איך לקנות דירה עם הון עצמי נמוך – כן, זה באמת אפשרי
כולנו חולמים על בית, אבל מה אם הכיס קצת פחות משתף פעולה?
אם יש צד אחד קצת פחות פוטוגני בחלום הישראלי הגדול – זהו ה"סעיף הקטן" של ההון העצמי. כולנו שמענו את המנטרה: אתה צריך לפחות 25% מערך הדירה כדי להתחיל להזיז עניינים. אבל מה קורה כשהחיסכון נעלם – או יותר נכון, אף פעם לא בדיוק הופיע? האם זה אומר שהדרך לדירה חסומה? ממש לא.
יכול להיות שאתה סטודנט, בתחילת הדרך, אולי עצמאי בעסק צעיר או פשוט מישהו שלא גר ליד עץ שמניב שטרות של 200 ש"ח. החדשות הטובות הן שיש פתרונות – אמיתיים, חכמים ואפילו חוקיים – שיכולים לאפשר קניית דירה גם כשאתה לא בדיוק שוחה במזומנים.
מה זה בעצם "הון עצמי" ולמה כולם מדברים עליו?
הון עצמי בדירות הוא הסכום שאתה מביא מהבית – לפעמים פשוט ככה. לפני שהבנק בכלל מדבר איתך על ריביות ותנאים, הוא רוצה לדעת שאתה שם משהו על השולחן. נכון לשנת 2024, הרגולציה בישראל מחייבת שתביא לפחות 25% מהשווי הכולל של הדירה אם זו הדירה הראשונה שלך.
בדירות להשקעה, הדרישות אפילו קפדניות יותר – כ-50% הון עצמי. למה? כי מבחינת הבנק, השקעה = יותר סיכון = פחות אמון. וכשהבנק לא מאמין, הוא לא בדיוק יפרגן במשכנתא נדיבה.
אז איך קונים דירה בלי או כמעט בלי הון עצמי?
1. הלוואה משלימה מההורים aka "הבנק של אבא"
כן, הכי קלישאתי – אבל גם הכי מקובל. הלוואה או מתנה מההורים יכולה להוות את ההון העצמי שאתה צריך. רק חשוב לשים לב – אם מדובר במתנה, כדאי ודאי לציין זאת בהצהרות מול הבנק ורשות המיסים. אם זו הלוואה – לוודא תנאים ברורים ולא להכניס את הדודה מצד אבא לעניין.
2. הלוואה לכל מטרה מהבנק או גופים חוץ בנקאיים
כאן כבר נכנסים לאיזור היצירתיות: אתה לוקח הלוואה כדי להשלים את ההון העצמי. חשוב להבין – לא כל הבנקים מאשרים את זה, ולרוב הם דורשים לראות שההלוואות החיצוניות לא פוגעות ביכולת ההחזר שלך. הם לא פראיירים.
טיפ זהב: כל תחכום שאתה מוסיף למשוואה – חייב לבוא עם תכנון מדויק, אחרת תמצא את עצמך טובע בריביות.
3. שותפות בנכס – חצי דירה עדיפה על המון שכירות
פתרון לא רע בכלל: מצא שותף – אח, חבר, מישהו מהעבודה שחולם בדיוק כמוך על דירה. קונים ביחד, מתחלקים במימון, נהנים בזוג מהטבות מסיבסודיות (ואולי גם ממערכת יחסים טעונה 😉).
4. מינוף נכסים קיימים
יש לך רכב? נכס קטן בפריפריה בירושה מסבתא? אולי קופת גמל עם כמה עשרות אלפים ש"ח? – כל אלה יכולים להוות בסיס להלוואה בתנאים טובים. מינוף חכם דורש הבנה, כי אחרת תמצא את הסובארו משועבדת בניגוד לרצונך.
5. תוכניות ממשלתיות לצעירים – לא לזלזל
זוכרים את "מחיר למשתכן"? אז היום זה "דירה בהנחה". המדינה, מדי פעם, משחררת פרויקטים עם סבסוד משמעותי. הרישום דורש טיפה סבלנות, הרבה מזל, אבל כשזה עובד – מדובר בהוזלה של מאות אלפי שקלים.
מספרים שמפתיעים גם בנקאים – איך זה נראה במספרים?
| שווי דירה | הון עצמי נדרש (25%) | השלמה ע"י הלוואה (5%) | מתנה מהמשפחה (20%) |
|---|---|---|---|
| 1,200,000 ₪ | 300,000 ₪ | 60,000 ₪ | 240,000 ₪ |
| 1,500,000 ₪ | 375,000 ₪ | 75,000 ₪ | 300,000 ₪ |
| 1,800,000 ₪ | 450,000 ₪ | 90,000 ₪ | 360,000 ₪ |
הטבלה הזו מציגה כיצד ניתן לחלק את רכיב ההון העצמי אם מקבלים מתנה או משלימים הלוואה מהצד. אבל חשוב להבין משהו קריטי: הבנקים בודקים את יחס ההחזר.
ולפעמים, גם הגובה של המשכורת לא מספיק…
אפילו אם יש לך את ההון העצמי, הבנק רוצה לדעת שאחרי שתיקח את המשכנתא – תישאר לך עוד נשימה כלכלית. זה מה שנקרא "יחס החזר" – שההחזר החודשי שלך לא יהיה גבוה מ-40% מההכנסה נטו שלך. אבל רגע, זה לא סוף הסיפור.
אם אתה לוקח הלוואת הון עצמי חיצונית, גם היא נלקחת בחשבון ביכולת ההחזר שלך. כלומר, אתה צריך להיות מאד חכם לגבי מתי ואיך אתה מציג את הדברים בבנק.
5 שאלות נפוצות שכל מי שחשב לקנות דירה בלי הון שואל את עצמו
- האם מותר לקחת הלוואה כדי להשלים הון עצמי? מותר, אבל לא כל הבנקים אוהבים את זה. הכל תלוי בתכנון ובמסוגלות החזר.
- האם אפשר לשעבד נכס קיים כהון עצמי? כן, ואפילו מומלץ למי שיש נכס קיים ולא רוצה למכור אותו.
- מה הסיכון האמיתי בקניית דירה עם הון נמוך? רגישות לסיכון, תשלום ריביות גבוהות יותר ויכולת החזר מתוחה.
- האם אפשר להשתמש בקרן השתלמות כהון עצמי? בוודאי, והבנקים לרוב נותנים תנאים טובים למי שמשחרר קרן השתלמות.
- האם זוגות צעירים מקבלים תמריצים? תלוי ביישוב ובתוכנית, אבל בהחלט – בעיקר בפריפריה.
דוגמה אמיתית – תומר וגל, מקריית ים עד חדרה
תומר וגל, זוג צעיר בני 29 מהצפון, רצו לקנות דירה ב-1.35 מיליון ₪. היה להם רק 100,000 ₪ – פחות מרף ההון העצמי. אחרי תכנון ומתן ערבויות מצד ההורים, לקחו הלוואת השלמת הון של 100,000 ₪ והסכום הנותר הגיע מקרן השתלמות שגל פתחה בזמן הצבא (10 שנים!). היום הם משלמים כ-4,000 ₪ לחודש – פחות מהשכירות ששילמו לפני כן. והחוב? מנוהל, הגיוני, ואפילו סביר מאוד.
אז מה עושים כרגע? כמה צעדים לביצוע מיידי
- הכינו דו"ח מלא על מצבכם הכלכלי – כולל התחייבויות קיימות
- בדקו אופציות לגיוס הלוואות בתנאים טובים – עם ריבית ידועה מראש
- אל תתביישו לערב בני משפחה – לפעמים לשתף שווה יותר ממלחמה לבד
- גשו לייעוץ משכנתאות פרטי – לא יועץ של הבנק! כך תדעו אם יש חלופה טובה יותר
- בדקו זמינות לתוכניות ממשלתיות – במיוחד אם אתם רווקים/זוגות צעירים
ולסיכום – יש תקווה וגם דירה
כולנו יודעים לקטר על יוקר המחייה, ועדיין משכימי הקום שלא נתנו להון העצמי לרפות את ידיהם – נהנים כיום מדירה משלהם. כן, זה דורש חשיבה מחוץ לקופסה, תכנון, ובינינו – גם קצת חוצפה ישראלית.
האם זה מתאים לכולם? ממש לא. אבל אם אתה (או את) סבור שיש דרך – כנראה יש לפחות שלוש. בעולם שבו גמישות כלכלית הופכת לכלי נשק, האומץ והידע הפיננסי שלך יכולים להיות המפתח לבית הראשון. ועם בית באה תחושת יציבות, חופש (יחסי), ואולי – גם חיוך קטן מול הדלת החדשה.
שאלות פתוחות למחשבה:
- כמה רחוק אתה מוכן ללכת כדי לרכוש דירה?
- האם נכס זה באמת חובה בשלב הזה בחיים או שאולי אפשר לחכות?
- איזה מהאופציות שהוזכרו מתאימה לך אישית?
- ומה הכי חשוב לך – מקום מגורים או בעלות על הנכס?
רוצה להתקרב לדירה משלך? התחל בזה שתכיר את האפשרויות שלך לעומק. פה זה מתחיל.