איך לקנות דירה ב-100 אחוז מימון (ולמה זה לא מתאים לכל אחד)
רוצה דירה בלי להביא שקל מהבית? אתה לא לבד
אין הרבה דברים יותר ישראליים מהרעיון ש"אין לי עכשיו הון עצמי, אבל דירה אני רוצה—ועכשיו, לא מחר". הרעיון של רכישת דירה עם 100% מימון נשמע כמו חלום רטוב של דור שלם של רווקים, זוגות צעירים ומשקיעים משופשפים. וזה מובן. מחירי הנדל"ן לא יורדים, השכירות מתייקרת, והתחושה היא שמי שלא נכנס לשוק – נשאר מאחור.
אבל לקנות דירה בלי שום הון עצמי? זה לא בדיוק משחק ילדים. הסיפור הזה מורכב, דורש הסתכלות לעומק, תכנון מוקפד, ולעיתים – קמצוץ של תעוזה.
שאלה לגבי משכנתא, מימון או הלוואה? אנחנו כאן בשבילכם!
מה זה בעצם 100% מימון? זה באמת אפשרי בישראל של 2024?
אתה לא מדמיין. בישראל, הבנק הממוצע יאשר לך משכנתא של עד 75% משווי הנכס (ואם אתה כבר משפר דיור – עד 70%). אז מאיפה משיגים את ה-25% הנותרים? כאן הקסם (או התחכום) נכנס למשחק.
- הלוואת גישור: לקיחה של הלוואה חוץ-בנקאית במקביל למשכנתא.
- הלוואה כנגד קרן השתלמות או קופת גמל: הלוואות בתנאים נוחים עם מינימום בירוקרטיה.
- הלוואה מההורים או מהחמות (לא לבעלי לב חלש): כסף "רגשי" שדורש ערבות משפחתית ופחות סולידית.
- שיעבוד נכס נוסף: אם יש לכם נכס נוסף או למשפחה יש – שזה יופי, אל תשבו עליו.
- שותף למשכנתא: כן, זה קיים. ולא, זה לא חייב להיות בן/בת זוג.
למעשה, ברגע שאתה מגייס את כל הכסף מהלוואות (גם בנקאיות, גם חוץ בנקאיות), אתה יכול – תיאורטית – לרכוש דירה גם בלי להביא אגורה מהבית. רק חשוב להבין: תיאורטית לא אומר שזו תמיד החלטה נכונה.
אז למה כולם לא עושים את זה? מהם הסיכונים?
הטעות הכי נפוצה היא לחשוב שמספיק שהבנק אומר "כן". בפועל, גם אם הצלת את עצמך מבעיית ההון העצמי, אתה בעצם מהמר על כל ההכנסה העתידית שלך על דירה.
הנה הצדדים שפחות מדברים עליהם:
- החזר חודשי על גבול הבלתי אפשרי: אם כל ההון מגיע מהלוואות – תשלומי ההחזר יכולים לגלוש בקלות ל-50% מההכנסה נטו. סכנת חנק כלכלי.
- ריביות שונות: המשכנתא בתחום ריבית אחד, ההלוואה החוץ-בנקאית בריבית שונה. סלט תשלומים לא אכיל.
- קושי במכירה עתידית: נכס ממושכן עד צוואר כמעט בלתי ניתן למימוש במקרי בלת״ם.
- לחץ רגשי וכלכלי מתמיד: במיוחד אם מערבים את המשפחה או חברים כלווים.
בקיצור? זו אולי דרך לקפוץ לבריכה של הגדולים, אבל בלי מצופים. ואם אתה לא בדיוק מייקל פלפס – אולי עדיף לשבת רגע על שפת הבריכה ולהסתכל טוב-טוב.
אבל בוא נדבר רגע על מי שכן מצליח – מה הם עושים אחרת?
יש מקרים שבהם רכישת דירה ב-100% מימון באמת הופכת לסיפור הצלחה. זה קורה כשהרוכש מביא לשולחן אסטרטגיה ולא רק פזיזות. הנה כמה דוגמאות:
דוגמה 1: המשקיע מעפולה
גיא בן 32, שכיר עם הכנסה יפה וקרן השתלמות שממתינה לו 6 שנים. רצה לרכוש נכס להשקעה בטבריה בשווי 630,000 ש"ח. לקח משכנתא של 75% (472,500 ש"ח), וכנגד הקרן – לקח עוד הלוואה של 157,000 ש"ח. את ההלוואה סגר תוך 4 שנים משכירות, והנכס היום מושכר כל חודש ב-2,900 ש"ח. אקזיט? יותר כמו התחלה מבטיחה.
דוגמה 2: הזוג מירושלים והחמה מתל אביב
נועה ומתן, זוג צעיר בתחילת הדרך, קיבלו עזרה נדיבה מהחמה – 200,000 ש"ח כהלוואה ל-10 שנים ללא ריבית (אל תשאלו מה הם הבטיחו בתמורה). שילבו את זה עם משכנתא מסודרת ויצאו עם נכס נס ציונה בתוך שנה אחת בלבד – בלי הון עצמי קלאסי בכלל.
שאלות נפוצות על 100% מימון (וכן, אנחנו עונים עליהן בלי סוכריות)
- שאלה: האם המערכת הבנקאית מאשרת סידורים כאלה?
תשובה: בהחלט כן, אך חשוב לדווח הכול. אם אתה עוקף את המערכת בצורה "יצירתית" – אתה מסכן את האישורים. - שאלה: האם חוץ מהבנק יש מקורות מימון נוספים?
תשובה: כן. גופים חוץ-בנקאיים (כמו מימון ישיר, כלל פיננסים וכו׳) מציעים הלוואות ייעודיות. לעיתים בריבית גבוהה – יש לבדוק היטב. - שאלה: האם ניתן לקנות דירה 100% מימון לצורך מגורים ולא השקעה?
תשובה: בוודאי. אבל חשוב להתחשב במצב ההחזרים והכנסות. משפחות צעירות נוטות להתמודד עם אתגרים. - שאלה: האם כדאי "לעשות קומבינה" ולבקש עזרה מחברים או בני משפחה רק לצורך ההון העצמי?
תשובה: זו אפשרות קיימת, אך יש לה זה השלכות משפטיות ורגשיות. עדיף לעשות הכול בשקיפות. - שאלה: מה קורה אם אני מתקשה להחזיר את ההלוואות?
תשובה: זה הסיכון הכי גדול בתהליך הזה. לכן – חובה להכין תכנית מגירה כלכלית לפני שמתחילים.
אז איך יודעים אם אתם מתאימים לזה? הנה צ'קליסט קצר
- יש לכם הכנסה יציבה ומספיקה לעמוד בהחזר של כמה הלוואות במקביל?
- יש לכם נכסים נוספים או משפחה שיכולה לתמוך במקרה חרום?
- אתם יודעים לנהל תקציב ולא חורגים ממנו (גם בבלק פריידי)?
- יש לכם מטרה ריאלית, ולא סתם דירה "כי לכולם יש"?
- אתם מבינים את הסיכון, באמת, ולא רק מתלהבים מהסיכוי?
אם סימנתם "כן" ליד כל הסעיפים – יכול להיות שאתם מוכנים לתהליך. אם לא – תעצרו. לחשוב פעמיים לפני שמתחייבים ל-20 שנה קדימה זה לא פחדנות – זו אחריות.
רגע לפני שמסיימים – בואו נדבר מספרים
| פריט | עלות חודשית ממוצעת (₪) |
|---|---|
| משכנתא על 75% מימון | ~2,800 |
| הלוואה חוץ בנקאית ל-25% | ~1,200-1,800 |
| סה"כ החזר חודשי | ~4,500 |
במילים אחרות – אם אין לך נטו של 9,000 ש"ח לפחות לחודש, זה יהיה מאתגר מאוד לעמוד בזה. וזה לפני שדיברנו על ילדים, רכב, גז, חשמל, ו… החיים עצמם.
טוב, אז לקנות ב-100% מימון, כן או לא?
כמו בכל דבר פיננסי – התשובה תלויה. זה פחות עניין של "כן" או "לא", ויותר של "למה" ו"איך". אם יש תכנית מוצקה, הכנסה מספקת, ודירה שהיא השקעה ולא רק פנטזיה – זה לגמרי אפשרי. אבל אם אתה רץ לקנות דירה מתוך לחץ חברתי, או כי סיפרו לך שזה מה שה"גדולים" עושים – אולי כדאי לעצור רגע.
לפני שאתה חותם לשנים ארוכות ולסכומים בגובה פנטהאוז, עצור ובדוק עם עצמך: יש לי אסטרטגיה? יש לי אופק כלכלי? אני לא סתם בורח מהשכירות אל תוך כלוב של זהב?
ולך הקורא הסקרן ששורד עד הסוף – כל הכבוד. ככל שתדע יותר – תסבול פחות בכיס (ובחיים). ואם בא לך להשאיר בתגובות שאלות, סיפורים אישיים או סתם תובנות מטורפות על נדל"ן – אל תתבייש. לא נשפוט אותך אם תגלה שבעצם אתה מעדיף שכירות. לפעמים גם זה פתרון לא רע. 😉