איך לדעת אם המחיר על דירה הוא נכון?

איך לדעת אם המחיר שמבקשים על דירה מוצדק?

רגע, אז הם באמת רוצים 2.3 מיליון על הדירה הזו?!

אוויר לנשימה בתל אביב עולה יותר מבקבוק קוניאק מיושן, ו-90 מ"ר בקומה רביעית בלי מעלית בפתח תקווה מתומחרים כמו וילה בטוסקנה. אז איך לעזאזל יודעים אם המחיר שמבקשים על דירה הוא אמיתי, מפולפל, או סתם לקחו אותנו לסיבוב?

השוק רותח, הביקוש גבוה, וההיצע… טוב, בוא נגיד שאנשים נלחמים על דירות כמו על שולחן בשישי בבנדיקט. אבל ברוכים הבאים – במדריך הזה נצלול כדי להבין איך באמת לזהות האם המחיר שמבקשים על דירה הוא מוצדק, בועה או סתם פיקציה שיווקית מתוחכמת.

5 שאלות קריטיות שכל קונה חייב לשאול את עצמו

רגע לפני שחותמים על חוזה ומתחייבים ל-30 שנות משכנתא, הנה כמה שאלות שמשנות את כל התמונה:

• מה המחיר שבאמת שולם בדירות דומות באזור? – לא מה שמבקשים, אלא מה ששולם בפועל. זה הבדל של מאות אלפי שקלים.
• כמה זמן הדירה מפורסמת? – דירה שמוסיפה ימי רביצה ביד2 כמו חלב על המדף אולי מתומחרת גבוה מדי.
• מה מצב התחזוקה של הנכס? – לפעמים צריך עוד 200,000 ש"ח לשיפוץ כדי שאמא לא תתעלף כשהיא תבוא לבקר.
• מה התחזיות העתידיות לאזור? – רכבת קלה? מרכז קניות? מגדל של 90 קומות מול החלון? זה חשוב.
• מה התשואה הפוטנציאלית אם אשכיר את הדירה? – לא מעט משקיעים מסתכלים על מספרים קרים. כדאי שגם אתם תעשו את זה.

אז איך מחשבים באמת מה שווי הדירה?

שלב ראשון: השוואה היא שם המשחק

המפתח הוא פשוט: השוואה, אבל חכמה. אל תתרשמו מהמחיר שהמוכר "חולם" עליו. תסתכלו על עסקאות שבוצעו בפועל. המידע הזה נמצא ברשותכם. איך?

• אתר רשות המיסים – בפרסום עסקאות נדל"ן לפי כתובת, תאריך וסכום.
• אתרים כמומדל"ן, יד2 היסטורי, מדלן ועוד – מציעים נתונים על עסקאות קודמות.
• שיחות עם מתווכים מקומיים (אבל כזה בלי יומרות של סוחר נדל"ן ממיאמי…)

טיפ זהב: חפשו עסקאות ב-6–12 החודשים האחרונים

שוק הנדל"ן משתנה במהירות במיוחד בתקופות של חוסר יציבות כלכלית. מה שהיה נכון אשתקד – יכול להיות מוגזם היום. חשוב להסתכל על עסקאות עדכניות, ולא על ההוא שקנה ב-2014 ובטוח שעכשיו הוא היורש של רוטשילד.

שלב שני: ניתוח מדדים נוספים

כדי להסיק אם המחיר מוצדק, כדאי להשתמש גם במדדים פחות רומנטיים ויותר מספריים:

• מחיר למ"ר: כמה עולה מטר רבוע באותה שכונה? זו דרך מעולה להשוות בין דירות.
• תשואת שכירות: כמה צפויה להיות ההכנסה אם תשכירו את הדירה ביחס למחירה? בדירות מגורים 3–4% נחשבים טובים.
• תוכניות מתאר – האם יש שינוי צפוי באיזור שיכול להעלות או להוריד את ערך הדירה?
• פרויקטים עתידיים: תחנה של הרכבת הקלה על סף החלון או שיפוץ פינוי-בינוי – אלה יכולים לשנות לחלוטין את סטטוס הדירה בעוד כמה שנים.

דירה זה לא פלאפל – רוצים דוגמה? קיבלתם!

יעל, רווקה פלפלית מרמת גן, ראתה דירה יפה בשכונת נחלת גנים. המוכר ביקש 2.15 מיליון ש"ח. הדירה הייתה בקומה 3, בלי חניה, ובמצב שדורש שיפוץ קל של כ–50,000 ש"ח.

המוכר טען ש"זה מחיר מציאה" כי "דירה דומה נמכרה ב-2.3 מיליון לפני חודש". יעל נכנסה לאתר רשות המיסים וגילתה שהדירה ההיא נמכרה ב-2.3 מיליון, אך היא הייתה בקומה ראשונה עם מעלית, שופצה מהיסוד ויש לה חניה כפולה (!!). יעל ניהלה משא ומתן סופר קשוח, והצליחה לרדת למחיר של 1.92 מיליון – פחות ממה שחשבה בתחילה – רק בזכות בדיקה יסודית.

המסר? המוכר אולי יודע למכור, אבל הנתונים יודעים לחשוף!

לא רק המחיר – מה עוד להציץ עליו מתחת למכסה המנוע?

• תשתיות: מה מצב החשמל, הצנרת, הבניין בכלל?
• קו ראשון לרעש: תחנת אוטובוס מתחת לחלון זה משהו שמרגישים בשבת בבוקר.
• שכנים: אם גרה לידכם משפחה שמתאמנת לדה וויס, מומלץ לדעת מראש.
• קופות ועד בית: לפעמים הדירה זולה אבל הבית דורש תיקון גג של 500,000…

6 שאלות נפוצות לפני רכישת דירה

• האם מתווך יכול לספק מידע אמין או שהוא מגזים כדי לסגור עמלות?
  תלוי במתווך. רבים אמינים, אבל חשוב לבדוק בעצמכם כל נתון.
• כמה חשובה קומת הדירה?
  יותר ממה שחושבים. בדירות בלי מעלית, כל קומה מורידה ~3% מהשווי.
• מצב משכנתא על הנכס משפיע על המחיר?
  לא באופן ישיר, אבל עשוי להשפיע על הגמישות במו"מ.
• האם שיפוץ מעלה את ערך הדירה מיידית?
  רק אם הוא מושקע ונעשה בטוב טעם. לא כל קיר גבס שווה 50,000 בשווי.
• האם כדאי לחכות לירידת מחירים?
  שאלה מורכבת. לעיתים כדאי לקנות כשזה נכון לכם כלכלית, ולא לנסות לתזמן את השוק.
• יש טעם לבדוק עם שמאי לפני קנייה?
  כן ולא. אם זה נכס יקר, זה שווה את ההשקעה. השמאות נותנת ראייה אובייקטיבית.

טבלת בדיקת שווי עצמית לדירה

והמחיר? החישוב האמיתי

אם שווי השוק הוא נניח 2 מיליון ש"ח – אז חישובי ההפחתות לפי הפרמטרים שלמעלה יכולים לכוון אתכם לסדר גודל של מחיר ריאלי – במקרה הזה אולי 1.85–1.9 מיליון ש"ח לכל היותר.

לסיכום – דירה זה לא רק קירות, זה אסטרטגיה

רכישת דירה היא כנראה ההוצאה הכי גדולה שתעשו בחיים (אלא אם אתם קונים יאכטה עם מסוק). לכן – אל תסתפקו בקפה עם המוכר ותחושת בטן. עשו שיעורי בית, ושאלו, בדקו, השוו, תחקרו. המחיר של דירה לא קבוע כמו מחירי במבה; הוא משקף שוק, רגשות, נטייה לעיגול פינות וסיפורי סבתא.

ואם תרגישו שהמחיר לא מוצדק – אל תהססו. הדירה הבאה שתראו עשויה להיות מושלמת, מתומחרת נכון, ובעיקר – לא תגרום לכם להרגיש ששתיתם ריבית במקום הפוך.

רוצים לבדוק דירה ומתלבטים אם המחיר מוצדק? ספרו לי, אולי אוכל לעזור לכם עם כמה תובנות שלא תמצאו במודעות.