מי נותן משכנתא חוץ בנקאית – ואיך תדעו אם זה בכלל פתרון חכם?
בנק זה לא הכול – אז מי עוד יכול לתת משכנתא?
אז נתחיל מהאמת הפשוטה – לא כולם צריכים או יכולים לקחת משכנתא מהבנק. פעם זה אולי היה נראה כמו הדבר הכי ברור בעולם – הולכים לבנק, ממלאים טפסים, מחכה לכם פקיד מנומנם, ובסוף תולים תקווה שבסדר, זה עובר. הבעיה? יש אנשים שאצלם זה פשוט לא עובד ככה. אולי דירוג האשראי בעייתי, אולי הבנק פשוט לא מוכן לתת 70%, אולי כבר יש לכם הלוואות אחרות ופתאום הבנקים עושים לעצמם טובה.
אבל יש גם חדשות טובות – קיימים גופים נוספים שמציעים משכנתאות מחוץ למסגרת הבנקאית. מה שנקרא – משכנתאות חוץ בנקאיות. ולמרות שזה נשמע קצת בין "מרעיד" ל"מלחיץ", האמת היא שהתחום עבר שינוי ענק בשנים האחרונות. יותר שחקנים, יותר רגולציה, יותר שקיפות.
שאלה לגבי משכנתא, מימון או הלוואה? אנחנו כאן בשבילכם!
נשמע מעניין? תיכף תבינו אם זה יותר ליד 'פתרון קסום' או שאלו מים שמומלץ להיכנס אליהם רק עם חליפת צלילה וסירת חילוץ צמודה.
מי הם הגופים האלה שבכלל נותנים משכנתאות מחוץ לבנק?
אז אם אתם לא בעניין של לשבת מול פקיד בנק חמוץ פנים, הנה חדשות טובות: יש לא מעט אפשרויות אחרות, והן שונות מאוד אחת מהשנייה. הנה כמה מהשחקנים המרכזיים במשחק הזה:
- חברות מימון פרטיות – אלו גופים שמתמחים במתן הלוואות, כולל משכנתאות. יש קטנות ויש גדולות. חלקן עם גב השקעות רציני, ושוק משוכלל.
- חברות ביטוח – כן, מפתיע, אבל גם חברות ביטוח הגדולות בישראל נכנסו למשחק, ונותנות משכנתאות בכפוף להגבלות ולרגולציה של רשות שוק ההון.
- בתי השקעות – כמה בתי השקעות מציעים פתרונות מימון מתקדמים, במיוחד למשקיעים בנדל"ן.
- גופים זרים – משקיעים פרטיים או קרנות חוץ שמזוהים יותר עם מימון נדל"ן מסחרי, אבל גם נכנסים לתחום הדירות והמשכנתאות בישראל.
אז למה בעצם אנשים פונים לגופים האלה?
בואו נדבר דוגרי: לא כולם מקבלים אישור למשכנתא מהבנק. אבל אפילו מי שכן מקבלים לעיתים יותר מדי תנאים, בירוקרטיה, או פשוט תחושת מחנק.
הנה כמה סיבות עיקריות:
- בעיות אשראי – מי שסבל מפשיטת רגל, גבייה, עיקולים או סתם BDI בעייתי, יתקשה לעבור בבנק.
- עסקאות מורכבות – רכישת נכס לא תקני, עסקה עם חריגות בניה, חוב להעברה משפטית – הבנקים נבהלים, הגופים הפרטיים פחות.
- לו"ז לחוץ – משכנתא מהירה זה עולמות אחרים. גופים חוץ בנקאיים יכולים לסגור הלוואה תוך ימים ספורים.
כמה זה עולה ולמה חשוב להיזהר?
ופה אנחנו נכנסים ללא ספק לעניין הכי רגיש – הריבית. נכון להיום, משכנתאות חוץ בנקאיות בדרך כלל יקרות יותר. זו המציאות. אתה מקבל כסף שאין סיכוי שהיית מקבל בבנק – אבל במחיר גבוה יותר.
טווחי ריבית נפוצים?
כדי שלא תישארו באוויר, הנה טווחים מקורבים (נכון לרבעון האחרון):
| סוג הגוף | ריבית משוערת | הערות |
|---|---|---|
| חברות ביטוח | 4%–6% (שנתי) | יחסית יציבות, ליווי צמוד, ריביות נוחות יחסית |
| חברות פרטיות | 6%–12% | כוח מיקוח גדול, אך גם סיכונים |
| קרנות חוץ/משקיעים | 7%–15% | בדרך כלל למקרים חריגים ובלתי מתאימים לבנק |
נקודת מפתח נוספת? הבטוחות שדורשים. המשכנתאות האלה כמעט תמיד ידרשו שעבוד מלא של הנכס, בדיוק כמו בבנק – אבל לעיתים גם ידרשו ערבויות נוספות, ערבויות אישיות, או סעיפים משפטיים שאם לא קראתם עד הסוף – תתעוררו בוקר אחד בלי דירה.
האם זה מסוכן? איך אדע אם זה מתאים לי?
פה נכנסת לכל הסיפור זהירות רגשית ופיננסית. לא כל מי שמציע לכם כסף במעטפה מוזהבת יעשה לכם טוב לחיים. בדיוק כמו שלא כל ניתוח פלסטי טוב רק כי הרופא נראה מרשים.
- בדקו רישוי – האם החברה מפוקחת ומורשית? כל גוף חוץ בנקאי רציני חייב להיות עם רישיון של רשות שוק ההון.
- השוו הצעות – אל תמהרו. זה לא שוק, אבל כן תתנהגו כמו בשוק – תבדקו מחירים, תנאים, גובה קנסות.
- קראו את האותיות הקטנות – ואל תתעצלו, זה חשוב. כולל עמלות פירעון מוקדם, שיעבודים משניים ודרישות נוספות.
סיפור אמיתי? ברור שיש – ואפילו כמה
בואו נמנע מזה שתרגישו לבד אם שקלתם משכנתא לא במתכונת המסורתית. קחו לדוגמה את אבי וסיגל מהרצליה. שניהם עצמאיים, עם עסק מצוין אבל ללא משכורת חודשית קבועה. כל בנק שדפקו על דלתו – נעל את הדלת ועוד רעם לו דלת הכספת.
פנו לחברת מימון חוץ בנקאית שמומחית לעצמאים. תוך 8 ימים (!) קיבלו משכנתא לרכישת דירת קוטג' בשרון, לטווח של 15 שנה, עם ריבית של 6.7%. כן, קצת יקר – אבל הם קיבלו את מה שבנק לא היה נותן. העסק שלהם המשיך לפרוח – כי לא בזבזו חודשים במרדפים אחרי כלכלן שמזמין אותם לפגישה עוד חודשיים.
שאלות שחוזרות על עצמן – אז נענה מקוצר:
- האם משכנתא חוץ בנקאית מסוכנת?
כמו כל הלוואה – תלוי למי, באיזה תנאי, ואיך מתנהלים בהחזרים. הריבית גבוהה יותר – הסיכון בהתאם. - אפשר לשלב משכנתא כזו עם משכנתא בנקאית?
כן. נקרא גם "הלוואה משלימה" – משמשת לעסקאות נדל"ן שדורשות מימון גבוה יותר. - מה הלו"ז טיפוסי לקבלת כסף?
מהר. בין 5–14 ימי עסקים, לפעמים אפילו פחות. - מה ההחזר החודשי הטיפוסי?
תלוי מאוד בסכום, ריבית ומשך הלוואה. לדוגמה – 800,000 ₪ בהחזר של 10 שנים בריבית של 8% יהיו בערך 9,700 ₪ לחודש. - יש עלויות פתיחת תיק?
כן. עמלות מבנה של 1%–3% מסכום ההלוואה – תלוי בגוף. - יש עם מי להתייעץ?
כן. תמיד. יש יועצי משכנתאות פרטיים ואובייקטיביים שלא קשורים לגוף המממן. - האם זה משפיע על ה-BDI שלי?
כן. כמו כל התחייבות, זה מתועד. והחזר חודשי חורג – יפגע בדירוג באופן ישיר.
אז תכל'ס – מתי זה רעיון טוב ומתי פחות?
מתי כן? 🔥
- לא קיבלת אישור מהבנק – ואתה בלחץ זמנים
- יש לך נכס חזק לשעבוד ואתה מבין את התנאים לעומק
- המטרה היא לקנות נכס עם פוטנציאל רווח גבוה
- מדובר בהשלמת משכנתא קיימת
מתי זה תמרור אזהרה ענק? ⚠️
- אין לך באמת מושג מה אתה חותם עליו
- אין לך יכולת החזר ברורה
- הצעה נראית "טובה מדי" – ואין עליה כל פיקוח
- אתה פונה לשם מתוך פאניקה ולא החלטה מושכלת
מה אמורים לעשות עכשיו?
המלצה שלנו? לפני שאתם חותמים על משהו – תבינו בדיוק מי עומד מולכם, מה הריבית, מה קורה אם תהיו חודש באיחור, ומה יקרה לנכס שלכם במצב של דיפולט.
ובטח לא פחות חשוב – תשתמשו באינטרנט. כן כן – יש אינספור ביקורות, דירוגים, קבוצות פייסבוק ואנשים שעברו את זה. הידע שם – רק צריך לא לפחד ממנו. אה, וגם יועץ משכנתאות טוב בהחלט יכול להציל אתכם מעצמכם.
המסקנה? פשוטה ומורכבת גם יחד
משכנתא חוץ בנקאית יכולה להיות מצילת חיים למי שמערכת הבנקאית פשוט לא רוצה לדבר איתו. היא יכולה להיות קיצורי דרך, אבל גם פצצה מתקתקת.
אז מה תעשו? תבחרו דרך – לא רק משכנתא. תבדקו, תשאלו, תקראו… ואם עדיין לא בטוחים? יופי. על זה אומרים – "המפקפקים שורדים הרבה יותר זמן מהחפוזים".
אז מה אתם חושבים? הייתם שוקלים מימון חוץ בנקאי אם הבנק לא משתף פעולה? איזה שאלה הייתה עוזרת לכם להחליט?