"`html
חישוב דמי היוון במנהל מקרקעי ישראל – האם אתם באמת מבינים את זה?
אם יצא לכם אי פעם להתמודד עם מושגים כמו "דמי היוון" ו"מנהל מקרקעי ישראל", אולי הרגשתם כאילו נכנסתם לכיתה ללמוד שפה זרה. זה בסדר, אתם לא לבד. הנושא הזה, שעל פניו נשמע טכני ומשעמם, מסתיר בתוכו עולם מרתק שחשוב מאוד להבין, במיוחד אם אתם עומדים בפני עסקת נדל"ן. במילים פשוטות, דמי היוון הם תשלום שמנהלים בנוגע לזכויות שימוש בקרקע. אבל מה זה באמת אומר? איך מחשבים אותם? ולמה זה אמור לעניין אתכם? זה מה שנחקור ביחד היום.
מה הם דמי היוון וכיצד הם משתלבים בעסקאות נדל"ן?
דמי היוון הם סכום כסף שמשולמים מראש למנהל מקרקעי ישראל (המנהל) עבור הזכות להשתמש בקרקע באופן מלא או חלקי למשך תקופה מוגדרת. הרעיון המרכזי הוא שמדובר ב"תשלום חד פעמי" שמחושב על בסיס ערך הקרקע, ולמעשה מאפשר לרוכשים לסיים את חובותיהם העתידיים מול המנהל, במקום לשלם חכירה לאורך שנים. מה שהופך את זה לרלוונטי במיוחד בעסקאות נדל"ן הן היתרי בנייה, שינויים בזכויות או העברת בעלות.
למה בכלל יש צורך בתשלום דמי היוון?
בישראל, חלק משמעותי מהקרקעות נמצא בבעלות המדינה ומנוהל על ידי רשות מקרקעי ישראל (הידועה גם כ"מנהל"). כשאנחנו מדברים על "הוון", הכוונה היא להסכם שמעביר אתכם מעמדת "שוכרים לזמן מוגבל" למעמד הרבה יותר בטוח, שבו הזכויות בקרקע תהיינה שלכם ללא חובת תשלום שנתית מתמשך.
איך בכלל מחשבים את כל העסק הזה?
החישוב של דמי היוון ללא ספק מכיל לא מעט משתנים, ומעט מתמטיקה אף פעם לא הזיקה לנדל"ן. כמה גורמים מרכזיים נכנסים לתמונה כשמחשבים את הסכום המדויק:
- שווי הקרקע: הבסיס בכל החישוב הוא המחיר הנוכחי של הקרקע בשוק. ככל שהיא מוערכת כיקרה יותר, כך גם דמי ההיוון יהיו גבוהים.
- אחוז החכירה: דמי היוון מתייחסים לזכויות שיש לבעל החכירה בקרקע. האם מדובר בזכויות מלאות? או שמדובר בזכות חכירה על חלק קטן יותר של הקרקע?
- משך הזמן שנותר: חישוב דמי היוון מתחשב גם בפרק הזמן שנותר לחכירה. אם תקופת החכירה שנשארה קצרה במיוחד, התשלום עלול לשקף יותר מהערך המלא של הקרקע.
- שינויים תכנוניים: במקרים שבהם יש שינויים בזכויות הבנייה, כמו תוספת קומה או פיצול המגרש, דמי היוון יכולים להשתנות בהתאם.
לדוגמה: נניח שמדובר בקרקע באזור מרכזי ששווי המגרש שלה הוא 2 מיליון ש"ח, והזכויות המועברות הן בשיעור של 91%. בחישוב פשוט יחסית, דמי היוון עשויים לעמוד על כ-182,000 ש"ח (בכפוף למקדמים נוספים).
איך זה נראה בפועל? סיפורים מהחיים
אז מהנקודה הזו, בוא נדבר על זה קצת בגובה העיניים. כי הרי בסופו של דבר, אנחנו מתמודדים עם אנשים ולא רק עם מספרים.
קחו למשל את דני ונועה, זוג צעיר שהחליט לשפץ בית פרטי בפריפריה. כשבדקו את תוכניות הבנייה המחודשות, גילו שהם נדרשים לשלם דמי היוון בגובה של 120,000 ש"ח. אחרי אינסוף חישובים והתייעצויות עם מומחים, הסתבר שבזכות תוכנית תכנונית אזורית שאושרה, הערכה המחודשת של שווי הקרקע הורידה את הסכום ל-90,000 ש"ח בלבד. כמה ניהול נכון של הנתונים יכול להיות משתלם!
כמה שאלות נפוצות
1. האם אפשר לקבל הנחה על דמי ההיוון?
כן. במקרים מיוחדים, רשות מקרקעי ישראל מאפשרת בקשות להנחות או פריסת תשלומים מרוככים. עם זאת, זה תלוי בזכאות ובקריטריונים נוקשים.
2. האם דמי היוון רלוונטיים לכל קרקע?
לא, דמי היוון חלים בעיקר על קרקעות בבעלות המדינה שנמצאות בחכירה למשתמשים פרטיים או עסקיים.
3. האם התשלום חד פעמי או מתמשך?
מדובר בדרך כלל בתשלום חד פעמי, שמאפשר לכם "להוון" את הזכויות שלכם למשך שארית התקופה ולסיים את החובה העתידית מול המנהל.
4. האם דמי היוון משתנים עם הזמן?
כן, מכיוון שהם מתבססים על הערכה של שווי הקרקע, שהוא כמובן משתנה בהתאם לביקוש אזורי ולשינויים תכנוניים.
5. איך אפשר לבדוק את גובה דמי ההיוון?
כל חישוב צריך להתבצע מול רשות מקרקעי ישראל, או דרך אנשי מקצוע כגון שמאי נדל"ן ועורכי דין המומחים בנושא.
מתי דמי היוון הם רעיון טוב?
אז האם תמיד כדאי לשלם דמי היוון? לא בהכרח. זה תלוי באופי התוכנית העתידית שלכם ובשווי הקרקע. לדוגמה, אם מדובר בקרקע זולה יחסית והזכויות עליה נדרשות לשינוי תכנוני, ייתכן שזה פתרון כלכלי מושלם. מאידך, אם הקרקע יקרה ודמי ההיוון גבוהים במיוחד, אפשר לבדוק חלופות אחרות.
הקריאה לפעולה שלכם!
עכשיו, כשאתם חמושים בכל המידע (ובתקווה גם קצת פחות מבולבלים), הגיע הזמן לבדוק אם הנושא רלוונטי עבורכם. בין אם אתם מתלבטים לשלם דמי היוון, ובין אם פשוט סקרנים לדעת יותר – אל תשאירו את השאלות באוויר. בדקו, התייעצו, וחפשו דרכים להפוך את הדילמה ליתרון כלכלי.
כי אחרי הכל, כשמדובר במנהל מקרקעי ישראל, מי שלא מבין, עלול לשלם. ולמה שזה יהיו אתם?
"`