לגלות את הסוד: איך לחשב תשואה על השקעת נדל"ן

איך לחשב תשואה על השקעת נדל"ן (ולמה זה חשוב יותר ממה שחשבת)?

אז מה זה בכלל תשואת נדל"ן, ולמה כולם כל כך אובססיביים אליה?

אם אי פעם מצאת את עצמך בשיחה עם משקיע נדל"ן מתלהב, בטח שמעת אותו זורק לאוויר מונחים כמו "תשואה ברוטו", "תשואת נטו" ו"צמיחה שנתית ריאלית כמו של ינשוף בחורף". האמת? למרות איך שזה נשמע – זה לא כזה מסובך. למעשה, להבין תשואה על השקעת נדל"ן זה לא רק חובה, זה הכרח – ואם אתה לא יודע לחשב אותה, אתה בעצם משקיע עיוור. בוא נדבר רגע על למה.

תשואה היא הדרך למדוד כמה כסף עשית – או אמור לעשות – מהנכס שלך מול כמה כסף שמת בו. פשוט, נכון? אבל כמו כל דבר בחיים (ולא רק במס אצל עצמאים), הפרטים הקטנים עושים את ההבדל. גם 1% לכאן או לשם בתשואה יכול להיות עשרות אלפי שקלים בשנה. ככה זה כשמדובר בנכסים בשווי מיליונים.

3 סוגים עיקריים של תשואה – כן, שלושה. לא אחד, לא שניים

1. תשואה ברוטו – החרטה שבעלי דירות נוהגים לספר לעצמם

הנוסחה הכי פשוטה שיש: (שכר הדירה השנתי / מחיר הנכס) x 100.

נשמע פשוט? זה גם קצת פשטני מדי. נגיד קנית דירה ב-1,000,000 ש"ח ואתה מקבל עליה שכירות של 3,000 ש"ח בחודש (36,000 ש"ח בשנה). התשואה הברוטו תהיה:

• (36,000 ÷ 1,000,000) x 100 = 3.6% תשואה ברוטו

אבל רגע – איפה הארנונה? התחזוקה? הביטוחים? דמי הניהול של הוועד שעושים ממנו מילקשייק במעלית? כל אלו לא נכללים בתשואה הזאת. אז היא בעיקר מספר מנחם שאתה מספר לעצמך כדי להרגיש חכם.

2. תשואת נטו – המספר האמיתי שצריך להדליק או לכבות לך את הנורה מעל הראש

כאן כבר מורידים את כל ההוצאות – ממש כמו במבחן מרתון של החיים:

• ארנונה
• תחזוקה שוטפת (שפורפרת מים שהתפוצצה ב-2 לפנות בוקר)
• ביטוח
• דמי ניהול
• עמלת תיווך (אם הייתה)

המטרה? לחשב מה באמת נכנס לך לכיס בסוף כל שנה, ואז לחלק אותו בסכום ההשקעה, כמו קודם. הנוסחה:

(רווח נקי שנתי / סכום ההשקעה הכולל) x 100 = תשואה נטו

3. תשואה כוללת – השייח' של עולם התשואות

רגע, יש גם את הזווית של עליית ערך. כי אם קנית דירה בתל אביב ב-2020 ב-2 מיליון, ואחרי 3 שנים היא שווה 2.5 מיליון, זה עוד 500,000 ש"ח רווח (אם ממש תתעקש למכור, כמובן).

ופה נכנסת התשואה הכוללת – שמחשבת גם את שכר הדירה וגם את השינוי בשווי הנכס:

((שכר דירה שנתי + עליית ערך שנתית משוערת) / סכום ההשקעה הכולל) x 100

זה החישוב הכי קרוב למציאות שאתה תמצא – והכי כואב כשאתה מגלה שטעית.

הפן האנושי – לא כל השוכרים נולדו שווים

עכשיו תן לי רגע לנחם אותך בסיפור קצר. לפני כמה שנים אני מזהה עסקה שנראית כמו הפירנאים של עולם הדירות: דירת 4 חדרים באשקלון, לא רחוק מהים, שכירות יפה, דיירים אוהבים. מושלם, לא? ואז מגיעים הדיירים החדשים.

• מכונת כביסה שעל פניה נראית רגילה… עד שמתגלה שהיא מפילה את החשמל כל פעם שמישהו עושה כביסה ופותח את המקרר.
• ילד שמתאמן בתופים – כל יום בשש בבוקר.
• הורי הילד שלא מבינים למה מתחילים להרגיש לא בנוח מפניות חוזרות שלך.

אז כן – התשואה יכולה להיות מושלמת על הנייר, אבל אם יש לך שוכרים שהורסים את הדירה תוך שנה – כל החישוב עף מהחלון. תמיד תכניס מקדם אנושי – הוא זה שיקבע כמה תחייך בסוף השנה.

טבלת תשואה לפי אזורים בישראל – הפתעות בפנים:

נתונים להמחשה בלבד (יעודכנו לפי דירוגי שוק שוטפים)

עיר	מחיר ממוצע לדירה	שכירות חודשית ממוצעת	תשואה ברוטו משוערת
חיפה	1,150,000 ₪	3,300 ₪	~3.4%
תל אביב	3,200,000 ₪	6,800 ₪	~2.55%
באר שבע	980,000 ₪	3,100 ₪	~3.8%
נתניה	1,450,000 ₪	3,900 ₪	~3.2%

שאלות ותשובות (שתמיד עולות במטבח של סבתא)

האם עליית ערך הדירה תמיד נחשבת בתשואה?

ממש לא. אלא אם יש לך כדור בדולח, עליית ערך היא הימור. אתה יכול להעריך, אבל רק במכירה זה נחשב "רווח".

האם לקחת משכנתא משפרת את התשואה?

כן, אבל גם מסוכנת את ההשקעה. מינוף יכול לשפר תשואה בדומה למנוף – אם לא מאזן נכון, הכל נופל.

למה התשואה בתל אביב נמוכה יחסית לערים אחרות?

המחירים פשוט גבוהים מדי יחסית לשכירות. אתה קונה ב-3 מיליון כדי לקבל 6,500 שקל בחודש? לא מדהים.

מה עדיף – תשואה גבוהה או נכס באזור מבוקש?

שאלה שבה מתפצלים משקיעי הנדל"ן לשניים. יש כאלה שרוצים Cash Flow גבוה (תשואה עכשיו), ויש כאלה שמחפשים ערך עתידי.

הוצאות חד פעמיות כמו שיפוץ – להכניס לחישוב?

בהחלט. כל שקל שקשור להשקעה – שיפוץ, תיווך, עו"ד – נכלל בהשקעה הכללית שלך.

5 טיפים שחוסכים לך לילות בלי שינה

• תמיד חשב נטו לפני ברוטו. ברוטו זה שיווקי. נטו זה החיים.
• תכניס מקדם חירום: תקלות, דיירים עוזבים באמצע חוזה וכל דבר שיכול להשתבש – קח את זה בחשבון.
• תשואה שנתית לא אומרת הכול – תחשוב גם קדימה, ל-5–10 שנים.
• בדוק את שוק השכירות באיזור בפועל, לא רק לפי מודעות.
• לא כל מה שנראה מפתה באמת טוב – בדוק גם את הסביבה, הבניין, תשתיות, אוכלוסייה ועוד.

אז כמה טוב אתה באמת?

חישובי התשואה הם כמו ה-FT של עולם ההשקעות: מדויקים, לא סלחניים, והרבה פעמים משנים את כל התמונה. כל טעות קטנה בחישוב – ואתה קונה השקעה שאתה חושב שהיא מציאה, אבל היא בעצם נדן כספי.

אם אתה קורא את השורות האחרונות של המאמר הזה, כנראה שהגעת לתובנה הכי חשובה: ידע הוא רווח, ובנדל"ן – זה רווח נטו. במקום להסתבך עם נוסחאות של Excel, קח לך רגע, שב על העסקה, העיפרון והקפה – ותחשוב כמו שוקל. לא כמו חולם.

ואם יש לך שאלות, תרחישים הזויים או סתם בא לך לספר על השוכר שהתעקש לגדל תרנגול בדירה – אני כאן. תשואה טובה מתחילה בשיחה חכמה.