לגלות מה היתרונות בהשקעה בנדל"ן באמצעות קרן השקעות

השקעה בנדל"ן דרך קרן השקעות – כל מה שלא סיפרו לכם

רובנו חולמים על דירה להשקעה… אבל מה קורה כשאין זמן להתעסק בזה?

השקעה בנדל"ן נחשבת כבר שנים לאחת מהדרכים הבטוחות והמשתלמות לצבירת הון – על כך אין ויכוח. אבל בואו נדבר תכל'ס: מי מאיתנו באמת רוצה לרוץ אחרי שוכרים, להחליף דוד שמש, להתמקח עם אינסטלטור ביום שישי ב-23:45, ולהתמודד עם בירוקרטיות בלתי נגמרות של מיסוי ורישוי?

זו בדיוק הסיבה שבשנים האחרונות יותר ויותר ישראלים – ממנהלי הייטק ועד גמלאים משועממים – מתחילים להבין את היתרונות הגדולים שבהשקעה בנדל"ן דרך קרנות השקעה ייעודיות. מדובר באופציה מעט שונה, אבל כזו שפותחת שפע של אפשרויות גם לאנשים שלא רוצים או לא יכולים לקפוץ ראש לתוך עולם הנדל”ן בכוחות עצמם.

רגע, מה זה בכלל קרן השקעות נדל"ן?

בעיקרון, קרן השקעות היא מעין "בריכה" משותפת שבה מספר משקיעים שמים את כספם, והקרן – בניהול צוות מקצועי – משקיעה את הכסף הזה בפרויקטים בתחום הנדל"ן. מדובר בפרויקטים גדולים מאוד, שרובנו כיחידים לא יכולים להגיע אליהם לבד, כמו בנייני מגורים, קומפלקסים מסחריים, נדל"ן מניב בחו"ל ועוד.

כן, בדיוק כמו שזה נשמע: אתם שמים את הכסף – מישהו אחר עושה את כל העבודה (בתקווה שגם ביושר).

5 יתרונות בולטים שכנראה לא סיפרו לכם על קרנות השקעה בנדל"ן

• נגישות לפרויקטים גדולים: בניגוד לדירה קטנה בקריית ביאליק, קרן השקעות יכולה לרכוש (יחד איתכם) משרדים במנהטן. כדאי, לא?
• פיזור סיכונים: במקום לשים את כל הביצים בדירה אחת, אתם מתפזרים בין מספר נכסים ומאזנים את הסיכונים.
• פחות כאב ראש ניהולי: לא אתם אלה שצריכים להחליף מנעול, לריב עם ועד ולרדוף אחרי שוכר שמפסיק לענות לוואטסאפים.
• מומחיות מקצועית: בצוותי ניהול של קרנות מדויקות תמצאו כלכלנים, שמאים, עורכי דין, אנשי מימון וחובבי אקסלים סדרתיים.
• תשואה פוטנציאלית גבוהה: בזכות היקף פעילות רחב, ההזדמנויות גדולות יותר מהשוק הפרטי ועם יותר אפשרויות מימון חכמות.

אבל יש גם דברים שצריך לשים אליהם לב!

כמו בכל השקעה, גם כאן לא מדובר בעולם של ורדים עם חדי קרן. חשוב לדעת שיש סיכונים: קרן יכולה להיקלע לקשיי נזילות, מנהל הקרן עשוי להיות פחות מקצוען ממה שנדמה לו, ופרויקטים יכולים להתעכב (או להיעלם). אל תשקיעו מבלי לבדוק לעומק מי עומד מאחורי הקרן, איזה סוג נדל"ן היא רוכשת, וכמה "עור" יש לה במשחק.

רוצים דוגמה מהחיים? קחו סיפור אמיתי:

רן ויעל הם זוג תל אביבי עם שלושה ילדים, הרבה רעש בבית, ואפס זמן פנוי. יש להם 600 אלף ש"ח ש"סתם שוכבים" בפק"מ וגורמים למצפון שלהם לנדנד בכל פעם שדוחות הבנק מגיעים. בגיל 42 ו-39 הם הבינו שהם בכלל לא רוצים להחזיק עוד דירה ולעסוק בזה. אז מה עשו? הצטרפו לקרן שמחזיקה בנכסים מסחריים בלונדון. הם לא מבינים בבריטים, לא בדירות, ולא אפילו בכיווני רחובות – אבל אחרי תשעה חודשי פעילות עם תשואה שנתית מוערכת של כ-9%, הם שוקלים להכניס עוד כסף.

כמה זה באמת עולה? ואיך בודקים שהקרן אמינה?

בכמה אפשר להיכנס?

מרבית הקרנות ידרשו הון התחלתי של 100 אלף ש"ח ומעלה, ויש כאלו שפונות למשקיעים מוסדיים בלבד עם דרישות הרבה יותר גבוהות. מצד שני, קיימות קרנות פתוחות לציבור הרחב (בכפוף לרגולציה מסוימת) שמאפשרות השקעה גם מסכומים נמוכים מ-50 אלף ש"ח.

איך יודעים שלקרן יש "ביצים" ולא רק מצגות יפות?

• בדקו את ההיסטוריה של הקרן – האם יש לה רק תוכניות או גם פרויקטים שהסתיימו בהצלחה?
• מי האנשים שמנהלים אותה? איפה למדו? מה עשו קודם?
• האם הקרן מפוקחת על ידי רשות ניירות ערך?
• האם יש דמי ניהול גבוהים מדי ש"שוחקים" את הרווח?
• והכי חשוב: האם גם ההנהלה שמה כסף שלה בקרן או רק של אחרים?

7 שאלות שאנשים תמיד שואלים (ולא תמיד מקבלים תשובה)

• האם אני יכול למשוך את הכסף מתי שאני רוצה? תלוי בקרן – יש כאלה שמאפשרות מימוש תוך שנה, ויש כאלה שדורשות התחייבות ל-5 שנים. חובה לבדוק מראש!
• האם זה בטוח יותר מהשקעה בדירה? לא בהכרח יותר בטוח, אבל בהחלט יותר מבוזר ונשען על ניסיון של מומחים.
• מהי תשואה ממוצעת? בישראל, סביב 6%-10% לשנה. בחו"ל זה יכול להיות קצת יותר או פחות – תלוי בפרויקט.
• אם הקרן נופלת – אני מאבד את כל הכסף? לא תמיד. יש נכסים ממשיים שניתן לממש, אבל חשוב להבין היטב את הסיכון.
• האם הקרן משלמת לי גם אם אין רווח? ברוב הקרנות – לא. אין רווח? אין חלוקה.
• מה ההבדל בין קרן ריט לקרן פרטית? קרן ריט נסחרת בבורסה ומחויבת בחלוקת רווחים קבועה. קרן פרטית פחות נזילה אבל גמישה יותר.
• האם אפשר להשקיע דרך קרן פנסיה? בגדול, לא ישירות – אבל יש קרנות פנסיה שמשקיעות דרך קרנות נדל"ן כחלק מתיק ההשקעות הכולל שלהן.

טבלה: ההבדלים בין השקעה עצמאית בנדל”ן לבין השקעה דרך קרן

כן, זה מתאים גם לכם – אם אתם כאלה:

• משקיעי נדל"ן "עייפים" שרוצים תוחלת רווח בלי להתעסק עם הדירה פיזית
• משקיעים חדשים שלא יודעים מאיפה מתחילים
• אנשים שרוצים לפזר סיכונים ולקבל תשואה מעל הפיקדון
• מי שרוצה להיות קצת העולם הגדול – גם בלי לטוס

מילה אחרונה לפני שאתם קופצים למים…

השקעה דרך קרן נדל"ן היא אולי לא הדרך הכי מסורתית להשקיע, אבל בעולם של היום – כשנדל"ן מתייקר, הריבית משתנה כמו מצבי רוח, והזדמנויות טובות נעלמות תוך שעות – זו בהחלט אחת האופציות המעניינות, היעילות והחכמות שאתם יכולים לשקול. רק תזכרו: אל תשקיעו רק בגלל שמישהו אמר לכם שזה כדאי. תבדקו, תחקורו, תתייעצו, ואם עולה לכם גירוד קטן בקצה הבטן – כנראה שמשהו שם עובד.

ולכם הקוראים, ספרו לי: האם שקלתם אי פעם להשקיע בנדל"ן דרך קרן? אם כן – למה כן או למה לא? האם אתם מעדיפים לדפוק מסמר לבד בדירה משלכם או לראות את הרווחים מהספה? שתפו אותי במחשבות.