לגלות איך לקנות בית ללא הון עצמי היום!

איך לקנות בית ללא הון עצמי – זה אפשרי, ואפילו לא כזה מטורף כמו שחשבת

מה זאת אומרת "בלי הון עצמי"? מישהו באמת מוכר בתים בחינם?

האמת? כמעט. או לפחות, נדמה שזה כך כשאתה שומע מישהו מספר בגאווה קפואה על זה שהוא קנה דירה בלי לשים שקל מהכיס. איך זה קורה? זה נשמע כמו טריק מופרע של קוסם פיננסי, אבל בפועל מדובר באסטרטגיה, תכנון נכון, ידע פיננסי – וקצת חוצפה. הישראלי המצוי רגיל לחשוב שאי אפשר להזיז כלום בלי שטר של 200 על השולחן, אבל האמת היא שעם קצת תחכום ואנרגיית יזם (או לחילופין – יועץ משכנתאות שיודע את העבודה), אפשר לגמרי למצוא את הדרך למפתח, גם אם חשבון הבנק מרגיש יותר כמו תיבת תה “מאצ'ה” ריקה.

אז מה זה הון עצמי ומאיפה צצה הדרישה הזו בכלל?

הון עצמי הוא החלק מ"העסקה" שאתה מביא מהבית – כסף אמיתי שכרגע שוכן (או לא שוכן) אצלך בחשבון. כשאומרים שצריך 25%-30% מהמחיר של הבית כהון עצמי, זה מדבר על סכום שבדרך כלל נע סביב מאות אלפי שקלים. עכשיו תגיד – כמה צעירים בישראל באמת מצליחים לחסוך את הסכום הזה בעשור הראשון לחייהם הבוגרים? נכון. בדיוק. שניים, שלושה – והם בני שלושים וארבע ונשואים למישהו עם דודה קבלנית.

הבנקים דורשים את ההון העצמי כדי לוודא שלא תיקח את הכסף ותגיד "יאללה סבבה, פסה" במידה שערך הבית ירד או שלא תוכל לעמוד בתשלומים. זו הגנה עבורם. כל שאר העניין שפוענח כאן – זה בעצם לפרוץ אחורה לתוך הבית, דרך הדלת של המימון.

5 דרכים לגמרי אמיתיות למימון דירה בלי הון עצמי

רוצה תכל'ס? הנה הדרכים שבאמת עובדות:

• הלוואה מההורים (וסליחה, אבל זו האמת) – הכי נפוץ, הכי ישראלי, לא תמיד מרגיש נעים. אבל אם יש לך הורים שיכולים לעזור – אל תפחד לשאול, אפילו בהלוואה רשמית עם חוזה. הבנקים מקבלים את זה.
• הלוואה לכל מטרה מהבנק/חברת ביטוח – משכנתאות מכסות עד 75% ממחיר הדירה (אם זו דירה ראשונה), אז אתה יכול להשלים את ה-25% בהלוואה נפרדת. כן, זה לשלם הלוואה על הלוואה. אבל זו אסטרטגיה שמתאימה בול למי שצופה עלייה בהכנסות או שמוכן להתאמץ פיננסית בכמה השנים הראשונות.
• ערבויות ושעבוד נכסים קיימים – יש לך דירה להשכיר? דירת ירושה? משהו שווה בשוק החופשי? שעבוד הנכס הנוסף יכול לאפשר לבנק להרגיש שקט, ואותך – לרכוש בית נוסף בלי כסף נזיל.
• שותפים לעסקה – אחים, חברים, מי שבאותה סירה איתך – אפשר לרכוש נכס יחד. כל אחד מביא מה שיש לו (ואולי זה רק הרצון), ומשם מתקדמים. צריך המון אמון, אבל זה קורה לא מעט.
• הלוואות מגופים חוץ בנקאיים – פה זה האיזור שדורש הכי הרבה זהירות. מי שלא יודע בדיוק עם מי הוא מדבר ומה הריבית האמיתית אחרי כוכביות ועמלות, עלול לקפוץ לבריכה בלי מים. אבל אם נעשה נכון – זה לגמרי יכול להיות גשר אל הבית שלך.

מקרה בוחן: יוסי מירושלים קנה דירה ב-1.3 מיליון – בלי שקל

יוסי, רווק בן 34, עובד בהייטק, שכיר. החליט יום אחד שנמאס לו לשלם שכירות לקורין שמסרבת לתקן את הברז. מצא דירה קטנה בקריית יובל – 1.3 מיליון ש"ח. כמה הון עצמי היה לו? בול כלום.

מה הוא עשה? לקח הלוואה של 250 אלף שקלים מהבנק שבו מתנהל החשבון שלו – כי הוא לקוח טוב ויש לו הכנסה גבוהה. לצורך המשכנתא – גייס יועץ, שהסביר לו איך לחלק את ההחזרים בחוכמה על פני השנים. הבית נרכש, המשכנתא משולמת – והיום הוא משכיר את הדירה הזאת ועבר לדירה אחרת שאותה קנה גם כן – באותה השיטה. נכון ל-2024: יש לו שני נכסים, ועדיין אין לו שקל הון עצמי. הישג? אנחנו קוראים לזה "פוקר טוב".

אז למה בעצם כולם לא עושים את זה?

כי זה נשמע מסובך. כי זה לא מופיע בפרסומות הנוצצות של הבנקים. כי לפעמים פשוט לא נעים להיכנס לסיבוכי הלוואות. אבל בעיקר – כי רוב האנשים לא מודעים לאפשרויות. ופה בדיוק נכנס המאמר הזה למגרש.

המספרים שבאמת מעניינים אותך

שאלות שחייבות להישאל (ואולי גם ענית עליהן בראש)

• האם באמת אפשר לקנות דירה בלי הון עצמי בכלל?
  כן, אבל רק אם אתה מצליח לגייס כסף ממקור אחר שאינו נחשב כהון עצמי ע"י הבנק – כמו הלוואה לכל מטרה, מתנה או ערבויות.
• האם הבנק בודק מאיפה בא הכסף?
  בטח! חייב לציין ממקור חוקי ומוכח. סבתא רבתא ששלחה מיליון דולר מהפיליפינים? תצטרך להביא יותר מסיפורי רוחות.
• מה ההבדל בין הלוואה לפתור בעיה לבין הלוואה שמהווה פתרון?
  כשהלוואה היא פתרון – יש תכנית סגורה, הכנסות שעולות, השכרה של הדירה לקיזוז. כשזו בעיה – פשוט לוקחים את הכסף ומקווים לטוב. לנחש מה עדיף?
• האם כדאי לשלם ליועץ משכנתאות?
  חד משמעית כן. מי שמבין משחק מסלול הפוך לגמרי ממי שלוקח מה שבנקאי הציע בגלל "שזה מה שמקובל".

חושבים שזה לא הזמן? אולי זה הזמן דווקא בגלל שזה לא הזמן

השוק תמיד זז. כשהריבית גבוהה, המחירים יורדים. כשהכל יציב, כולם כבר קנו. לפעמים דווקא כשהתחושה בשוק "מתוחה" – נפתחות ההזדמנויות הכי טובות לרכוש במחיר חכם. ולא רק זה, אלא שגם יש יותר גמישות מהבנקים, יותר נכונות של מוכרים להתפשר, וגם… פחות קונים שמתחרים על אותו הנכס.

זה בטוח? או שזה סיכון מסוכן?

בגדול – כל מהלך נדל"ני הוא סיכון. גם אם שילמת שלושה מיליון במזומן. עולם משתנה, מחירי שוק, רגולציות – אף אחד לא חף מהפתעות. אבל עם ידע נכון, בחירת מסלול משכנתא אחראי, בדיקות מקדימות ויכולת תכנון – כן, אפשר להפוך לרוכש נכס גם בלי לשבור את קופת החזיר הקטנה שצברת ביסודי.

טיפ אחרון לסיום: מי שחופר, מוצא – גם נדל"ן בלי הון עצמי

אם הגעת עד כאן, כנראה שגם לך יש חלום קטן על דירה, אולי עם מרפסת, אולי פשוט אחת שלא צריך לשלם עליה שכירות כל חודש מחדש. אז כן – הדרך לשם לא תמיד פשוטה, והרבה פעמים כרוכה בהחלטות אמיצות, בתכנון חכם ובהרבה יותר קפה ממה שדימיינת. אבל לגמרי אפשר להגיע לשם גם כשאתה לא בא מבית עם רזרבות או בלי להיטמע במסלול חיסכון מגיל 7.

אם משהו מכל זה עשה לך קצת "קליק", אולי זה רגע טוב לעצור ולשאול את עצמך: מה אני באמת צריך כדי להתחיל? ייעוץ טוב? שלב ראשון? לימוד נושא המשכנתאות לעומק? תתחיל משם. הנכס הראשון שלך מחכה – אולי אפילו בחולון, עם דלת כניסה ירוקה, והון עצמי של אפס.