לקנות לפני שמוכרים? כל מה שחשוב לדעת על הלוואת גישור (ולמה זה עלול לעלות לך ביוקר)
מה זו בכלל הלוואת גישור ולמה כולם מדברים עליה?
אם הגעת לכאן, כנראה שעלית על התרחיש הכי ישראלי שיש: אתה רוצה לקנות דירה חדשה, ולא רוצה להישאר הומלס עד שתמכור את הישנה. נשמע לגיטימי, נכון? אבל אז מתברר שהבנקים קצת פחות מתלהבים להלוות לך כסף בלי למכור קודם את הנכס הקיים. וכאן בדיוק נכנסת לתמונה אחת השחקניות הכי שניות במחלוקת בשוק הנדל"ן – הלוואת הגישור.
הלוואת גישור היא כמו לקפוץ ראש לבריכה מבלי לדעת אם יש מים. זו הלוואה קצרה (לרוב עד שנתיים), שנועלת אותך לקנות נכס חדש עוד לפני שמכרת את הקיים. הרעיון נשמע חכם – אבל רק אם אתה באמת מבין את זה לעומק. אז רגע לפני שאתה רץ לחתום בבנק על איזו טבלת החזר מפתה, בוא נצלול פנימה ונבין האם זה הצד הנכון או רק עוד פיתוי יפה עם תג מחיר מבהיל בסוף הדרך.
שאלה לגבי משכנתא, מימון או הלוואה? אנחנו כאן בשבילכם!
5 סיבות שבגללן אנשים בוחרים לקחת הלוואת גישור (וחלקם מתחרטים מהר מאוד)
- חוסר זמינות: מצאת דירה חלומית ואתה לא רוצה להפסיד אותה עד שתמכור את שלך.
- פער תזרימי זמני: יש לך הון, אבל הוא תקוע בנכס הישן.
- השקעה מתוכננת: אתה מאמין שתמכור את הדירה במחיר גבוה ושהפער לא מדאיג אותך.
- לחץ משפחתי: ילדים, אזורי רישום – קונים עכשיו, מסתדרים אחר כך.
- הבטחות מסוכן הנדל"ן: "בטוח תימכר תוך חודש!" (אהא…)
נשמע מוכר? כן, אתה לא לבד. אבל כדי לדעת אם אתה בדרך הנכונה או בדרך למדרגה נוספת בחוב הלאומי – כדאי להבין מה זה בדיוק אומר, לאן זה מוביל, ובעיקר – מתי ממש לא כדאי לך להיות שם.
איך הלוואת גישור באמת עובדת? כל הפרטים הקטנים שמעטים מדברים עליהם
המנגנון הכללי – פשוט (עד שמתחילים לקרוא האותיות הקטנות):
אתה פונה לבנק ומבקש לקנות דירה חדשה, למרות שעדיין לא קיבלת שקל על הנכס הקיים שלך. הבנק מקצה לך מסלול שנקרא "הלוואת גישור", שבו אתה מקבל כסף מיידי בתמורה לכך שתשלם להם בחזרה – כשימכר הנכס הנוכחי שלך. לרוב לא מחייבים אותך להחזיר את הקרן מדי חודש, אלא רק את הריבית (כלומר, אתה "משלם רק על האוויר", תרתי משמע).
אבל – וזה אבל ענק – אם הדירה לא נמכרת בזמן, התכנית שלך עלולה להפוך ממעבר נוח לאסי על גמל (בלי מושכות).
שני סוגי גישור עיקריים שכדאי להכיר:
- גישור רגיל: עד שנה, מחזירים רק את הריבית מדי חודש ולבסוף את הקרן.
- גישור גרייס מלא (bullet): לא משלמים כלום במהלך השנה, הכל נדחה לסוף. כן, כולל ריבית שתופחת לה בשקט.
והנה החלק שהרבה מפספסים: הבנק נותן לך את הגישור על בסיס ההנחה שתמכור את הדירה שלך לפי הערכת השמאי. אם לא תמכור בזמן או בפחות מהשווי הזה – אתה הבעיה, לא הוא. הבנק מצדו? רק ציפה ממך שתהיה ילד טוב ותעמוד בפשרה הלא כתובה הזאת.
3 סיפורים אמיתיים של כאלה שחשבו שהבינו מה הם עושים (ורצוי שתלמד מהם)
תם וטוב – עד שנכנסו לכאוס כלכלי
יוסי ונעמה מרמת גן מצאו דירת מיני פנטהאוז שלא יכלו לעמוד בפניה. מכיוון שהנכס שלהם עוד לא נמכר, הם לקחו גישור של חצי מיליון ש"ח בריבית של 6% עם גרייס. שנה חלפה והבית הישן לא נמכר. במקביל, הם החליפו סוכן, הורידו 200 אלף ש"ח מהמחיר, והבנקים – כבר פחות חייכו אליהם. ההחזרים נסקו באופן חד, והם נכנסו לתסבוכת פיננסית ששינתה את חייהם לשנים הבאות.
לעיתים זה כן עובד (אבל רק בתנאי מאוד מסוים)
דנה ותומר מהרצליה ניצלו שוק רותח. הם ידעו שהנכס שלהם יתפוצץ ביולי, אז קנו מבעוד מועד באפריל עם גישור ל-4 חודשים. הדירה אכן נמכרה תוך חודשיים, הכל תוקתק, והם חייכו כל הדרך ליתרה בבנק. לכאורה מקרה מושלם – אבל גם בני מזל עם טיימינג משוגע.
אי אפשר לבדוק את שוק המט"ח – אבל את שוק הנדל"ן? בטח שכן.
רמי, הייטקיסט מנתניה, החליט לרכוש דירת גן עם שלושה כיווני אוויר כי "השוק משוגע, וזה הזמן". אחרי 7 חודשים עם דירה שלא נמכרה, ניסיון לשיפוץ קוסמטי והוצאה על הובלות כפול ממה שתכנן – נגמר לו האוויר. כיום הוא מחזיק במשכנתא כפולה, שוכר דירה כי טרם אוכל להשכיר את הישנה, ומצבו תזרימית? פחות מלהיב.
אבל אולי זו כן אופציה? מתי בעצם זה כן משתלם?
- אם הדירה שלך כבר נמצאת בשלבים מתקדמים של מכירה: הצעה רשמית, מו"מ ממשי, חוזה בטיוטה וכו'.
- אם אתה יודע שההון העצמי גבוה ויש לך גיבוי פיננסי חזק (הורים/רכוש).
- אם הריבית נמוכה (ופחות פוגעת בזמן קצר).
- אם הדירה החדשה שווה הרבה יותר מהשדרוג – כלומר, אתה עם פוטנציאל עליית ערך מובהק.
- אם מדובר בנדל"ן להשקעה ואתה לא תלוי בתזרים הזה למחייה היומיומית שלך.
שאלות נפוצות על הלוואות גישור (ומענה נטול דיפלומטיות)
מה ההבדל בין הלוואת גישור רגילה למסלול bullet?
בגישור רגיל אתה מחזיר את הריבית כל חודש. ב-bullet לא מחזיר כלום עד סוף התקופה – שזה נשמע אחלה, עד שאתה קולט שהחוב צומח לך כמו שמרים ביום קיץ.
האם כל בנק מאפשר גישור?
כן, אבל לא כל בנק ישמח לעשות את זה. התהליך דורש הערכות, שמאים, אישורים – ולעיתים סניפים פשוט "לא רוצים להסתבך".
כמה אפשר לקבל בגישור לעומת שווי הנכס?
לרוב עד 50-60% משווי הדירה הקיימת. כלומר, זה לא משכנתא חדשה – זו רק "הלוואת קישור" מסוכנת.
אפשר לפרוס את זה יותר משנה?
במקרים מיוחדים כן – אבל זה מצריך אישורים מיוחדים, משכנתא מקבילה ולעיתים גם ערבים.
מה הסיכון הכי גדול בגישור?
שלא תמכור. ואז אתה נותר עם חוב, דירה חדשה, דירה שלא רלוונטית – והרבה כאב ראש.
אז איך בודקים אם זה מתאים לי? הנה המפת דרכים ב-6 שלבים מהירים
| שלב | מה לעשות |
|---|---|
| 1 | בדוק מה מצב הדירה הנוכחית – ערכת שווי ריאלי? סיכויים למכירה מהירה? |
| 2 | בדוק את מצב ההון העצמי שלך – תוכל לעמוד במשכנתה כפולה זמנית? |
| 3 | התייעץ עם גורם פיננסי – יועץ משכנתאות אמיתי, לא "חבר של דוד". |
| 4 | קבל הצעות מכל הבנקים – שווה לבדוק גם את מסלול "קצר טווח". |
| 5 | בנה תכנית מגירה: מה יקרה אם לא תמכור תוך חצי שנה? |
| 6 | רק אז – ולפני רכישה – החליט אם זה נכון לך עכשיו. |
ולסיום – האם כדאי לקחת גישור? תלוי בעיקר בך (אבל גם בשוק ובמזל)
הלוואת גישור יכולה להיות דרך מבריקה לנצל הזדמנות, לקצר תהליכים ולהבטיח את הבית הבא שלך. אבל היא גם יכולה להיות מלכודת דבש אם לא בונים תוכנית ברזל עם הרבה מאוד מצנחי בטיחות. הכל תלוי באסטרטגיה שלך, בסיבולת הכלכלית וביכולת לעמוד במכות בלתי צפויות.
אם יש לך שאלה, התלבטות ספציפית או סיפור שאולי תוכל ללמוד ממנו – דבר איתנו. כמו בכל צומת כלכלי חשוב, זה הזמן לשאול, לבדוק, אבל בעיקר – לא לזוז בלי להבין.