למה יותר ויותר ישראלים משקיעים בנדל"ן בחו"ל – ומה הם יודעים שאתה עדיין לא?
המון שאלות, קצת פחד – והרבה הזדמנויות מפתות מעבר לים
שוק הנדל"ן בישראל נראה בשנים האחרונות כמו מסיבה של מיליונרים – והכניסה אליו שמורה בעיקר למי שיש לו ארנק שמהדהד כמו קופת צדקה של בית כנסת בפסח. מחירי הדירות רק עולים, מיסים מתרבים, והרגולציה? בואו נגיד שזו דווקא תחום שבו המדינה לא משחקת נחמד עם המשקיעים. כשמולנו עומד שוק רותח בברלין, בודפשט או אפילו בדטרויט, ומציע תשואות דו-ספרתיות, ישראלים רבים מתחילים לשאול את עצמם: "רגע, אולי כדאי להכין דרכון ולעשות כסף מחוץ לגבולות המדינה?"
השקעה בנדל"ן מעבר לים כבר מזמן לא שמורה לעשירים או ל"משוגעים לדבר". בעשור האחרון נרשם גידול עקבי במספר הישראלים שמשקיעים בדירות, מגרשים או קומפלקסים בחו"ל – והנתונים רק הולכים ומטפסים. הסיבות לכך? מגוונות, מעניינות ומאוד מפתות. בואו נצלול לעומק ונגלה האם ההשקעה הבאה שלך נמצאת דווקא בצד השני של האוקיינוס.
ולמה בכלל לשקול את זה? הנה 6 סיבות שפשוט קשה להתווכח איתן
- מחיר כניסה נמוך: בעוד שבישראל אתה צריך מינימום של כמיליון שקלים לדירה פשוטה בפריפריה, בחלק ממדינות אירופה או ארה"ב אפשר לרכוש נכסים גם ב-50,000 דולר.
- תשואה גבוהה יותר: השקעה בנדל"ן בישראל תניב לך לרוב 2-3% תשואה – לעומת 7%-12% במקומות נבחרים בחו"ל.
- פיזור סיכונים: השקעה בנדל"ן חו"ל מאפשרת לגוון את תיק ההשקעות ולהוריד תלות בכלכלה המקומית.
- הגנה על ההון: השקעה במטבע חוץ יכולה גם להגן עליך מפני שחיקה של השקל במצבי אינפלציה.
- רגולציה נוחה יותר (במקרים רבים): דווקא מדינות מתפתחות או שווקים משניים מציעים פחות רגולציה ממשלתית.
- הזדמנות להשקיע בשווקים בצמיחה: מדינות כמו פורטוגל, רומניה או חלקים מאמריקה מציגות צמיחה דמוגרפית, בנייה חדשה ותשוקות נדל"ן שרק מתפתחות – וזה הזמן לעלות על הרכבת.
מציאות מול פנטזיה – לא הכל נוצץ כמו ברומא
אוקיי, אז יש אחוזים יפים, דולר חזק ותחושה של "עכשיו אני איש עסקים בינלאומי". אבל חשוב לזכור, לא כל השקעה בחו"ל היא מכרה זהב. ניהול נכסים מרחוק הוא אתגר אמיתי, ולעיתים יש חוסר שקיפות בשוקי נדל"ן זרים. יש גם עניינים של מיסוי כפול, רגולציה משתנה, קשיים תרבותיים ופערי שפה. אז לפני שרצים לקנות פנטהאוז בלב קייב, יש לתכנן את המהלך בזהירות.
המספרים לא משקרים – נתונים שיגרמו לך לרצות לארוז מזוודה ולהשקיע
| מדינה | עלות ממוצעת לדירה (USD) | תשואה שנתית ממוצעת | ביקוש לשוכרים |
|---|---|---|---|
| הונגריה (בודפשט) | 120,000 | 8% | גבוה מאוד |
| ארה"ב (קליבלנד) | 95,000 | 10%-12% | גבוה |
| פורטוגל (ליסבון) | 180,000 | 5%-6% | בינוני-גבוה |
| גרמניה (ברלין) | 250,000 | 4%-5% | גבוה מאוד |
5 שאלות ששואלים אותי כל הזמן – והתשובות שיעשו לכם סדר בראש
1. האם זה מסובך לקנות דירה בחו"ל?
מסובך? לא באמת. אבל כן, זה דורש סבלנות, עו"ד טוב, בדיקות משפטיות מקומיות והרבה פחות אימפולסיביות ממה שהתרגלת אליו ברכישות אונליין.
2. מה לגבי מיסוי?
בדרך כלל תשלם מס גם במדינה שבה רכשת את הנכס וגם בארץ. אבל יש אמנות מס שמונעות מיסוי כפול – וכדאי להיוועץ ברואה חשבון שמבין בנושא.
3. איך מוצאים שוכרים במדינה זרה?
לרוב, תעבוד עם חברת ניהול נכסים מקומית שדואגת להכל – כולל שיווק, תחזוקה וגבייה. והם גם פחות מתלוננים כשהדוד מוציא רעש בלילה.
4. ותחזוקה? מי דואג לזה?
גם כאן חברות הניהול נכנסות לתמונה. בחלק מהמקומות אפילו משתלם יותר מישראל לעבוד עם גורם מקצועי.
5. האם אפשר להשיג מימון מהבנקים בישראל?
לא ממש. רוב הבנקים לא נותנים משכנתא על נכס מחוץ לישראל. אבל יש פתרונות אשראי חוץ-בנקאים ואף משכנתאות מקומיות במדינת ההשקעה.
של מי הנדל"ן הזה בכלל? סיפורים מהשטח שיעשו לכם חשק
את יוסי (שם בדוי, כמובן), בן 39 מחולון, פגשתי באירוע השקעות. תוך כדי שיחה על המבורגרים וחיים חכמים, הוא שלף לי תמונה של דירה מעוצבת מהפינטרסט. "זה שלי," הוא חייך. "בריגה, לטביה. קניתי ב-2019 ב-65 אלף אירו. היום השווי שלה מוערך ב-110 אלף. אני משכיר ב-650 אירו לחודש. לא רע, הא?".
וגם שירה, מורה לאמנות מתל אביב, קפצה על הזדמנות והשקיעה בבית דו-משפחתי בפרוור של אטלנטה, ארה"ב. היא שילמה 85,000 דולר וקיבלה בית עם גינה, מרפסת וחלום אמריקאי קטן. כל חודש היא מגרדת החזר של 800 דולר מהשוכר ומכוונת כבר לרכישה שנייה.
איך ניגשים לזה בלי לאבד שינה (או כסף)? כמה טיפים לפני המעבר לנדל"ן בחו"ל
- תתחילו בלהבין את השוק: ללמוד על רגולציה, מיסוי, תרבות דיור ומצב הכלכלה במדינה שאליה אתם מכוונים.
- לעבוד רק עם גורמים ממולצים: עו"ד, רו"ח, חברות ניהול – אל תתפתו להבטחות חלומיות.
- אל תתאהבו בנכס – תאהבו את המספרים: נתוני תשואה, עלויות ניהול, פוטנציאל עליית ערך.
- תשקלו השקעות קבוצתיות: אפשר להשתתף בפרויקטים דרך קרנות ייעודיות בלי לקפוץ ראש לבד לבריכה.
- קחו נשימה: נדל"ן זה מרוץ ארוך, לא ספרינט. לא הכל יקרה מייד – ולפעמים "אין תשואה יפה בלי חצ'קונים בניהול".
סיכום – אז האם באמת שווה להשקיע בנדל"ן בחו"ל?
אם אתה מוכן לצאת קצת מאזור הנוחות שלך, לחקור, לבחון ולהתייעץ – התשובה היא כנראה שכן. השקעה בנדל"ן בחו"ל יכולה להיות כרטיס כניסה לעולם חדש של רווחיות, בדיוק כשבארץ האופציות מצטמצמות והסיכונים עולים.
אבל זו לא גחמה ולא הזדמנות לרווח מהיר. השקעה בחו"ל זו אסטרטגיה, תהליך, עם סיכונים ואתגרים – כמו כל השקעה טובה. מה שכדאי לעשות עכשיו? להתחיל לקרוא, לבדוק, להתעמק, ואולי – רק אולי – לגלות שעולם הנדל"ן שלך רחב הרבה יותר מאיך שחשבת עליו קודם.
אז איפה אתם רואים את עצמכם בעוד 5 שנים – בבודפשט או חיפה? 😉