איך משכון דירה של ההורים עוזר לקבל משכנתא

משכון דירה של ההורים לטובת משכנתא – פתרון יצירתי או מלכודת דבש?

כשהחלום לדירה מתנגש בקיר בטון בשם "הון עצמי"

אז החלטתם בשעה טובה שאתם מוכנים לקפוץ לבריכה של עולם הנדל"ן. התארסתם, אולי כבר עם שניים וחצי זאטוטים, ועכשיו רק נשאר למצוא בית חם (ולאו דווקא אצל חמותכם). אלא שבנק ישראל, בגיבוי הבנקים ובשילוב של משכנתא שמרנית, דורש דבר פשוט: "תביאו הון עצמי". בין אם אתם זוג צעיר או פשוט אזרחים שלא חיחלו בלוטו – הון עצמי בריא הוא חסם די קשוח.

אז מה עושים כשרוב הסכום נמצא רק בפנטזיות, וכשמסתכלים בחשבון הבנק – רואים בעיקר ספיחים של עמלות חודשיות? בדיוק בנקודה הזו מתחיל להופיע הרעיון שפעם נשמע קונספירטיבי והיום הפך די נפוץ: משכון דירה של ההורים עבור המשכנתא שלכם.

אבל מה זה בכלל אומר, "למשכן דירה של ההורים?"

במילים פשוטות – אם להוריכם יש נכס ברשותם (נניח דירה שכבר שולמה במלואה ואין עליה חוב), הם יכולים להעמיד אותו כערבות להלוואת המשכנתא שאתם לוקחים. הבנק רואה בדירה הזו נכס בטוח, ולכן מוכן לתת לכם יותר מימון (לעיתים עד 90%) בתנאים נוחים יותר.

לכאורה – ממלכת הפתרונות! אבל רגע, לפני שאתם שולפים את הטפסים ועולים על קו לבנק – בואו נצלול קצת פנימה, כי מאחורי הצעת השלום הזו עלולים להסתתר גם כמה מוקשים.

5 סיבות בגללן אנשים שוקלים משכון דירה של ההורים

• הון עצמי חסר: כמו שהזכרנו – אין מספיק כסף עצמי, והעתיד עם שכר ממוצע לא מבטיח הרבה.
• הורים עם דירה ריקה או מיותרת: לפעמים מדובר בנכס שלא משמש יותר, אולי אפילו מוזנח.
• ריביות משופרות: ברגע שיש יותר ביטחונות, הבנק מוכן לשפר ריביות.
• מינוף חכם: הרבה רואים בזה תזוזה אסטרטגית – כוח מימון בלי "להפסיד" כסף אמיתי.
• עזרה משפחתית אמיתית: המשפחה מוכנה לעזור – בלי להוציא שקל מהכיס.

ומה בצד השני של המאזניים? איפה זה עלול לשבור קירות – תרתי משמע

1. מה קורה אם לא מצליחים לעמוד בהחזרים?

בסרטים זה נגמר בסצנה דרמטית של סילוק מהבית. במציאות, אם לא משלמים – הבנק יכול להשתלט על הנכס של ההורים. כן כן, לא רק שלכם. דירת ההורים.

2. סיבוך משפחתי בצורת מרק של רגשות

זה אולי נראה כאילו ההורים שלכם "רק" חותמים, אבל אם זה נגמר בלחצים, אי תשלום, סכסוכים בין אחים – זה כבר לא אירוע כלכלי, אלא פתח לדרמה משפחתית שיכולה להימשך דורות.

3. התחשבות בגיל ותכנוני פרישה

לא פעם, ההורים עצמם לא מבינים את השלכות ההתחייבות. ברמה הפיננסית היבשה, כשאדם לוקח משכנתא על דירה שלא משמשת לו, הוא עלול למצוא את עצמו מוגבל בעתיד – למשל במקרה שהוא ירצה למכור, או שבזקנה הוא יצטרך נכס נזיל לתשלומים רפואיים.

אז איך זה נראה בפועל? דוגמה מהחיים שתחזיק אתכם ערים בלילה

תפגשו את רוני וליאת – זוג פלוס תינוק חדש, עם הכנסה משולבת של כ-18,000 ש"ח. אחרי חיפוש ממושך הם מצאו דירה ב-1.65 מיליון. יש להם הון עצמי של 150,000 ש"ח בלבד – רחוק מאוד מהדרישות שחייבות בערך 25% מהסכום. הפתרון? אבא של רוני מוכן למשכן דירה שבבעלותו בשווי של כמיליון ש"ח. נשמע אידיאלי. בפועל? חמש שנים לאחר הרכישה – פרידה כואבת מובילה לחלוקה מסובכת של הנכס, לחץ מצד האח של רוני שלא ידע על ההסכם, ולבסוף – האבא נאלץ למכור את דירתו כדי לא להישאר ערב כלפי בנק שכבר מאוים בעיקול.

טבלת יתרונות וחסרונות

שאלות נפוצות – תשובות קצרות ובלי בולשיט

• האם צריך הסכמת כל האחים כדי למשכן את הדירה של ההורים?
  לא תמיד, אבל מומלץ מאוד. אחרת – תתכוננו לסרט פתיחת חג!
• אפשר למשכן רק חלק מהדירה?
  כן, תלוי בהערכות שמאי והחלטת הבנק.
• מה הסיכוי שבאמת יעקל הבנק את דירת ההורים?
  נמוך – אבל קיים. הבנק יעדיף לשוחח, לפרוס וללחוץ. אבל אם לא תשתפו פעולה – הוא יפעל.
• אפשר לבטל את המשכון אחרי כמה שנים?
  בהחלט. אם סכום המשכנתא יורד לרמת סיכון נמוכה – אפשר לשחרר את הדירה המשועבדת.
• האם שווה לעשות מסמך משפטי בין בני המשפחה במקרה כזה?
  ב-100%. לפחות כדי לשמור על שלוות שבת.

5 כללי זהב כששוקלים משכון דירה של ההורים

• שקיפות מלאה בתוך המשפחה: אל תשאירו אף קרוב בחושך. דירה היא נושא נפיץ.
• רשמו הכל, גם אם זה נראה לכם מובן מאליו: עורך דין, מסמך הסכמות, לוחות זמנים.
• חשבו 10 צעדים קדימה: מה קורה במקרה של פרידה, פטירה, מחלה או מכירה?
• שמרו על רזרבות כלכליות: לא להיכנס להרפתקאה כשאתם על הקצה.
• קחו ייעוץ מקצועי ולא מגוגל: יועץ משכנתאות מנוסה יכול לחסוך לכם שנים של כאב ראש.

ומה עם אופציות אחרות למי שלא רוצה לערב את ההורים?

לפני שתלכו על האופציה של משכון משפחתי – קחו רגע לבחון דרכים אחרות:

• הלוואה חוץ בנקאית לגישור ההון העצמי (למרות הריבית הגבוהה, אפשר למצוא תנאים סבירים יחסית).
• קניית דירה זולה יותר באזורים מתפתחים בשביל להתחיל ממשהו.
• מודל שותפות עם משקיע חיצוני שמחפש אפיק סולידי.
• חיסכון מסיבי של שנה-שנתיים, לעיתים גם עם מגורים זמניים אצל ההורים (לפחות הם לא ממשכנים…).

לא כל מה שנוצץ הוא זהב, אבל… זה יכול להיות פתרון אמיתי

לסיכום – משכון דירה של ההורים הוא לא פתרון מושלם, אבל הוא בהחלט אופציה קיימת, רלוונטית ולגמרי על השולחן. הוא מצריך בגרות, תכנון, ובעיקר הרבה תקשורת פתוחה עם כל הצדדים המעורבים. חשוב להבין שזה לא מהלך "נקי". משכון דירה זה לא להוסיף כיסא במטבח – זו התחייבות ממשית עם סיפונים שהיא עלולה לגרור.

ולפני שאתם ניגשים לחתום – שאלו את עצמכם: האם גם אתם וגם ההורים מבינים את המשמעות? האם כולכם מוכנים לזה? והכי חשוב – האם יש גב כלכלי למקרה שמשהו משתבש? אם לא – אולי זו לא הדרך, אלא רק רעיון שנשמע מרשים על הנייר.

ואם יש לכם שאלות, דילמות או חוויות דומות – אשמח לשמוע. תכתבו למטה, תרימו טלפון, או תשלחו יונת דואר (אבל רק אם היא גם יועצת משכנתאות מוסמכת).