איך לקחת משכנתא ללא הון עצמי – המדריך המלא!

איך לקחת משכנתא ללא הון עצמי (כן, זה אפשרי)

החלום לדירה – בלי להביא שקל מהבית

כולנו שמענו את המשפט: "בלי הון עצמי, אין על מה לדבר". הבנק רוצה לראות שיש לכם לפחות 25% מערך הדירה, סבתא אומרת שצריך לעבוד 40 שנה כדי להגיע לזה, ולחברים שתפסו את השוק לפני עשור כבר יש שלוש דירות ורגשות אשם קלים.השאלה שמנקרת לכולנו בראש היא – האם באמת אפשר לקחת משכנתא בלי הון עצמי? והתשובה: כן. עם הרבה הבנה, תכנון והכי חשוב – קריאטיביות. במאמר הזה נפרק את הסיפור הזה לחתיכות, נסיר את הערפל, ונראה איך אנשים אמיתיים הצליחו לעשות את זה. מוכנים לגלות מה מסתתר בין השורות הקטנות של הבנקים? יאללה, מתחילים.

אז בוא נעשה סדר: למה בכלל צריך הון עצמי?

הבנק, בעצם, מנסה להגן על עצמו. הוא לא משקיע בלמכור דירות – אלא בלמכור כסף. ולכן, כשאתם באים לקחת משכנתא, הוא רוצה שתראו גם קצת "עור" במשחק; כלומר שתשקיעו כסף מהכיס שלכם – שתראו לו שאתם לא הולכים לקפוץ מהספינה ברגע שהריביות יעלו על הגל. החוק בישראל קובע שבמקרה של רכישת דירה ראשונה, ניתן לקבל עד 75% מימון ממחיר הדירה. כלומר – עליכם להביא 25% מהבית.
אז איך בכל זאת אפשר להתחמק מהדרישה הרישמית הזו בצורה חוקית לגמרי? הנה כמה דרכים מפתיעות, לגמרי בתוך המסגרת (אבל עם הרבה גמישות).

6 שיטות חוקיות לחלוטין לקבלת משכנתא בלי הון עצמי

1. מימון דרך הלוואות חיצוניות

הדרך הישירה והברורה ביותר – פשוט לקחת הלוואה נוספת שמכסה את ההון העצמי. זו יכולה להיות הלוואה מהבנק (בכרטיס אשראי / הלוואה אישית), מהחברות החוץ-בנקאיות, או אפילו דרך הגופים הפנסיוניים (כן כן – קופות גמל, קרנות השתלמות ושאר ירקות).

• בעד: מאפשר לכם לרכוש דירה בלי לחכות לניסים.
• נגד: ההחזר החודשי גדל משמעותית ועלול להכביד בצורה מסוכנת אם לא עושים תכנון נכון.

2. קונים עם קרוב משפחה (שותף להון עצמי)

יש לכם הורים, אחים, או חברים שיש להם קצת כסף בצד ורוצים לעזור או להשקיע יחד אתכם? אפשרות מצוינת היא לרכוש את הדירה בשותפות – הם שמים את ההון העצמי, אתם משלמים את ההחזרים. כמובן, יש צורך בהסכם משפטי מסודר, אבל אם עושים את זה נכון – כולם מרוויחים.

3. דירה מתחת למחיר השוק

אם תצליחו לשים יד על דירה שנמכרת במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק (מה שנקרא דירה "מתחת למחירון"), הבנק יתייחס לערך הדירה האמיתי בשמאות ולא למחיר הרכישה. כך יוצא, שלמרות שעל הנייר רכשתם דירה בחצי מיליון שקלים, הבנק נותן לכם מימון לפי ערך של 700,000 – והנה לכם "מימון מלא", גם בלי להביא כסף.

4. משכון נכס של המשפחה

אם להורים יש דירה משולמת, הם יכולים לשעבד חלק מהשווי שלה – ואתם, בתמורה, מקבלים מימון של כמעט 100%. כמובן, זה תהליך רגיש שדורש שיתוף פעולה, הסכמה והבנה של הסיכונים – אבל האופציה הזו עזרה להרבה משפחות למנף את הנכסים שלהן כדי לקדם את הדור הבא.

5. הלוואה על חשבון קרן השתלמות / קופת גמל קיימת

לא הרבה יודעים את זה, אבל אם יש לכם קרן השתלמות ותיקה או קופת גמל עם כמה עשרות אלפים בצד, אתם יכולים לקחת כנגדן הלוואה בריבית נמוכה יותר ממשכנתא. זה לא רק מקטין את הצורך במזומן – זה גם מונע צורך "לשבור" את הקרן ולפגוע בתשואות עתידיות. חכם, לא?

6. הלוואה מהעבודה או ממקום מסודר

במקומות עבודה מסוימים, במיוחד בגופים ציבוריים, ניתן לקבל הלוואות ארוכות טווח בריבית נמוכה במיוחד (ולפעמים אפילו כמעט אפסית). אם אתם עובדים בעירייה, בבנק, בקופת חולים או בגוף ממשלתי – שווה לבדוק אפשרות כזו.

אבל רגע – למה שהבנק יסכים?

אההה… שאלה מצויינת. ובכן, לבנקים מאוד אכפת מהיכולות שלכם להחזיר הלוואה. אם אתם מרוויחים יפה, יציבים בעבודה, אין לכם חובות ודו"ח אשראי נקי – אז גם בלי הון עצמי אתם לקוחות טובים. במקרים כאלה, הבנק עשוי להתגמש. כמובן, זה דורש תכנון מוקפד, ובחירה במסלול משכנתא שמתאים להכנסה שלכם.

רוצים טבלה קטנה שתעשה קצת סדר בראש?

שאלות שחוזרות על עצמן שוב ושוב

• האם זה חוקי לקחת משכנתא בלי הון עצמי?
  בהחלט כן – אם עושים זאת בצורה שקופה ועומדים בתנאי הבנקים.
• כמה הלוואות חיצוניות אפשר לקחת?
  אין הגבלה רשמית, אבל הבנק מתייחס לסך ההחזרים החודשיים ביחס להכנסה שלכם – מעל 40% אתם כבר בבעיה.
• מה עם ריביות מטורפות?
  בהלוואות חוץ בנקאיות – זה בהחלט סיכון. לכן חשוב לחפש אלטרנטיבות זולות ככל האפשר.
• האם כדאי לחכות ולחסוך?
  תלוי. אם מחירי הדירות עולים בקצב החיסכון שלך – התשובה היא לא. אבל אם אתה גר בשוק רווי, ייתכן שכדאי להמתין.
• באיזה שלב כדאי לערב יועץ משכנתאות?
  כמה שיותר מוקדם. רצוי אפילו לפני שמתחילים לחפש דירה.

רגע לפני שסוגרים – כמה מילים מהחיים

יוסי ונעמה, בני זוג מאזור הדרום, עם ילד אחד ומשכורת אחת יציבה. הבעיה? 0 שקלים בחשבון. הם כמעט וויתרו – עד שפנו ליועץ. מה הוא המליץ? אבא של יוסי משעבד חלק מהבית, נעמה לוקחת הלוואה על הקרן השתלמות, ויוסי מביא הלוואה מהעבודה. הבנק אישר משכנתא של מיליון ש"ח, והם כבר חוגגים חנוכת בית בקריית גת. בלי להביא שקל מהבית.

ומה עם סיפור פחות ורוד? דנה, בת 26, ניסתה לקחת משכנתא עם שלוש הלוואות במקביל – מהבנק, מחברות חוצות וממכר. התוצאה? דחייה מכל הבנקים והתחייבות בעייתית לחמש שנים. מוסר ההשכל? תכנון נכון – זה כל ההבדל.

בשורה התחתונה – אפשרי? כן. פשוט? לא ממש

אם הגעתם עד לכאן (וכנראה שכן), הבנתם שכסף הוא פרקטיקה – לא רק מספרים. אפשר לקחת משכנתא בלי הון עצמי, אבל זה דורש חשיבה יצירתית, תכנון מוקפד והרבה בגרות. יש לזה סיכונים, אין פה קסמים, אבל גם אין סיבה לוותר על החלום בגלל כמה חסמים טכניים.

השלב הבא? שבו מול יועץ אובייקטיבי, אפילו בלי התחייבות. פשוט תפרשו את כל הקלפים על השולחן – ותבקשו עזרה לעשות סדר. כי לפעמים ההבדל בין דירה ללא הון עצמי, לבין דמי שכירות שכואבים כל חודש – זו רק פגישה אחת נכונה.

אז מה דעתכם? איזה מהשיטות הכי מעניינת או ריאלית עבורכם? מוזמנים לכתוב לי – ואולי אשתף גם את הסיפור שלכם בפעם הבאה!