גלה את המשכנתא הממוצעת בישראל – נתונים מפתיעים!

המושג "משכנתא ממוצעת" מרחף באוויר לא מעט. שומעים עליו בחדשות, קוראים עליו בכתבות כלכליות, ואולי אפילו משווים את המשכנתא שלכם (או זו שאתם מתכננים לקחת) למספר המדובר הזה.

אבל מה הוא באמת אומר? האם הוא מייצג את המציאות של רוב האנשים? והאם הוא בכלל רלוונטי להחלטות הפיננסיות האישיות שלכם?

ב"שילת משכנתאות", אנחנו מאמינים שידע הוא כוח, במיוחד כשמדובר בהחלטה כלכלית כה משמעותית כמו לקיחת משכנתא.

במאמר הזה, נצלול לעומק הנתונים שמאחורי המשכנתא הממוצעת בישראל נכון לאפריל 2025, נבין מה משפיע עליה, וחשוב מכל – נסביר למה המספר הזה הוא לכל היותר נקודת התייחסות מעניינת, ולא מדריך אישי עבורכם.

מהי "משכנתא ממוצעת" ולמה בכלל מדברים עליה?

בפשטות, "משכנתא ממוצעת" היא הנתון הסטטיסטי שמחושב על ידי חלוקת סך כל סכום המשכנתאות החדשות שנלקחו בתקופה מסוימת (בדרך כלל חודש או רבעון) במספר הלווים שלקחו את אותן משכנתאות. הנתון הזה מתפרסם באופן קבוע על ידי בנק ישראל ומספק תמונת מצב כללית על שוק הדיור והאשראי.

למה זה מעניין אותנו?

• אינדיקטור לשוק: השינויים במשכנתא הממוצעת לאורך זמן יכולים להצביע על מגמות בשוק הנדל"ן (עליית או ירידת מחירים), שינויים בריבית, ושינויים ברמת הביקושים לדירות.
• נקודת ייחוס (עם סייגים): אנשים אוהבים להשוות. הידיעה מהו הממוצע נותנת תחושה מסוימת של קנה מידה, גם אם הוא לא בהכרח משקף את המצב האישי שלהם.
• שיח ציבורי: הנתון הזה משמש לעיתים קרובות בדיונים על יוקר המחיה, נגישות לדיור, והמדיניות הכלכלית של הממשלה ובנק ישראל.

אבל, וכאן האבל גדול: ממוצע הוא רק ממוצע. הוא מחביא בתוכו שונות עצומה ויכול להיות מושפע מאוד מערכים קיצוניים. נגיע לזה בהמשך.

המספר המדובר: מהי באמת המשכנתא הממוצעת כיום (אביב 2025)?

חשוב להדגיש שהנתונים המדויקים משתנים מחודש לחודש ומתפרסמים על ידי בנק ישראל. עם זאת, בהתבסס על המגמות האחרונות שנצפו בשנים 2023-2024 ותחילת 2025, סכום המשכנתא הממוצעת החדשה בישראל נע סביב ה-900,000 ש"ח, ולעיתים אף חוצה את רף ה-950,000 ש"ח בחודשים מסוימים.

המגמה ברורה: אם נסתכל שנים אחורה, נראה עלייה דרמטית. לפני עשור, המשכנתא הממוצעת הייתה נמוכה משמעותית, לעיתים קרובות סביב 600,000-700,000 ש"ח. העלייה הזו משקפת בראש ובראשונה את הזינוק החד במחירי הדיור בישראל באותה תקופה.

מי לוקח משכנתא ממוצעת? הנתון הזה כולל את כל סוגי הלווים – רוכשי דירה ראשונה, משפרי דיור ומשקיעים – מכל רחבי הארץ. לכן, חשוב לזכור שזהו ממוצע גס שאינו מייצג קבוצה ספציפית.

מאחורי הממוצע: מהם הגורמים שדוחפים את המספרים?

המשכנתא הממוצעת אינה מספר שרירותי. היא מושפעת ממספר גורמים מרכזיים שפועלים בשוק:

1. מחירי הדיור הגואים: זהו הגורם המשפיע ביותר. ככל שמחירי הדירות עולים, כך אנשים נאלצים לקחת הלוואות גדולות יותר כדי לגשר על הפער בין ההון העצמי שלהם למחיר הדירה. העלייה החדה במחירי הנדל"ן בעשור האחרון היא הסיבה העיקרית לזינוק במשכנתא הממוצעת. כמובן, יש הבדלים עצומים בין אזורים – משכנתא ממוצעת לרכישת דירה בתל אביב תהיה גבוהה משמעותית מזו שבפריפריה.
2. סביבת הריבית: באופן מעט פרדוקסלי, עליית הריבית בשנים האחרונות (מאז 2022) עשויה הייתה דווקא למתן מעט את העלייה בסכום המשכנתא הממוצעת, מכיוון שהיא הקטינה את כושר ההחזר של הלווים והקשתה עליהם לקבל אישור לסכומים גבוהים מאוד. עם זאת, היא בהחלט ייקרה את ההחזר החודשי על כל שקל שלווים. תקופות של ריבית נמוכה יותר (כמו בעשור שלפני 2022) עודדו לקיחת הלוואות גדולות יותר.
3. רגולציה של בנק ישראל: בנק ישראל קובע כללים שמטרתם להבטיח את יציבות הבנקים והלווים. מגבלות ה-LTV (Loan To Value – אחוז המימון המקסימלי מערך הדירה, למשל 75% לדירה ראשונה) ומבחני הלחץ (Stress Tests) שמחייבים את הבנקים לבדוק את יכולת ההחזר של הלווה גם בתרחיש של עליית ריבית – כל אלה משפיעים על הסכום המקסימלי שאדם יכול ללוות, ובכך גם על הממוצע הכללי.
4. רמות ההכנסה: באופן טבעי, ככל שההכנסה הפנויה של משקי הבית עולה, כך גדלה יכולתם לקחת הלוואות גדולות יותר ולעמוד בהחזרים. עם זאת, בישראל, פעמים רבות עליית מחירי הדיור מקדימה את עליית השכר הריאלי, מה שמקשה על רבים לעמוד בקצב.
5. גורמים דמוגרפיים: שינויים במבנה המשפחה, העדפות דיור (מעבר לדירות גדולות יותר או קטנות יותר), והרכב הלווים (יותר רוכשי דירה ראשונה לעומת משקיעים) יכולים גם הם להשפיע על הממוצע.

מעבר לסכום ההלוואה: מה לגבי ההחזר החודשי הממוצע?

סכום המשכנתא הממוצע הוא נתון מעניין, אבל מה שבאמת משפיע על חיי היומיום של הלווים הוא ההחזר החודשי. כמה כסף יוצא מהחשבון כל חודש לטובת המשכנתא?

קשה לקבוע "החזר חודשי ממוצע" מדויק, מכיוון שהוא תלוי לא רק בסכום ההלוואה, אלא גם בשלושה גורמים קריטיים נוספים:

• תקופת ההלוואה (פריסה): ככל שהמשכנתא נפרסת על פני יותר שנים (למשל 30 שנה במקום 20), כך ההחזר החודשי ההתחלתי נמוך יותר, אך סך הריבית שתשלמו לאורך כל התקופה יהיה גבוה משמעותית. הממוצע בישראל נע סביב 20-25 שנים, אך רבים לוקחים גם לתקופות ארוכות יותר.
• תמהיל הריביות: משכנתא מורכבת לרוב ממסלולים שונים (ריבית קבועה, ריבית משתנה צמודת פריים, ריבית משתנה צמודת מדד וכו'). לכל מסלול ריבית שונה, והשילוב ביניהם (ה"תמהיל") קובע את גובה ההחזר ואת רמת הסיכון שלו (עד כמה הוא יכול להשתנות בעתיד).
• גובה הריבית: הריבית עצמה, המושפעת מריבית בנק ישראל וממדיניות הבנקים, היא כמובן גורם מכריע.

הערכה גסה: עבור משכנתא ממוצעת של כ-950,000 ש"ח, הפרוסה ל-25 שנה בתמהיל ריביות סטנדרטי (נכון לאביב 2025), ההחזר החודשי ההתחלתי יכול לנוע בקלות בין 5,500 ל-6,500 ש"ח ואף יותר, תלוי בתמהיל הספציפי ובתנאים שהושגו מול הבנק. זהו נטל לא מבוטל על תקציב משק הבית הממוצע.

אזהרה! למה ה"ממוצע" יכול להטעות אתכם?

חשוב מאוד להבין את המגבלות של הנתון הממוצע:

1. ממוצע מחביא קיצוניות: נניח שיש 9 אנשים שלקחו משכנתא של 500,000 ש"ח, ואדם אחד שלקח משכנתא של 5 מיליון ש"ח. המשכנתא הממוצעת בקבוצה הזו תהיה (9 * 500,000 + 5,000,000) / 10 = 950,000 ש"ח. האם הממוצע הזה (950,000) מייצג את מה שרוב האנשים בקבוצה לקחו (500,000)? ממש לא! הוא מוטה כלפי מעלה בגלל הלווה האחד שלקח סכום גבוה מאוד. כך גם בממוצע הארצי.
2. מתעלם ממיקום גיאוגרפי: הממוצע הארצי מערבב יחד את תל אביב היקרה עם קריית שמונה הזולה יחסית. המשכנתא הנדרשת לרכישת דירה במרכז הארץ גבוהה לאין שיעור מזו הנדרשת בפריפריה. הממוצע הארצי לא רלוונטי לאף אחד מהם באופן ספציפי.
3. לא משקף נסיבות אישיות: ההכנסה שלכם, ההון העצמי שצברתם, דירוג האשראי שלכם, מספר הילדים, התוכניות לעתיד – כל אלה ייחודיים לכם. המשכנתא שמתאימה לכם עשויה להיות גבוהה או נמוכה משמעותית מהממוצע, והיא צריכה להיות מותאמת למצבכם האישי, לא לממוצע סטטיסטי.
4. לא מהווה המלצה: העובדה שהמשכנתא הממוצעת היא X אינה אומרת שזה הסכום שאתם צריכים או יכולים לקחת. לקיחת משכנתא בגובה הממוצע עלולה להיות צעד לא אחראי עבור משפחה אחת, ושמרני מדי עבור משפחה אחרת.

אז כמה משכנתא אתם באמת צריכים ויכולים לקחת?

זו שאלת מיליון הדולר (או לפחות 950,000 השקלים הממוצעים). התשובה אינה טמונה בממוצע הארצי, אלא בניתוח אישי ומעמיק של מצבכם:

• הכנסה פנויה ויציבות תעסוקתית: זה הבסיס להכל. כמה כסף נכנס הביתה נטו כל חודש? האם ההכנסה יציבה? כלל אצבע נפוץ הוא שההחזר החודשי על המשכנתא (ודיור בכלל) לא יעלה על כשליש (30-35%) מההכנסה הפנויה נטו. חשוב להיות שמרניים ולהשאיר מרווח ביטחון להוצאות בלתי צפויות או שינויים בהכנסה.
• הון עצמי זמין: ככל שיש לכם יותר הון עצמי, כך תצטרכו משכנתא קטנה יותר, מה שיפחית את ההחזר החודשי ואת סך הריבית שתשלמו. אל תשכחו לכלול גם את העלויות הנלוות (מס רכישה, עו"ד וכו') בחישוב ההון העצמי הנדרש.
• הוצאות ואורח חיים: האם יש לכם הלוואות נוספות? הוצאות קבועות גבוהות (חינוך, בריאות)? מה רמת החיים שאתם רוצים לשמר? המשכנתא צריכה להשתלב בתקציב הכולל ולא לחנוק אתכם.
• תוכניות לעתיד: האם אתם מתכננים להרחיב את המשפחה? לשנות קריירה? אולי תזדקקו לגמישות פיננסית בעתיד? חשוב לקחת בחשבון את התוכניות ארוכות הטווח.
• סבילות לסיכון: זה ישפיע בעיקר על בחירת תמהיל המשכנתא. אנשים שונאי סיכון יעדיפו אחוז גבוה יותר של ריבית קבועה (יקרה יותר אך יציבה), בעוד אחרים יהיו מוכנים לקחת סיכון גבוה יותר עם ריביות משתנות בתקווה לחסוך בעלויות (אך חשופים לעליית החזרים).

ניווט בדרך שלכם: חשיבות ההכוונה המקצועית

כפי שראינו, המשכנתא הממוצעת היא נתון מעניין, אבל היא לא באמת עוזרת לכם לקבל את ההחלטה הנכונה עבורכם. לקיחת משכנתא היא אחת ההחלטות הפיננסיות המשמעותיות ביותר שתעשו, והיא דורשת התאמה אישית מדויקת.

כאן נכנס לתמונה התפקיד של יועץ משכנתאות מומחה ואובייקטיבי, כמו הצוות ב"שילת משכנתאות":

• ניתוח אישי: אנחנו לא מסתכלים על ממוצעים. אנחנו יושבים איתכם, לומדים את הנתונים האישיים שלכם, מבינים את הצרכים והיכולות שלכם.
• בניית תקציב ריאלי: נעזור לכם להבין כמה אתם באמת יכולים להחזיר כל חודש בנוחות, ובהתאם, מה סכום המשכנתא הנכון עבורכם.
• השוואת הצעות: נפנה למספר בנקים בשמכם, נשווה את ההצעות השונות (לא רק את הריבית, אלא את כל התנאים הנלווים), וננהל משא ומתן כדי להשיג לכם את העסקה הטובה ביותר בשוק.
• בניית תמהיל אופטימלי: נעזור לכם לבנות תמהיל משכנתא שמותאם לפרופיל הסיכון שלכם, לתוכניות העתידיות שלכם, וליכולת ההחזר שלכם לאורך זמן.
• ליווי וביטחון: נלווה אתכם לאורך כל התהליך, נסביר כל שלב בשפה פשוטה, ונוודא שאתם מקבלים החלטה מושכלת שאתם שלמים איתה.

סיכום: הסתכלו מעבר לממוצע, התמקדו במציאות שלכם

המשכנתא הממוצעת בישראל היא כותרת מעניינת, מדד למצב השוק, אבל היא לא צריכה להנחות את ההחלטות הפיננסיות האישיות שלכם. לכל אחד ואחת מאיתנו יש סיפור פיננסי ייחודי, יכולות שונות, וצרכים אחרים.

הדרך הנכונה לקחת משכנתא היא להתחיל מבפנים – מהבנה מעמיקה של התקציב שלכם, היכולות שלכם, והצרכים שלכם. רק לאחר מכן, בעזרת הכוונה מקצועית ואובייקטיבית, אפשר לצאת לשוק, להשוות הצעות, ולבנות את המשכנתא שמתאימה לכם כמו כפפה ליד – לא גדולה מדי, לא קטנה מדי, פשוט מדויקת.

רוצים לדעת מהי המשכנתא הנכונה עבורכם, ולא מהי המשכנתא הממוצעת בישראל?

צוות המומחים של "שילת משכנתאות" כאן כדי לעזור. צרו קשר עוד היום לפגישת ייעוץ אישית, ללא התחייבות, ונתחיל יחד לבנות את המסלול הפיננסי הבטוח והנכון ביותר עבורכם ועבור עתידכם.