איך לרכוש דירה ללא הון עצמי – זה אפשרי, אבל לא לכולם
אם אין לכם סכום התחלתי לדירה – אולי אתם לא לבד
השאלה הכי מורטת עצבים שמעסיקה כמעט כל צעיר בישראל, רגע אחרי שהוא חוזר משנת טיול בדרום אמריקה היא: "איך לעזאזל אני אשיג דירה משלי?". עכשיו, כשמדברים על שוק הנדל"ן בארץ – בדיוק כמו שמדברים על מצב הפקקים בגוש דן – זה די ברור שמדובר בחומר נפץ רגשי. המחירים בשמיים, הריביות עולות ויורדות (בעיקר עולות בזמן האחרון), והבנקים? לא ממש אוהבים לקחת סיכונים. אז מה עושים כשהחלום על ארבע קירות משלך נראה רחוק כמו טיסה לחלל?
נכון, הבנקים דורשים הון עצמי של לפחות 25% מערך הנכס. בעולם בו דירת 4 חדרים בפאתי ראשון לציון מתקרבת ל-2 מיליון ש"ח, זה אומר שצריך להגיע עם חצי מיליון ש"ח מהבית. ופה נכנסת הסוגיה שלנו – איך קונים דירה בלי חצי מיליון ש"ח?
אז בואו ננשום רגע, נמזוג כוס מים ונצלול לתוך אחת השאלות הכי בוערות של העשור: האם באמת אפשר לרכוש דירה בישראל בלי הון עצמי?
בואו נתחיל מהשאלה הכי חשובה – למה בכלל צריך הון עצמי?
כדי להבין איך אפשר לעקוף את החסימה הזאת, חייבים להבין קודם למה הבנקים דורשים הון עצמי מלכתחילה. הבנק לא רוצה שתיפול כלכלית – לא מתוך דאגה אמיתית, אלא פשוט כי הוא רוצה את הכסף שלו בחזרה.
ההון העצמי הוא בעצם סוג של "ביטוח", כזה שמקטין את הסיכון של הבנק. ככל שיש לך פחות הון עצמי, ככה אתה (על פי מודל סיכון) לקוח יותר מסוכן. עכשיו, נכון לשנת 2024, בנק ישראל מתיר בקניית דירה ראשונה מימון של עד 75% מהנכס – משמע 25% אתה צריך לשים מהכיס שלך.
אז איך בכל זאת עוקפים את החובה להון עצמי?
יש כמה דרכים לעשות את זה – לא כולן מתאימות לכולם, חלקן יצירתיות יותר, חלקן דורשות קשרים… אבל בוא נגיד שב-2024, התנאים אולי קשים – אבל אין דבר כזה בלתי אפשרי. הנה כמה אופציות:
- לקיחת הלוואה כנגד נכס קיים של ההורים – אם להורים שלכם יש דירה בבעלותם, אפשר לרשום לטובתכם הלוואת גישור / ערבות ולספק לבנק ביטחונות.
- מינוף נכסים קיימים – יש ברשותכם תיק ניירות ערך? רכב? אולי נכס קטן מסבתא בירושה? כל אלו יכולים להפוך לגורם ממונף.
- הלוואת גישור מקרן פנסיה – לא כל מי שיש לו קרן פנסיה יכול, אבל יש מסלולים בהם אפשר לקבל הלוואה על חשבון הצבירה.
- שותפות עם משקיע – פתרון פופולרי בשנים האחרונות. משקיע נותן את ההון העצמי, ואתם מחזירים לו חלק מהרווחים או מהשכירויות.
- רכישה בשיתוף ההורים – לפעמים זה רישום על שני שמות, לפעמים זה שעבוד נכס קיים.
- תכנית מחיר מטרה / דירה בהנחה – פרויקטים של הממשלה עם הנחות שמקטינות משמעותית את סכום ההון שצריך להביא.
מקרה בוחן שבא לכם לשמוע: עדי מתל אביב, בלי שקל על השם שלה
עדי (שם בדוי, אבל הסיפור אמיתי לגמרי), בת 28, סטודנטית שסיימה תואר ראשון. היא התאהבה במחסן שהוסב לדירת 2 חדרים בדרום תל אביב – עד לפה נשמע כמו פתיח לסרט אינדי… אבל הבעיה? היא באפס ש"ח הון עצמי.
מה היא עשתה? ביקשה מהוריה לרשום את הדירה שלהם בירושלים כעירבון בשעבוד חלקי. בנוסף לכך, לקחה הלוואה בגובה 150,000 ש"ח על בסיס קרן השתלמות של אמה (בריביות מגוחכות כמעט, כי זו הלוואה פנימית). ו… זה עבד. הבנק התרצה, היא רכשה את הדירה – היום היא כבר סגרה שוכרים ומחזירה את ההלוואות דרך שכר הדירה.
אבל רגע… האם כדאי בכלל להיכנס לזה ככה?
פה זה נהיה מעניין. כי לקנות דירה בלי הון עצמי זה אפשרי. אבל האם זה נכון? אז הנה כמה דברים שחייבים לקחת בחשבון:
- אתם מרוויחים תשואה עתידית, אבל נכנסים לסיכון מוגדל.
- בריבית משתנה, בעיות כלכליות או ירידת ערך הנכס – אתם בבעיה.
- כדאי להיערך ליכולת החזר משופרת – אין משחקים. זה כסף אמיתי.
- החזר משכנתה + החזר הלוואת הון עצמי = לחץ חודשי כבד
בקיצור, זהו מסלול לא פשוט שמצריך תכנון, עצבים מברזל ולעיתים גם גורם מקצועי שילך אתכם את הדרך.
שאלות שחייבים לענות עליהן לפני שמתחילים
- מהם מקורות ההחזר שלי? – רק משכורת? הכנסה פאסיבית? חייב להבין בדיוק מאיפה מגיע כל שקל שייעלם לבנק.
- האם יש רשת ביטחון? – משפחה שיכולה לעזור במקרה חירום? ביטוח משכנתה הגיוני?
- מה יקרה אם ארצה למכור את הנכס עוד לפני סיום ההחזרים?
- האם הריבית צפויה לעלות? – נתון קריטי להחזר החודשי.
- האם אני יודע להכיל תקופות של קושי כלכלי?
טבלה מעניינת: השוואת פתרונות מימון להון עצמי
| שיטת מימון | יתרונות | חסרונות |
|---|---|---|
| הלוואה מההורים + רישום שעבוד | תנאים גמישים, ריבית נמוכה | מעורבות משפחתית יכולה להיות בעייתית |
| שותפות עם משקיע | אין צורך בהון כלל | חלוקת רווחים, תלות מטרידה |
| מינוף נכסים אישיים | שליטה מלאה על התהליך | כולל סיכון של אובדן נכסים רגישים |
5 שאלות נפוצות שרציתם לשאול (אבל התביישתם)
1. זה חוקי לרכוש דירה עם הלוואה עבור ההון עצמי?
התשובה היא כן – אבל הבנק חייב לדעת על כך. אם תסתירו, והמימון מגיע מחשבון צד שלישי בלי הסבר ברור, יש סיכוי שהמשכנתה תידחה.
2. האם כדאי לקחת הלוואה לכל ההון העצמי?
אם אין ברירה – אז כן. אבל עדיף לשלב בין כמה מקורות. הלוואה, קרן פנסיה, פלוס קצת חיסכון אישי. פיזור זה שם המשחק.
3. כמה עולה יועץ למשכנתאות שמלווה אותי בתהליך כזה?
בין 3,000 ל-10,000 ש"ח, תלוי במורכבות ובוותק של היועץ. אבל במקרים מסוימים – זה שווה כל שקל.
4. מה קורה אם נכנסתי יותר מדי לחובות?
פה נדרשת תוכנית הבראה. בשלב ההתחלתי – שקיפות עם הבנק והניסיון למחזר הלוואות. במקרים קיצוניים – פנייה ליעוץ כלכלי או הגשת בקשה להסדר חוב.
5. עדיף לחכות ולחסוך או לקפוץ למים?
זו שאלת מיליון הדולר (או יותר נכון שני מיליון ש"ח…). אין תשובה אחת. זה תלוי בשוק, במצב הכלכלי שלכם ובעיקר – ביכולתכם לעמוד בהחזרים.
אז רגע לפני שאתם סוגרים דירה – תחשבו שוב
אם קראתם עד לכאן – כנראה שיש בכם את הניצוץ הזה. זה שרוצה לקנות דירה, אפילו אם זה נראה כמו משימה בלתי אפשרית. ולמען האמת – זה לא באמת בלתי אפשרי. אבל זה כן מאתגר, ודורש חשיבה יצירתית, תכנון מדויק, ואולי גם לגמור כל פגישה עם הבנק בחיוך מזויף כדי לא להיראות לחוץ מדי.
חשוב לזכור: דירה היא חלום – אבל לא בכל מחיר. אל תקפצו על הזדמנויות בלי לבדוק אותן לעומק. דברו עם אנשי מקצוע, תקראו, תשאלו, תתווכחו. הטעות הכי גדולה היא לחשוב ש"יהיה בסדר". לפעמים כן – אבל לפעמים זה גם יכול לעלות לכם הרבה יותר ממה שתכננתם.
רוצים שננתח יחד איתכם את התמהיל הנכון כדי שתוכלו לקנות דירה בלי הון עצמי? יש לכם סיפור מעניין דומה לזה של עדי? שלחו לי הודעה – אולי תככבו במאמר הבא!