איך מחשבים מס רכישה על דירה – והאם אפשר להפוך את זה להזדמנות?
חשבנו שנדל"ן זה יקר? חכו שתראו את המסים
קניית דירה במדינת ישראל היא מהלכים הכי מרגשים – וגם הכי כאבי ראש – שאדם מן השורה מתמודד איתם בימי חייו. תשלום ראשון, תכנון משכנתא, שיפוצים, יועצים, עורך דין, חוזים, ובקצה הפחית – גם מס רכישה, אחד הפחות מדוברים מבין המסים, אך כזה שיכול לכרסם בחיסכון שלכם ללא רחמים.
החדשות היותר טובות הן שמס רכישה הוא לא מקרי. הוא מחויב לפי חוק, והחישוב שלו מדויק וקבוע – כלומר: אם תבין איך הוא עובד, תוכל להיערך אליו מראש ולשמור על הכסף שלך.
אז איך מחשבים מס רכישה על דירה, איך אפשר לחסוך, מהם הפטורים, ומה הקשר בין דירה בנתניה לגרגר מלח בקצה של קריית שמונה? בואו נצלול פנימה, ונגלה יחד כל מה שצריך לדעת – פחות כמו פקיד מס עצבני, ויותר כמו חבר טוב שמבין עניין.
מה זה בכלל מס רכישה – ולמה אנחנו משלמים אותו?
מס רכישה הוא תשלום חובה שמשלם כל מי שקונה זכויות במקרקעין (נדל"ן) במדינה. על פני הדברים זה נשמע הגיוני – המדינה רוצה חלק מהעסקאות הגדולות שמתבצעות, כמו בהמון מקומות בעולם. הבעיה היא שזה לא מס זניח: אנחנו מדברים על אלפי, לעיתים עשרות אלפי שקלים, שרק מהווים את תחילת הדרך בהוצאה הזו שנקראת "להיות בעל נכס".
תשלום מס הרכישה נעשה במדורג, לפי מדרגות שונות שתלויות בשווי הנכס ובאם זו הדירה היחידה שלך. כלומר, לא כל דירה חייבת באותו שיעור מס. כאן בדיוק מתחילים הסיבוכים.
אז על מה באמת משלמים מס?
- קנייה של דירת מגורים
- קנייה של קרקע שהיא מיועדת לבניה
- רכישת נכסים מסחריים
- קבלת נכס במתנה (בחלק מהמקרים)
המספרים מדברים: איך בדיוק מחשבים את המס?
בוא נדבר דוגרי: רוב האנשים פשוט משלמים את מה שאומרים להם לשלם בלי לשאול יותר מדי שאלות. אבל אם נבין את המדרגות – נוכל לחסוך.
המדינה קובעת מדי שנה מדרגות חדשות (צמודות למדד), ולכל מדרגה יש שיעור מס אחר. הנה דוגמה (נכון לינואר 2024, לדירה יחידה בלבד):
| שווי הדירה | שיעור מס |
|---|---|
| עד 1,919,155 ₪ | 0% |
| מ-1,919,155 ₪ ועד 2,281,605 ₪ | 3.5% |
| מ-2,281,605 ₪ ועד 5,525,070 ₪ | 5% |
| מ-5,525,070 ₪ ועד 18,416,900 ₪ | 8% |
| מעל 18,416,900 ₪ | 10% |
שימו לב: מדובר על אופן החישוב לדירה יחידה. אם יש לכם דירה נוספת – תשתנו המדרגות ויכנס מס גבוה הרבה יותר, אפילו מ-8% מהשקל הראשון.
רוצים דוגמה מהחיים? הנה אחת עם קצת תיבול
דמיינו שאתם זוג צעיר, בדרך לקנות דירה חדשה בפתח תקווה, במחיר של 2,500,000 ש"ח (תנחומים מראש). נניח שאין לכם דירה נוספת – כלומר אתם זכאים להטבת "דירה יחידה".**
החישוב ייראה כך:
- על החלק עד 1,919,155 ש"ח – 0% מס
- על החלק שבין 1,919,155 לבין 2,281,605 ש"ח – 3.5% מס = כ-12,565 ש"ח
- על שאר הסכום (מ-2,281,605 עד 2,500,000 ש"ח) – 5% מס = כ-10,922 ש"ח
סה"כ: כ-23,487 ש"ח. ואתם עוד לא קיבלתם מפתח.
שאלה קטנה לפני שממשיכים: האם חייבים לשלם מיד?
בעיקרון – כן. מס הרכישה משולם תוך 60 ימים מיום החתימה על החוזה. כן כן – גם אם טרם קיבלתם משכנתא. המדינה לא מחכה.
היכן הכאבים האמיתיים? טעויות נפוצות שחבל לעשות
לא מעט רוכשים עושים טעויות פשוטות שיכולות לעלות להם הון קטן. הנה כמה:
- מתעלמים מהעובדה שהנכס הוא לא "דירה יחידה". מספיק שבן/בת הזוג רשומים על דירה נוספת – והנכס הופך ל"דירה שנייה", מה שמקפיץ את המס באופן משמעותי.
- שוכחים לדווח. גם אם מגיע לכם פטור – צריך לדווח לרשויות. אין די בכך ש"זה ברור"
- לא נבדק אם קיימת זכאות לפטור. יש פטורים מיוחדים – נכות, חיילים, נפגעי פעולות איבה, הורשה מבן משפחה וכו'. מי שלא בודק – מפסיד כסף.
- מרוכזים רק בתשלום למשכנתא – ושוכחים לחשב את המס. בום. הפתעה: פתאום חסר לכם עוד 25 אלף ש"ח שלא תכננתם.
אפשר להוזיל את מס הרכישה? חד משמעית כן!
לא מדובר פה בהתחמקות ממס. מדובר בתכנון חכם. למשל:
- רכישה על שם בן משפחה שאין לו דירה
- פיצול אחזקות בצורה חוקית
- בדיקת זכאות לפטורים מיוחדים (נכות, שאיר, זוגות חד מיניים במקרים מסוימים)
- תכנון משפחתי מראש – למשל כאשר ירושה עומדת על הפרק
וכמובן – לא לשכוח להתייעץ עם עורך דין או רואה חשבון שמתמחה במיסוי מקרקעין. כן, זה עולה כסף, אבל קרוב לוודאי שתחסכו הרבה יותר ממה שתשלמו.
5 שאלות שבטח עלו לכם, עם תשובות קצרות ובלי הבולשיט
1. אם מכרתי דירה בשנה האחרונה – אני עדיין נחשב כבעל "דירה יחידה"?
רק אם התחייבת למכור את הדירה הישנה תוך 18 חודשים מהרכישה החדשה, ותעמוד בכך – תיחשב בעלים של "דירה יחידה".
2. קיבלתי דירה בירושה – זה משנה לחישוב המס?
אם מדובר בדירת מגורים מהורה שנפטר והיא היחידה שלו – בדרך כלל תקבל פטור מלא. אבל תבדוק נקודתית.
3. אני וחבר רכשנו דירה יחד – איך מחשבים מס רכישה?
חישוב לפי חלקו של כל אחד ברכישה. אם לחבר יש דירה נוספת – הוא ישלם כאילו זו דירה שנייה, אתה אולי תיהנה מהטבת דירה יחידה.
4. אפשר לשלם את המס בתשלומים?
תיאורטית – כן, יכול להיות שיאשרו לך אם תפנה למס רכוש עם בקשה מסודרת. לא סביר, אבל קיים.
5. איך אני יודע מה המדרגות הכי עדכניות?
הן מתעדכנות כל שנה בינואר. הכי בטוח לבדוק באתר של רשות המיסים – או להתייעץ עם גורם מקצועי.
סוף סוף מבינים: מס רכישה הוא נטל – אבל אפשר לנצח אותו
אין מה לעשות – מס רכישה הוא חלק בלתי נפרד מתהליך רכישת דירה. בישראל 2024, לא חסרים פרטים קטנים שיכולים לעלות לכם הרבה כסף אם תתעלמו מהם. אבל החדשות הטובות? אם אתם מבינים את החוקים, מכירים את הזכאויות, יודעים מה לשאול – אתם כבר 10 צעדים לפני כולם.
רגע לפני שאתם חותמים על החוזה – שבו עם עצמכם, עשו חישוב פשוט: כמה אתם משלמים, מאיזה מדרגות אתם נחתכים, ומה אולי שווה לבדוק שוב. לפעמים שווה לעצור יום, כדי לחסוך עשרות אלפים מחר.
ואתם? שאלתם את עצמכם מתי בפעם האחרונה שילמתם מס – וחייכתם? אולי הגיע הזמן שזה יקרה.
אם אתם מתלבטים, שואלים את עצמכם איך זה משפיע עליכם ספציפית, על מה לשים לב ואילו תכנונים נכון לעשות – מוזמנים לשאול אותי כאן בתגובות מטה. אסביר באהבה, ולא אשלח לכם טופס 101.