איך לממן רכישת נכס ללא משכנתא – כל הדרכים שלא סיפרו לכם עליהן
חלום בית משלכם – רק בלי החוב לכל החיים
בואו נהיה כנים – רעיון המשכנתא נשמע מזמן כמו חתונה קונסרבטיבית: אתה נכנס לזה בתחושת התרגשות קלה, עונד טבעת (כרטיס אשראי במקרה הזה), ו־25 שנה אחר כך אתה תוהה איפה טעית. אז מה אם נגיד לכם שיש עוד דרכים? שבאמת אפשר לממן רכישת דירה, נכס להשקעה, או אפילו דירת נופש באילת (למה לא באמת?) בלי להתחתן עם הבנק ולשלם לו מזונות חודשיים?
המאמר הזה נועד עבור אלו שמוכנים להרים ראש, לחשוב אחרת ולבדוק איך אפשר לצאת מהקופסה הבנקאית כשהם באים לקנות נכס. כן, אולי זה לא תמיד פשוט, אבל זה אפשרי 🍾.
למה בעצם לחפש אלטרנטיבה למשכנתא?
- פחד ממחויבות ארוכת טווח: לא כולם בנויים להתחייבות של כמה מאות אלפי שקלים ל-25 שנה.
- ריביות שהשתגעו: בשנים האחרונות הריבית על המשכנתאות מרגישה כמו גידול תוסס – עולה בלי סיבה.
- דרישות הזויות מהבנק: תלושי משכורת, טפסים, ערבים, חתימות, נוטריון, והתור בבנק שיזכיר לכם ביקור בקופת חולים.
- רצון לעצמאות כלכלית: חלקנו פשוט לא אוהבים להיות חייבים. גם לא לבנק.
וכמובן, יש גם את אלה שפשוט לא זכאים למשכנתא. בין אם בגלל דירוג אשראי בעייתי, הכנסה לא סדירה או סתם רצון עז לא להתעסק עם זה. לא משנה למה – טוב שבאתם.
7 דרכים מפתיעות (וחוקיות) לממן רכישת נכס בלי משכנתא
1. הלוואה חוץ בנקאית – לא של השוק האפור
כן, הלוואות חוץ בנקאיות הן אופציה לגיטימית. יש היום לא מעט גופים מוכרים המציעים הלוואות בגובה של עד מאות אלפי שקלים – ואפילו מיליונים – בתנאים שלא בהכרח נופלים מאלה של הבנקים.
- קרנות השקעה
- חברות ביטוח ופנסיה
- גופים פיננסיים פרטיים בפיקוח
ריבית? בדרך כלל קצת יותר גבוהה מהבנק, אבל התהליך פחות בירוקרטי. ברוב המקרים גם תקבלו תשובה תוך 72 שעות, שזה בערך פי עשרה יותר מהר מאשר תשובה ראשונית מהבנק.
2. מינוף נכסים קיימים – להשתמש במה שכבר יש לכם
יש לכם דירה להשקעה, רכב יוקרתי, תיק השקעות? גם אם אתם לא שוחים במזומנים, יתכן שאתם עשירים על הנייר. ואפשר לנצל זאת.
- משכון נכסים – הלוואה כנגד ביטחונות.
- מכירה חלקית של נכסים לא חיוניים.
- "Sale and lease back" – מכירת נכס והשכרה חוזרת שלו כדי לשמר שימוש.
נשמע יצירתי? זה חוקי, נפוץ בעולם העסקי, ואפילו הבנקים עצמם משתמשים בזה.
3. הלוואה מהפנסיה – הסוד ששכחתם שיש לכם
אם יש לכם קרן פנסיה פעילה וקצת כסף נצבר בה, ייתכן שהיא תוכל להלוות לכם סכום כסף בתנאים מצוינים. ריבית של 3%-6% לשנה (לא צמוד למדד!), בלי ערבים, והכי טוב – אתם לווים מעצמכם.
4. שותפות ברכישה – כן, גם עם ההורים
מה רע להיכנס לעסקה עם מישהו שאתם סומכים עליו? זה יכול להיות חבר, בן משפחה או אפילו משקיע חיצוני. כל אחד מכניס חלק מההון, ואתם ניגשים לרכישה יחד. בהמשך אפשר לבצע אקזיט או לקנות את החלק של השותף. הרבה פרויקטים נדל"ניים מתחילים בדיוק ככה.
5. הלוואה כנגד פוליסת ביטוח – מטמון (כמעט) לא נודע
פוליסות חיסכון או ביטוח מנהלים שנצבר בהן סכום משמעותי מאפשרות ללוות כנגדם סכומים נאים. הרבה אנשים בכלל לא יודעים את זה – וחבל. הריבית סבירה, אין קנסות יציאה, וזה קליל ומהיר.
6. מימון מיזמי נדל"ן – כשאתם הופכים את הכסף לנכס
במקום לקנות דירה מוכנה – הצטרפו להשקעה בפרויקט. כך תוכלו להשקיע סכום נמוך יחסית (לפעמים רק 100-200 אלף שקל) ולקבל עליו תשואה או אחוז בעלות בפרויקט. הרבה יותר נגיש מרכישת נדל"ן קלאסית.
7. קנייה במזומן – לא רק לעשירים!
אם יש לכם סכום נזיל, גם אם הוא לא קונה לכם 5 חדרים בצפון תל אביב – תשקלו לרכוש נכס בפריפריה, דירה קטנה להשכרה או אפילו מחסן שכור. מנקים מתודעתנו את העיקרון ש״או דירה בתל אביב או כלום״ – ומשחררים!
שאלות נפוצות שכולם שואלים – ואתם לא לבד
- האם הלוואות חוץ בנקאיות הן בטוחות?
כן, אם לוקחים מגוף רשום ומפוקח. בדקו רישוי ורקע משפטי. אל תתביישו לשאול שאלות נוקבות. - האם יש יתרון במסלול הלוואה מהפנסיה לעומת משכנתא?
לעיתים כן – מדובר על הלוואה "שקטה" יותר, בריבית קבועה וניהול קל יותר. - איך בודקים אם אפשר למשכן נכס קיים לצורך רכישה?
צריך לעשות הערכת שווי לנכס, לבדוק שהנכס נקי מעיקולים או חובות, ואז לגשת עם זה למלווה (בנק או גוף אחר). - מה עם מיסוי? האם יש השלכות מס?
תמיד. כל עסקה בנדל"ן מחייבת הסתכלות גם מהזווית הזו – התייעצו עם יועץ מס או עורך דין. - האם כדאי להיכנס לשותפות עם חבר קרוב?
לא אם זה חבר שמתעצבן כשמנצחים אותו בפיפ"א. ברצינות – זה דורש אמון וקביעת חוזה ברור מראש.
כמה זה באמת עולה לכם? הנה טבלה השוואתית פשוטה
| אופציית מימון | ריבית משוערת | דרגת סיכון | מהירות ביצוע |
|---|---|---|---|
| משכנתא מבנק | 4%-6% מדד | נמוכה | איטית עד מאד |
| הלוואה חוץ בנקאית | 6%-9% | בינונית | מהירה |
| הלוואה מהפנסיה | 3%-6% | נמוכה | בינונית |
| שותפות ברכישה | משתנה לפי הסכם | תלוי שותף | תלוי תיאום |
סיפור קצר לסיום – כי לכולנו יש חבר כזה
תכירו את עידו. בן 33, עצמאי, חולם דירה בחיפה, ואין לו מושג מאיפה להתחיל. הבנק? סירב. פעמיים. במקום לשקוע בייאוש, הוא בדק לעומק את קרן ההשתלמות שלו, גייס סכום מפוליסה ישנה שישבה כמו פסל במגירה, והכניס משקיע קטן מטעם הקרוב משפחה מהקיבוץ. תוך 5 חודשים – קנה דירת 3 חדרים בחיפה. בלי משכנתא. עם הרבה יצירתיות.
למה לא כולם עושים את זה… עדיין?
כי מערכות גדולות כמו בנקים די טובות בלשכנע אותנו שהן "הדרך היחידה". התרגלנו לחשוב שבלי משכנתא אין דירה. אבל המציאות משתנה בקצב מסחרר – והצורך לפעול בצורה חכמה, גמישה ויצירתית הוא כבר לא מותרות, אלא חובה.
ולסיכום הגדול – אתם יכולים, ונראה אתכם
אז כן, אפשר לקנות נכס בלי להיכנס לחוב של שליש חיים. זה דורש משמעת, תכנון, אומץ לצאת מהנורמה ואולי גם קצת עזרה מבחוץ. אבל הרעיון הוא פשוט: אל תסתפקו בתשובה הראשונה שמציעים לכם – במיוחד אם היא מגיעה עם ספח צמוד בעובי של ספר טלפונים.
רכישת נכס היא החלטה כלכלית עצומה. אז למה לבחור בדרך הקונבנציונלית רק כי כולם סביבכם עושים את זה? תחשבו על זה ככה: אם היו ממציאים היום את השיטה של משכנתא – מי בכלל היה מסכים לזה?
ואתם? יש לכם דרך אחרת מקורית או מפתיעה לממן נכס? שתפו אותנו! 👇