איך קונים בית בלי הון עצמי בכל קלות?

איך קונים בית בלי הון עצמי – כן, זה אפשרי, ולא, זו לא קומבינה

כולם מדברים על זה, אבל איך באמת קונים דירה כשאין שקל בצד?

בואו נודה באמת – עבור רובנו, רכישת דירה נראית כמו משימה בגדר פנטזיה הוליוודית. מחירים מרקיעי שחקים, הבנקים מקשיחים עמדות, וכל יועץ מתנשא יגיד לכם שבלי 30% הון עצמי אין לכם מה לחלום אפילו לקנות שירותים בבניין ישן. אבל האמת? הקונספציה הזו לא מדויקת. מסתבר שיש לא מעט אנשים במדינה שלנו – ולא, הם לא מיליארדרים – שקנו בית בלי שהייתה להם אגורה על שמם. איך זה קורה? האם זה חוקי? ומה צריך לעשות כדי שזה יעבוד גם לכם? בדיוק בשביל זה המאמר הזה כאן.

נתחיל בזה: מה זה בכלל הון עצמי ולמה כולם מדברים עליו?

הון עצמי = הסכום שאתם אמורים להביא מעצמכם כשאתם קונים נכס. הבנק לא מוכן לממן את כל שווי הדירה באמצעות משכנתא – גם כי הוא לא פראייר, וגם כי הרגולציה כופה עליו לא לעשות את זה. נכון להיום, כדי לרכוש דירה ראשונה, הבנק יכול לתת לכם עד 75% מערך הנכס. כלומר:

• קניתם דירה ב-2,000,000 ש"ח? אתם חייבים להביא 500,000 ש"ח הון עצמי.
• רוצים דירה ב-1,500,000 ש"ח? הבנק ייתן 1,125,000 ש"ח, ואתם צריכים להביא 375,000 ש"ח.

ופה מתחילה הבעיה: לרובנו אין את הסכומים האלה בשום צורה. אז האנשים החכמים (והיצירתיים) התחילו לפעול בדרכים קצת פחות שגרתיות ויותר… מעניינות.

אז איך בכל זאת קונים בית בלי הון עצמי?

כדי לעשות את זה נכון, צריך להבין עיקרון אחד: הבנק רוצה להיות רגוע. אחד התפקידים שלכם כקונים הוא לשכנע אותו שאתם מסוגלים להחזיר את המשכנתא. איך עושים את זה? הנה כמה מהשיטות הנפוצות ביותר לרכישת בית בלי הון עצמי אמיתי.

1. הלוואה חיצונית (הלוואת גישור מהמשפחה, חברים או אפילו מהבנק)

זוהי השיטה הפופולרית ביותר, ולעיתים קרובות גם החוקית והמנוסה ביותר. הרעיון הוא כזה: תבקשו (כן, נבקש, נשמע קל על הנייר, אבל לכם יש קסם אישי, נכון?) הלוואה בגובה ההון העצמי הנדרש מההורים, הדודים, החברים הכי טובים, או אפילו מבנק אחר.

• הבנק למשכנתאות לא בהכרח חייב לדעת מאיפה בא ההון – אם ההלוואה אינה רשומה כחוב רשמי.
• יש הלוואות שניתנות בלי בטוחות, עם החזר חודשי נמוך, וניתן לפרוס אותן בצורה חכמה שתהיה יותר נוחה לניהול.
• היתרון: פתרון מהיר.
• החיסרון: אם אתם לא מצליחים לשלם – זה מתחיל לשרוף קשרים (ולפעמים גם וקווארי קדושים במשפחה).

2. משכון נכס קיים של ההורים

אם להורים שלכם (או לדודים עשירים שיש להם לב זהב) יש נכס בבעלותם, אפשר לשעבד אותו לטובת הלוואה. כלומר, אתם מקבלים הלוואה כנגד הנכס שלהם. כמה מפתיע – הריביות פה לרוב סבירות בהרבה מהלוואה רגילה, כי זה מגובה בנכס.

הבנקים אוהבים את זה – כי הם יודעים שאם משהו משתבש, יש להם נכס לגבות ממנו את החוב. כמובן, ההורים צריכים להסכים לזה. לא תמיד זה מובן מאליו.

3. רכישת דירה להשקעה בפריפריה (ולא, זה לא קלישאה)

רבים לא יודעים, אבל יש מקומות בארץ שעדיין ניתן למצוא בהם דירות במחירים שפויים – כן, גם בשנת 2024. אנחנו מדברים על דירות ב-500-700 אלף שקל בערים כמו דימונה, קריית שמונה או ירוחם.

אם תיקחו הלוואה קטנה (נגיד – עד 150 אלף ש"ח) כדי לשים כהון עצמי, תקבלו משכנתא ליתרת הסכום, תכניסו שוכרים, וכך בעצם תיצרו לעצמכם נכס שמכניס ערך מבלי שדרשתם הון עצמי גבוה.

4. שיתוף פעולה עם משקיע

יש לא מעט אנשים בעלי הון שמחפשים עסקאות טובות. מהצד השני – אתם יכולים להביא רעיונות, יוזמה ופעולה. אם תכניסו שותף שיש לו את ההון, ואתם תנהלו את כל תהליך הרכישה והשבחת הנכס, ייתכן ותוכלו להגיע לעסקה רווחית בלי להביא שקל.

שימו לב: רצוי לעשות את זה תחת חוזה מסודר ולהיעזר בעורך דין!

5. ניצול זכויות והטבות

אל תזלזלו במענקים ומסלולים. לדוגמה:

• זוגות צעירים יכולים לעיתים לקבל הנחה דרך "מחיר מטרה" או "מחיר למשתכן"
• תושבי עוטף עזה והפריפריה מקבלים מענקים משמעותיים
• חיילים משוחררים וסטודנטים זכאים למסלולי הלוואה כמעט ללא ריבית

אם תשלבו בין כמה הטבות ו/או הלוואות – תופתעו כמה קרובה הדירה הראשונה שלכם.

6 סיפורים מהשטח (כן, זה קרה באמת)

• יואב, סטודנט בן 27: קיבל הלוואה מהקרן להלוואות של משרד הדיגיטל בעידוד ההורים, קנה דירה בבת ים ב-1.3 מיליון ש"ח. שילם החזר חודשי צנוע – והיום הדירה שווה 1.9 מיליון.
• נועה וגיא מקרית אונו: הלוו מהדודים הון עצמי, שילמו ריבית סמלית, אבל קיבלו משכנתא של מיליון וחצי ש"ח. היום הם עם 2 ילדים בדירה משלהם.
• אורית מטבריה: רכשה דירה להשקעה בפריפריה, גרה אצל ההורים, שיפצה, השביחה ועם הרווח קנתה את הדירה הראשונה שלה.

שאלות נפוצות – כי ברור שיש הרבה

מה הסיכון הכי גדול בלקיחת הלוואה להון עצמי?

אתם בעצם משעבדים את עצמכם לשני גופים: הבנק והלווה החיצוני. תכנון פיננסי לקוי יכול לגרום להחמצת תשלומים ולהסתבכות כלכלית רצינית.

האם הבנק יבדוק מה מקור ההון העצמי?

כן – אבל לא תמיד לעומק. תצהיר עצמי או תיעוד שהכסף בא ממתנה, למשל, לפעמים מספיק. תלוי בבנק ובפקיד. יש גם בנקים שלא מאשרים בכלל הון ממקור של הלוואה.

כמה זמן לוקח לארגן את כל זה?

אם אתם נמרצים, עם יועץ טוב, אפשר לסגור רכישה תוך חודשיים.

מה עדיף – לקנות דירה זולה בפריפריה או לקחת הלוואות "כבדות" למרכז?

אין תשובה אחת. תלוי בסבלנות שלכם, באופק שלכם ובתוכניות לטווח ארוך. לעיתים השקעה בפריפריה שווה יותר בטווח הרחוק.

האם כדאי לפנות ליועץ משכנתאות מומחה?

חד-משמעית כן. זה עולה כסף – אבל בראייה של רווח מול הפסד, הוא יכול לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים ולמנוע משברים בעתיד.

אוקיי… ואיפה הקאצ'? יש קונצים או שזה באמת אפשרי?

יש קאצ'ים, כמובן, אבל לא כאלה שיהפכו את החלום שלכם לבלתי אפשרי. אם תבנו תכנית מסודרת, תיעזרו באנשי מקצוע, תהיו שקופים עם עצמכם ותתכננו קדימה – אפשר לגמרי לקנות בית בלי שיש לכם הון עצמי מסורתי. לא צריך להיות גאון פיננסי, אבל כן צריך חשיבה יצירתית, אומץ ויכולת לנהל כסף בצורה אחראית.

אז מה עכשיו? לאן ממשיכים?

בפשטות? תעברו תהליך של בירור עצמי. תשאלו את עצמכם:

• כמה כסף אני יכול להביא ממקורות אחרים, גם אם זמניים?
• מה רמת ההכנסה שלי? האם הבנק יאהב אותי כלקוח?
• האם יש מסלול רכישה שמתאים לי יותר – בפריפריה? עם שותף? דרך הטבות ממשלתיות?
• מי ילווה אותי בדרך? יועץ משכנתאות פרטי? כלכלן אישי?

הכי חשוב – תבינו שקניית דירה היא לא תחרות. זו דרך. ולפעמים הדרך הזו לא רק כלכלית – היא גם רגשית. בכל מקרה, זו כנראה אחת ההחלטות הגדולות שתעשו בחיים. אז תעשו אותה חכמה.

ועכשיו אתם – שואלים, חוקרים, בודקים

האם אתם בקבוצה של אלה שיש להם קצת הון וצריכים רק תכנון נכון – או אולי בכלל אין שום הון ואתם חושבים איך לפרוץ את גבולות המגבלות? כך או כך – האפשרות לרכוש דירה בלי הון עצמי גדול לא רק שהיא קיימת – היא הרבה יותר נגישה ממה שגורמים לכם לחשוב.

ועוד דבר אחד קטן: אם אתם באמת מתכננים לעשות את הצעד הזה – אל תעשו אותו לבד. תבנו סביבכם צוות (כן, ממש כמו באושן 11) – עם יועץ משכנתאות, יועץ מס, שמאי, ואנשי מקצוע שיכולים ללוות אתכם.

בהצלחה – ורק תזכרו: דירה זו לא מטרה. זו דרך חיים.