איך אפשר לקחת משכנתא בלי הון עצמי ולהצליח?

איך אפשר לקחת משכנתא בלי הון עצמי – ומה המחירים האמיתיים של זה?

אז מה הסיפור עם הון עצמי? זה באמת כזה חשוב?

כשאנחנו חולמים על בית משלנו, התמונה בדרך כלל די פשוטה – אנחנו בדירה מעוצבת מהמם, עם מרפסת שטופת שמש, אספרסו ביד אחת ולפטופ בשנייה. אבל ואז המציאות פוגשת אותנו עם מונחים טכניים כמו “הון עצמי”, “יחס מימון” ו”מדד תשומות הבנייה”, וזה מרגיש כאילו מישהו שיחק אותה בגדול והפך את החלום שלנו למבחן פסיכומטרי.

אז בוא נדבר ברור – הון עצמי זה בדרך כלל מינימום של 25% מערך הנכס (אם זו דירה ראשונה), ולפעמים אפילו יותר אם מדובר בנכס להשקעה או דירה שנייה. הבעיה? כמה אנשים מכירים בני 28, עם 3 ילדים, שצברו חצי מיליון שקל בבנק? אה… נו. זהו.

בשנים האחרונות, עם עליית מחירי הדיור והלחץ החברתי – המיינדסט של "חייבים לקנות בית" מתחיל לייצר מציאות חדשה. ולמרות שהמערכת הבנקאית אמורה לשמור על סיכונים נמוכים – היא יודעת העדינות שם. אז מה אפשר לעשות? האם אפשר לרמות את המערכת (לא מומלץ)? לעקוף אותה (רק עם קסם)? או אולי יש דרכים לגיטימיות ומקוריות לקחת משכנתא בלי להחזיק הון עצמי ביד?

תכירו: 5 דרכים מקובלות לקחת משכנתא בלי שקל על השולחן

כן, זה אפשרי. לא תמיד קל, אבל אפשרי. הנה כמה תרחישים אמיתיים לחלוטין:

• הלוואת גישור מההורים או מקורבים – הלוואה על תנאי "חברתי", בלי ריבית או עם ריבית נמוכה, שנועדה להציג כאילו קיים הון עצמי. לרוב מחזירים אותה אחרי שמסתדרים כלכלית או עם מכירת נכס.
• הלוואה לכל מטרה מבנק אחר – יש אנשים שלוקחים הלוואה בנקאית (רגילה) לכסות את ההון העצמי, ואז “מגיעים מוכנים” לבנק למשכנתאות. זה חתיכת טריק, אבל דורש הכנסה גבוהה וסיכון מחושב.
• שותפות ברכישת הדירה – להכניס שותף פיננסי, כמו אח, חבר או משקיע. הוא מביא את ההון, אתה לוקח את המשכנתא, מנשנשים פיצה אחרי החתימות ומחלקים את התשואה… ואת כאבי הראש.
• שעבוד נכס קיים – אם למשפחה שלך יש איזשהו נכס נוסף, אפשר לשעבד אותו כ"בטוחה" נוספת לבנק. זה אומר אמון בקנה מידה כבד… אבל יכול להעביר אותך לדירה במהירות.
• דירה עם מחיר נמוך ממחיר השוק – כן, זה קורה. אם מצאת מציאה (משפחה, ירושה, משהו כזה) ונרכוש מתחת לשווי – אז הבנק רואה את ההפרש כהון עצמי. לא קל למצוא – אבל זה קיים.

אבל רגע… אם זה אפשרי, למה לשבור את הראש בכלל עם חיסכון?

שאלה טובה, ואולי אפילו מתבקשת. אז תראו – הבעיה עם כל המסלולים האלו היא לא טכנית אלא פסיכולוגית ופיננסית.

למשל, נניח שלקחתם הלוואה של 300,000 ₪ בתנאים לא סופר-נוחים רק כדי לייצר את ה-25% הון עצמי. עכשיו יש לכם גם משכנתא של מיליון שקלים וגם הלוואה חודשית של עוד 2,000 ₪ לפחות. תוסיפו לזה ילדים, מזגן שצורח 24/7 בחורף ובקיץ, ועליית מחירים… ויהיה לכם קשה לנשום. מאוד.

אבל מצד שני? אתם גרים בבית שלכם. אין "בעל דירה" שמחליט על צבע הקירות (וגם לא על שכר הדירה), והכסף שלכם לא עף כמו עשן, אלא מצטבר בנכס.

מה ההשלכות הכלכליות של רכישת דירה בלי הון עצמי?

1. נטל חודשי גבוה יותר

תשלום חודשי על משכנתא + הלוואה יכול להגיע ל-50% מהשכר שלכם. זה מתורגם ללחץ, חוסר גמישות ואולי אפילו חדלות פירעון.

2. סיכון במצבים לא צפויים

אם אחד מבני הזוג מפוטר (היי, סקטור ההייטק), פתאום אין לכם גיבוי כלכלי. בלי הון עצמי – אין גם כרית ביטחון.

3. ריבית גבוהה יותר

הלוואות חיצוניות או משכנתא עם שיעור מימון גבוה – מביאות למשכנתאות בריבית גבוהה יותר בגלל הסיכון שבנק מזהה.

4. קושי במכירה עתידית

כשכל הנכס ממונף במאה אחוז – אם תצטרכו למכור, הרווח יהיה מינימלי ואולי אפילו תצאו בהפסד. כן, גם בשוק עולה!

שאלות שכולם שואלים (ואנשים מנסים להתחמק מלהשיב עליהן)

• אפשר לקחת משכנתא עם הון עצמי של 0 שקלים רשמית?
  לא. הבנק לא יאשר עסקה ללא הבאת הון עצמי כלשהו. אבל אפשר לייצר "הון עצמי" בדרכים עקיפות כמו שתיארנו.
• האם זה חוקי לקחת הלוואה רק כדי להציג הון עצמי?
  חוקי כן. מומלץ? תלוי. הבנקים בודקים את היקפי ההתחייבויות, אז זה מחושב כחלק מסיכון.
• האם בנקים יודעים על ההלוואה שעליה מתבסס ההון העצמי?
  אם הלוואה נלקחת מבנק רשום, בהחלט כן. הכל מדווח וחשוף.
• אולי לחכות עוד כמה שנים ולחסוך?
  תלוי בכמה דברים: ריבית, מחירי שוק, תחזיות, והסבלנות האישית שלך. לפעמים זה משתלם… ולפעמים עולה ביוקר.
• זה מאוד לחוץ. איך בכלל ניגשים לזה?
  תכנון. להבין את המספרים. לבדוק החזרים. להתייעץ עם יועץ משכנתאות (תוכלו למצוא אחד טוב ולא יקר) ולהיות הכי כנים עם עצמכם.

מקרה אמיתי: הזוג מהקריות שהלך על זה – וגם הצליח

נטע ועידו, זוג בני 32 מהקריות, מצאו את עצמם עומדים מול דירה שעלתה בדיוק מיליון וחצי. הם לא הצליחו לחסוך יותר מ-50,000 ₪, וזה ממש לא הספיק. מה הם עשו? לקחו “הלוואה לכל מטרה” מבנק אחר בסך 350,000 ₪, הציגו 400,000 “כהון עצמי” למשכנתא, וקיבלו 1.1 מיליון ₪ מהבנק למשכנתאות.

התשלום החודשי? 5,850 ₪. הכנסה משותפת? כ-17,000 ₪. לא פשוט, לא קל – אבל אחרי שנתיים הם פתאום הצליחו למחזר תנאים, לקצר את תקופת ההחזר, והם אפילו התחילו לשקול להיכנס להשקעת נדל”ן קטנה בבאר שבע.

הלקח? כל אחד יכול – אבל אי אפשר לעשות את זה בלי להבין את כל התמונה ולתכנן קדימה. הם ניתחו כל תרחיש אפשרי לפני שחתמו על הקו המקווקו.

בזק – טבלה קצרה על אפשרויות למימון ללא הון עצמי

בשורה התחתונה – כן, אפשר. אבל תבואו עם עיניים פקוחות

רוב האנשים חושבים שבלי הון עצמי – חלום הדירה פשוט מתרסק אל הקרקע. והאמת? הוא רק מחליף מסלול. זה לא בלתי אפשרי, אבל זה קשה, מחייב אחריות מטורפת, תכנון פיננסי מדויק והכנה נפשית גדולה עוד יותר.

אין קסמים ברכישת דירה – בעיקר כשאין מאות אלפי שקלים מסוגננים שמחכים לך בבנק. אבל גם בלי הון עצמי, אם תבנו תכנית מפורטת, תבינו את ההלוואות, תכירו את הריביות ותדעו להיערך לתקופות קשות – אתם יכולים לעשות את זה.

השאלה האמיתית היא לא רק "האם אני יכול לקחת משכנתא בלי הון עצמי?" – אלא גם: "האם אני אוכל לישון בלילה עם כל התשלומים?"

רוצים להתייעץ בלי להתחייב? השאירו תגובה – ונדון באפשרויות בלי לייפות את המציאות.