"`html
האם ניתן לקבל משכנתא על נכס מסחרי?
משכנתא למסחריים – זה בכלל אפשרי?
רוב הישראלים מכירים את המושג "משכנתא" בהקשר של רכישת דירה למגורים, אבל מה קורה כשמתכננים לקנות משרד, חנות או מבנה מסחרי? האם גם כאן אפשר ללכת לבנק ולצאת עם משכנתא בתנאים נוחים, או שמדובר במשימה כמעט בלתי אפשרית?
משכנתא לנכס מסחרי היא בהחלט אפשרית, אבל המשחק כאן שונה לחלוטין. הבנקים מסתכלים על נכסים כאלה במשקפיים אחרים, תנאי ההלוואה שונים לחלוטין ויש כאן מספר אלמנטים קריטיים שצריך להכיר לפני שנכנסים לתהליך.
ההבדלים בין משכנתא לנכס פרטי ולנכס מסחרי
אם התרגלתם לחשוב שמשכנתא מתקבלת בקלות יחסית כל עוד יש לכם הכנסה יציבה, כדאי שתדעו שזה לא מספיק כשמדובר בנדל"ן מסחרי. הנה כמה הבדלים עיקריים:
- יחס המימון: ברוב המקרים, על דירה למגורים ניתן לקבל משכנתא של עד 75% מערך הנכס, בעוד שעל נדל"ן מסחרי המימון לרוב לא יעלה על 60%, ולעיתים אף יהיה נמוך יותר.
- הריבית: משכנתאות על נכסים מסחריים מתומחרות בריביות גבוהות יותר בגלל הסיכון הגבוה יותר מבחינת הבנקים.
- משך ההלוואה: אם עבור דירה ניתן לקבל משכנתא ל-30 שנה, כאן בדרך כלל ההלוואה תהיה לטווח של 10-20 שנים.
- דרישות ביטחוניות: הבנקים לרוב ידרשו ערבויות נוספות, בטוחות וגיבוי פיננסי רחב יותר כדי לאשר את העסקה.
איך הבנק קובע אם לאשר משכנתא לנכס מסחרי?
לפני שאתם מגישים בקשה, חשוב להבין איך הבנק מנתח את הנכס ואתכם כלווים.
מצב הנכס
הבנק בוחן את המיקום, סוג העסק שנמצא (או יימצא) שם, רמת הביקוש של האזור וכמובן – הפוטנציאל הכלכלי להשגת תשואה טובה.
יכולת ההחזר שלכם
הבנק רוצה לדעת שאתם מסוגלים לעמוד בהחזרים בלי שסיכון לא יצא משליטה. לשם כך ייבחנו ההכנסות האישיות שלכם, היסטוריית האשראי, והאם יש לכם מקורות הכנסה נוספים במקרה של תקופות קשות.
התחייבויות קיימות
אם כבר יש לכם חובות אחרים – ובמיוחד התחייבויות ארוכות טווח – זה עלול להשפיע על סיכויי האישור או לגרום לקבלת הצעה פחות משתלמת.
האם אפשר לקבל משכנתא לנכס מסחרי ללא הון עצמי?
התשובה הקצרה: לא ממש… אבל יש דרכים יצירתיות להתקרב לכך. השיטות הבאות יכולות לעזור:
- משכון נכס קיים: אם יש לכם דירה בבעלותכם, אפשר לשעבד אותה לטובת ההלוואה וכך לגייס חלק מההון העצמי.
- הלוואת בלון: שיטה בה מחזירים רק את הריבית למשך תקופה מסוימת ורק לאחר מכן את הקרן, מה שיכול להקטין את הנטל הראשוני.
- שותפות עסקית: מציאת משקיע שיזרים כסף כנגד קבלת אחוזים מהנכס.
- הלוואות חוץ בנקאיות: הגופים המוסדיים מציעים אופציות מימון משלימות אמנם בריביות גבוהות יותר, אך הן יכולות להיות פתרון משלים.
איך להגדיל את סיכויי האישור?
רוצים לשפר את הסיכויים לקבלת משכנתא על נכס מסחרי? הנה כמה טיפים:
- הכינו תכנית עסקית: הציגו לרוכשים סקירה כלכלית שמצדיקה את ההשקעה.
- חזקו את דירוג האשראי שלכם: היסטוריית אשראי תקינה עם עמידה בתשלומים תגדיל את הביטחון לתת לכם אשראי נוסף.
- השיגו ביטחונות נוספים: בטוחות נוספות יכולות להשפיע על ההצעה הסופית של הבנק.
שאלות נפוצות
כמה כסף אפשר לקבל כמשכנתא לנכס מסחרי?
בדרך כלל הבנקים יאשרו עד 60% משווי הנכס, אך יש מקרים חריגים בהם ניתן לקבל גם 70% עם בטוחות מתאימות.
האם אפשר לקחת משכנתא לנכס מסחרי לפני שמוצאים שוכר?
טכנית כן, אבל זה קשה יותר כי הבנק ירצה לוודא שהנכס אכן יניב הכנסות מספקות להחזר ההלוואה.
האם חברות יכולות לקחת משכנתא לנכס מסחרי?
בהחלט, אך לרוב נדרש שיוך עסקי ברור ונתונים כלכליים חזקים של החברה.
כמה זמן לוקח לקבל אישור למשכנתא מסחרית?
זה תלוי בגורמים רבים, אך לרוב התהליך יכול להימשך בין חודש לשלושה חודשים מהגשת הבקשה.
מה האלטרנטיבות למשכנתא דרך הבנק?
אפשר לשקול הלוואות חוץ-בנקאיות, קרנות מימון ייעודיות ומשקיעים פרטיים.
סיכום – האם זה שווה את זה?
משכנתא לנכס מסחרי יכולה להיות דרך מצוינת לייצר הכנסה נוספת והון לטווח ארוך, אבל היא מצריכה הבנה עמוקה יותר מאשר משכנתא רגילה. עם תנאים מחמירים יותר, הון עצמי גבוה יותר, וריביות אחרות – חשוב לתכנן היטב לפני שקופצים למים.
אז האם זה אפשרי? בהחלט. האם זה מומלץ? תלוי במצב הפיננסי וביכולת הניהולית שלכם. בכל מקרה – תעשו שיעורי בית, תבדקו את כל האופציות ורק אז תקבלו החלטה!
"`