוהבים יציבות, חובבים לישון בלילה בלי לחשוב אם החברה ששוכרת מכם עומדת לפשוט את הרגל, ומעדיפים התנהלות פשוטה יותר – כנראה שנדל"ן למגורים הוא המקום הנכון עבורכם.

אבל – אם יש לכם את היכולת הכלכלית, את התיאבון לסיכון מחושב, והתשוקה לתשואות גבוהות ושחקנים גדולים – ייתכן מאוד שדווקא הנדל"ן המסחרי יהיה זירת המשחק המועדפת שלכם.

אז מה עכשיו?

תבדקו מה המטרה שלכם כהשקעה: האם זו הכנסה פסיבית נינוחה או צמיחה אגרסיבית עם תעוזה? תדרשו עצות פיננסיות, אל תפחדו להקשיב למקצוענים – אבל בסוף תחליטו בעצמכם איפה הלב (והכיס) שלכם מרגישים בנוח.

ובין אם אתם בדרך לחתום על חוזה שכירות למשרד או לתלות מראה בדירת סטודיו להשכרה – תזכרו, כל מהלך צריך להיעשות מתוך מודעות עצמית. כן, גם בנדל"ן.