כמה הון עצמי דרוש למשכנתא לדירה ראשונה?

"`html

כמה הון עצמי צריך למשכנתא דירה ראשונה?

בין אם אתם בגילאי ה-20 שלכם ותוהים איך לצאת "מקן ההורים", או בשנות ה-30 ומרגישים שהגיע הזמן לדירה משלכם – השאלה של כמה הון עצמי צריך למשכנתא היא אחת השאלות הבוערות ביותר שקיימת כיום בעולם הפיננסי. לא סתם מדובר באחת ההחלטות הכלכליות החשובות והמרגשות ביותר בחיים – זו החלטה שיכולה להיות הכרטיס ליציבות כלכלית מכל אחד מהיכלים היוקרתיים של הבנק. אבל רגע, לפני שאתם רצים לחתום על חוזה עם טפסים בגודל של רומן רוסי, בואו נדבר תכל'ס. כמה באמת צריך? למה צריך? ומה לכל הרוחות הקשר בין אחוזים, דירה ופרויקטים של פיתוח עתידי?

ההתחלה: מה המשמעות של הון עצמי?

הון עצמי הוא בעצם אותו חלק מהסכום שאתם צריכים לשים מכיסכם עבור דירה, בדרך כלל כמקדמה. יתרת הסכום? ובכן, כאן נכנסת לתמונה המשכנתא. במדינות רבות – וביניהן ישראל – החוק מחייב להחזיק באחוז מוגדר מסכום הדירה כהון עצמי, כדי לצמצם סיכונים ולשמור על מערכת כלכלית יציבה.

כמו שאתם יכולים לדמיין, זה לא תמיד כזה פשוט. אם כבר חקרתם קצת על הנושא, בטח שמעתם את המושג "עד 75% מימון" – כלומר, הבנקים בישראל בדרך כלל מממנים עד 75% ממחיר הדירה. אך פה טמון הפיתול הראשון? מה עם ה-25% האחרים?

אז כמה זה יוצא בפועל?

• אם הדירה עולה מיליון ש"ח, עליכם להחזיק לפחות 250,000 ש"ח בהון עצמי.
• אם הדירה עולה 1.5 מיליון ש"ח, הסכום עולה ל-375,000 ש"ח.
• ואם אתם בונים חלומות על דירה של שני מיליון ש"ח – תצטרכו 500,000 ש"ח מכיסכם.

קורה משהו בחיים שלכם, ואתם מתקרבים לדירה הראשונה שלכם – זה כבר הבנק שפוסק כמה תקבלו כסיוע (על סמך הכנסות, מצב אשראי ועוד אינספור פרמטרים). כאן גם עולה בעיה שככל הנראה כבר נתקלתם בה. מחירי הדירות בישראל. הכנתם 100,000 ש"ח? נהדר – אבל זה לא מספיק אפילו למקדמה על דירת 3 חדרים מזרחי באזור המרכז.

איך צעירים חוסכים (או לא חוסכים) להון עצמי?

ההון העצמי לדירה הראשונה הוא כמו ענן שמרחף מעל ראשיהם של זוגות צעירים ומשפחות. 'איך מגיעים לרבע מיליון ש"ח?' זו לא שאלה פשוטה, ואם נשפוט לפי השנים האחרונות, רבים מהצעירים בישראל לא מצליחים לענות. מחירי הדיור עולים בהדרגה בקצב מסחרר, ומנגד – השכר לפעמים נשאר מאחור כמו רכב שנתקע בעלייה. אבל לא הכל שחור! בואו נעבור על כמה אפשרויות שמאפשרות לחסוך להון העצמי.

דרכים יצירתיות לגיוס הון עצמי

• תמיכה מההורים: הבנק של אמא ואבא הוא ללא ספק אחד ממחזיקי המניות המובילים בשוק. לפי סקרי שוק, כ-60% מרוכשי הדירות הראשונים בישראל נעזרים בסיוע כלכלי מהמשפחה.
• חיסכון אישי: אולי איטי אבל בהחלט מעשי. אם אתם דואגים לנהל תקציב חודשי נכון ולחסוך כמה שיותר, זה יכול להצטבר לסכומים מרשימים.
• מענקים והלוואות בתנאים מועדפים: ישנן תכניות של המדינה וסיוע כלכלי מיוחד לזוגות צעירים, כמו מענקים בפריפריה.
• קרנות השתלמות: במקום לשחרר את קרן ההשתלמות לטיול מפנק בתאילנד, אולי כדאי לחשוב איך למנף אותה לטובת הבית העתידי?

יותר מסתם מספרים: למה הבנקים מתעקשים על הון עצמי?

עכשיו שאתם מבינים למה בכלל צריך הון עצמי, הגיע הזמן לשאול שאלה חשובה: למה הבנק לא מממן את כל הדירה? התשובה פשוטה – סיכון. בנקים מעדיפים לוודא שללווים יש "עור בעסקה" – כלומר, איזשהו עניין אישי בתוצאה. הון עצמי נמוך יותר שווה סיכון גבוה יותר לבנק, ולכם זה יכול להתבטא בעמלות כבדות ובריבית לא מחמיאה במיוחד.

ובינינו, זה הגיוני. תחשבו לרגע בעולם אחר, שבו אין דרישה להון עצמי – יותר אנשים היו רוכשים דירות ללא שום ביטחון כלכלי, דבר שהיה עלול להוביל לכאוס כללי במערכת הפיננסית. ההון העצמי, אם כך, מייצג איזושהי "רגל ראשונה" שתוכיח את הרצינות שלכם.

איך זה משחק תפקיד בעסקת המשכנתא?

מעבר לחוקי הרגולציה ולכללים של בנק ישראל, הון עצמי משפיע ישירות על תנאי המשכנתא שלכם. ככל שיש לכם יותר הון עצמי, כך אתם זקוקים לפחות מימון מהבנק – וכך תוכלו לשלם פחות ריבית ולשפר את תנאי ההחזר.

זה עובד ככה: הבנק רוצה לדעת שאתם מסוגלים להחזיר את ההלוואה בביטחון. אם יש לכם 40% הון עצמי לדירה, במקום ה-25% המינימליים, הבנק ישמח להעניק לכם תנאים הרבה יותר טובים. זו לא רק שאלה של מספרים – זה משחק נפשי. גם הבנק וגם אתם רוצים לדעת שאתם יכולים לעמוד במשכנתא בלי תסביכים מיותרים.

שאלות ותשובות

1. אני יכול להשתמש בכספי פנסיה כהון עצמי?

לא מומלץ. כספי הפנסיה עתידים לשרת אתכם בעתיד הרחוק, ואין טעם במינוף כעת על חשבון הביטחון הכלכלי שלכם בגיל מבוגר.

2. האם יש דרכים חוקיות להקטין את דרישת ההון העצמי?

כן, ישנן תכניות סבסוד או הלוואות מדינה באזורים מסוימים. כמו כן, ניתן להשתמש בכמה מקורות מימון כמשולבים (למשל, קרנות השתלמות בלוויית עזרה מההורים).

3. האם רכישת נכס זול יותר יכולה לחסוך לי בהון עצמי?

בהחלט. התחלה מנכס קטן או בפריפריה עשויה להקל על גיוס ההון העצמי הנדרש.

4. כמה הון עצמי דרוש לדירה להשקעה?

בדרך כלל, דרישת ההון העצמי תנוע בין 30%-50%, בהתאם לסוג העסקה והבניין.

5. מה קורה אם יש לי רק 20% הון עצמי?

אפשר לנסות לקבל משכנתא משלימה בתנאים ייחודיים, אבל בדרך כלל זה מסבך ומייקר את כל העסקה.

אז איך מתחילים?

החלטתם שאתם רוצים לקנות דירה? נהדר! השלב הראשון הוא לחשב כמה הון עצמי יש לכם, ואיך תוכלו להשלים את הפער במידת הצורך. אל תתפזרו עם סכומים גבוהים מדי, וזכרו – לפעמים עדיף להמתין עד שתוכלו להרשות לעצמכם השקעה בטוחה באמת. חיסכון, בדיקת מענקים ושיחה כנה עם המשפחה יכולים לעשות הבדל של שמיים וארץ.

בסופו של דבר, דירה היא הרבה יותר מסתם מספרי אחוזים וטבלאות חישוב. זו ההחלטה הכי גדולה שתעשו אי פעם – אז תעשו אותה נכון.

"`