"`html
כמה הכנסה צריך כדי לקבל משכנתא?
חלום הדירה בישראל – השאיפה למרפסת עם נוף לים או לפחות נוף לעץ בגינה הציבורית, הוא חלק מהרצון הבסיסי שלנו ליציבות וביטחון. אבל לפני שאנחנו רצים לקנות את הדירה המיוחלת, עולה שאלה בלתי נמנעת – כמה באמת צריך להכניס כדי לקבל משכנתא? מדובר באחת השאלות הנפוצות ביותר בקרב רוכשי דירות, ובצדק. המערכת הבנקאית בודקת אותנו מכל זווית אפשרית, והעניין הזה של רמת ההכנסה הוא לא משהו שאפשר להתעלם ממנו.
אז בואו נצלול לעומק ונראה איך הבנקים מסתכלים על הכנסה, מה הם בודקים, אילו מגבלות קיימות ואיך אפשר להיערך נכון לתהליך הזה. ואם תהיתם, אני כאן כדי לפשט את המספרים ולהפוך אותם לקצת יותר ידידותיים, אז אל דאגה – אנחנו על זה.
איך הבנקים קובעים כמה משכנתא תוכל לקבל?
כשמדברים על משכנתאות, הבנקים מגדירים את ההחלטות שלהם על פי נוסחאות מאוד מחושבות. אחד הפרמטרים המרכזיים שהבנק בודק הוא יחס ההחזר. המושג הזה נשמע כמו משהו מתוך שיעור מתמטיקה בתיכון, אבל הוא בעצם ממש פשוט. מה זה יחס החזר? זהו החלק מתוך סך ההכנסה שלך שיכול ללכת להחזרי המשכנתא בכל חודש.
- לרוב, הבנקים דורשים שיחס ההחזר יהיה עד 30%-40% מכלל ההכנסה החודשית המשותפת של הלווים.
- הכנסה נטו – כלומר, הכנסה לאחר כל הניכויים (מס הכנסה, ביטוח לאומי וכו'), היא זו שמשמשת לחישוב.
- לדוגמה, אם ההכנסה החודשית המשותפת שלכם היא 15,000 ש"ח נטו, אז בהתאם לשיעור של 30%, ההחזר המקסימלי שתוכלו לקחת יהיה 4,500 ש"ח בחודש.
אבל רגע, זה לא נגמר רק ביחס ההחזר. הבנק יבדוק גם את היציבות של ההכנסה שלכם ואת ההכנסות הנלוות, אם קיימות.
יציבות: מדוע הבנק רוצה לדעת אם אתם "יציבים"?
הבנקים אוהבים יציבות כמעט כמו שאנחנו אוהבים חופשה בתאילנד. זו בדיוק הסיבה שהם שואפים לראות שאינכם זזים ממקום עבודה כל שני וחמישי. אם אתם שכירים, צפו שיבקשו מכם להציג תלושי שכר לפחות שלושה חודשים אחורה (ולפעמים גם תלושים משנה קודמת). אם אתם עצמאים – הדברים הופכים למורכבים אפילו יותר. תידרשו להציג שומות, דוחות רווח והפסד, ואולי גם מכתבי המלצה מרואה החשבון.
הכנסות נלוות: לא מה שחשבתם
יש לכם הכנסות נוספות? אולי שכר דירה על נכס אחר, קצבה כלשהי, או אפילו קצבאות סוציאליות? כל אלו נלקחים בחשבון. עם זאת, חשוב לדעת שלא כל הכנסה נחשבת במלואה. לדוגמה, קצבאות ילדים מהביטוח הלאומי יילקחו באופן חלקי בלבד (אם בכלל). זה חשוב למי שמתכנן לסמוך על תשלומים מהסוג הזה לכיסוי המשכנתא.
כמה אתם באמת צריכים להרוויח כדי "להרגיש בנוח" עם המשכנתא?
אז אמרנו שהבנק דורש יחס החזר של עד 30%-40%, אבל האם זה באמת אומר שכל מי שעומד בתקן הזה נמצא באזור הבטוח? לא כל כך. בואו נעצור לרגע לחשוב: משכנתא היא המחויבות הכלכלית הכי גדולה שנעשה בחיים שלנו. מעבר לזה, יש גם הוצאות שוטפות אחרות שצריך לקחת בחשבון – הוצאות על ילדים, רכב, מזון, בריאות, תחביבים. הבנתם את הנקודה.
לדוגמה: אם משפחה מרוויחה 20,000 ש"ח נטו, היא יכולה לכאורה להרשות לעצמה החזר חודשי של עד 8,000 ש"ח (40%). אבל האם זה באמת ריאלי? סביר להניח שלא. כאן נכנס לתמונה מה שקוראים לו "היכולת הכלכלית האמיתית שלכם". מדובר בשקלול של כל ההוצאות והכנסות כדי להבין כמה תישארו עם "רווחה כלכלית".
5 שאלות נפוצות על רמות הכנסה ומשכנתא
- ש: מה יקרה אם תהיה לי ירידה פתאומית בהכנסות לאחר קבלת המשכנתא?
ת: זו יכולה להיות בעיה אמיתית. במקרים כאלה, חשוב לפנות לבנק מידית ולבדוק את האפשרויות – ייתכן שתוכלו לפרוס את ההחזרים מחדש או לשנות את תנאי ההלוואה. - ש: האם הבנק מתחשב בהכנסות בלתי צפויות כמו בונוסים או פרילנס מזדמן?
ת: לרוב, הכנסות חד-פעמיות לא ייחשבו. הבנק מעדיף יציבות והכנסות עקביות. - ש: אני מקבל עזרה מההורים – האם זה נחשב להכנסה?
ת: לא. עזרה מההורים, גם אם היא משמעותית, אינה מוגדרת כהכנסה קבועה ורשמית. - ש: האם ריבית גבוהה משפיעה על ההכנסה הנדרשת?
ת: כן! ריבית גבוהה מעלה את החזרי המשכנתא החודשיים, ולכן עליכם להרוויח יותר כדי לעמוד בתנאים. - ש: יש לי הכנסה נוספת משכירות של דירה – זה עוזר?
ת: בהחלט! זו הכנסה נלווית שהבנק ישקלל – אך שוב, זה תלוי ביציבותה ועקביותה.
סיפור מהחיים: מיכל ואסף בדרך לדירה הראשונה
מיכל ואסף, זוג צעיר ומאושר, רצו לקנות בית בהוד השרון. שניהם מרוויחים יחד 16,000 ש"ח נטו, וחשבו שיקבלו משכנתא בחלום. הבנק, כמו שכולנו יודעים, לא עושה הנחות. אחרי חישובים שכללו הוצאות על הילדה הקטנה, החוגים והמנויים לנטפליקס, הבנק אישר להם החזר חודשי של 4,800 ש"ח בלבד – מה שהוריד את סך המשכנתא שהם יכולים לקחת ב-200,000 ש"ח. בסוף, הם נאלצו להתפשר על דירה קטנה יותר, אבל מנגד, נשארו עם שקט נפשי שהם יכולים לשלם את ההחזרים בלי להתמוטט.
מסקנות אחרונות והטיפ שלי אליכם
אז כמה באמת צריך להכניס כדי לקבל משכנתא? התשובה היא לא מספר אחיד, אלא משתנה שמשלב את רמת ההכנסות שלכם, ההוצאות שלכם ויכולת החיסכון. הכלל החשוב ביותר הוא לבדוק לא רק מה הבנק מאפשר, אלא מה אתם באמת יכולים להרשות לעצמכם. התשובה נמצאת לא רק במספרים, אלא גם בתחושה שלכם – האם תצליחו לישון בלילה בלי לדאוג מהחזרי המשכנתא?
אם אתם מתכננים לקחת משכנתא בקרוב, אני ממליץ לכם לשבת, לעשות את החישובים הכי מדויקים שיש, ולהיעזר ביועץ משכנתאות במידת הצורך. זכרו: דירה היא חלום שיכול להתגשם, אבל באחריות – ולא בכל מחיר.
"`