איך לקבל מימון לרכישת נכס להשקעה – כל מה שלא סיפרו לכם על כסף, ריבית ומה שביניהם
רוצה לקנות נכס להשקעה? בוא נדבר קודם על כסף (הרבה כסף)
השאיפה לרכוש דירה להשקעה נמצאת איפשהו בין החלום להיות עצמאים כלכלית לפני גיל 40 לבין הרצון להימנע מהודעות מ"הכונס הרשמי". הבעיה? הרבה מאוד אנשים בטוחים שזה "רק לעשירים". ספוילר: ממש לא. אבל – וזה אבל גדול – צריך לדעת איך משחקים את המשחק. עולם המימון לרכישת נכסים להשקעה מלא בהזדמנויות, אך גם במוקשים. ואם לא יודעים מה שואלים – מגלים את זה באיחור (ובדמעות).
אז אם אתה שוקל להיכנס לעולם השקעות הנדל"ן או סתם רוצה לשמוע איך אנשים אחרים מצליחים לקבל מימון כשהארנק שלהם דק יותר מהקפה בסטארבקס, אתה במקום הנכון. הכסף אולי לא על העצים – אבל הוא בהחלט במימון נכון, ריבית חכמה ובעיקר אסטרטגיה.
איזה סוגי מימון קיימים בכלל?
אולי תופתע לשמוע, אבל משכנתא היא לא האפשרות היחידה (ולפעמים גם לא המשתלמת ביותר). אז לפני שאתה הולך לבנק ומשתחווה לפקיד כאילו זה אל הריבית הכלכלית, כדאי להכיר את האפשרויות:
- משכנתא רגילה – ניצול ההון העצמי שלך והשלמת המימון מהבנק. הריבית פחות או יותר צמודה ליכולת שלך לשכנע את הפקידה שאתה מסוכן פחות מהבורסה בשנות ה-80.
- הלוואה כנגד נכס קיים – אם יש לך דירה ללא משכנתא (או עם מימון נמוך), אפשר לקחת הלוואה נגדה, ולמנף אותה לרכישת הנכס הבא.
- משכנתא לכל מטרה – אופציה שלרוב תשמש אותך אם אתה מנסה לעקוף את הבנק, כי ברצינות, למה לספר לו שאתה משקיע?
- שותפויות במימון – צורת מימון יצירתית יותר: כמה חברים, קרוב משפחה, משקיע מהאינסטגרם – ואתה. קונים ביחד, מחלקים את הסיכון, גם את התשואה.
- הלוואות חוץ בנקאיות – נראות אקזוטיות אבל מסוכנות כמו עקרב בתיק – יכול להיות שלא תצא מזה טוב אם לא תבין עד הסוף את התנאים.
נשמע טוב? שניה, עוד לא נכנסנו לקרביים של איך לבחור ומה כדאי.
3 שאלות קריטיות שאתה חייב לשאול את עצמך לפני שאתה לוקח שקל
1. כמה הון עצמי יש לך – וכמה אתה מוכן לסכן?
בשביל לקנות נכס להשקעה בישראל, תצטרך לפחות 50% הון עצמי. לא, זה לא טעות. כן, גם אם יש לך פרצוף של תלמיד מצטיין.
אם זו דירה שנייה, החוק קובע שתצטרך להביא לפחות 50% מהעסקה מהכיס שלך.
2. מה היכולת ההחזר החודשית שלך?
הבנקים מצפים שלא תעבור את ה-40% מההכנסה שלך בהחזר חודשי על המשכנתא והלוואות נוספות. מצחיק, כי לפי מחירי הדיור – הם כנראה מדמיינים שאנחנו גרים עם ההורים.
3. מה צפי התשואה שלך מהנכס?
נכון, השקעה בנדל"ן זו לא תורה מסיני, אבל אם אתה קונה דירה ברמלה ומקווה להכנסה כמו ממגדלי הברון תל אביב – עצור רגע לבדוק את המספרים. תשואה ממוצעת בארץ לרוב נעה בין 2.5% ל-5%. זה תלוי איזור, ביקוש, והמון משתנים שצריך להכיר.
המסע אל האישור המיוחל: איך עושים את זה חכם?
הגשת בקשה למשכנתא או הלוואה זה קצת כמו לצאת לדייט עם פקידה בנקאית. הכל עובד לפי רושם ראשוני. תביא טפסים מסודרים, תוכיח שאתה לא בזבזן כפייתי, תראה תוכנית עסקית סולידית (במילים של בנקים – “לו"ז תזרימי” + צפי תשואה) – ותזכה במקום בלב הריבית שלהם.
המסמכים שחייבים להביא:
- תלושי שכר / דוחות כספיים (לעצמאים)
- הצהרת הון + אישור יתרות מהבנק
- שמאי/חוו"ד שווי נכס קיים (אם תשתמש בו למינוף)
- נסח טאבו או אישור זכויות לנכס שאתה רוצה לקנות
מקרה בוחן: יואב קנה דירה באשקלון – בלי מיליון בבנק ובלי סוכריה מהבנקאי
יואב, לא גאון פיננסי ולא הבן של תשובה, החליט שהוא רוצה הכנסה פאסיבית לכל החיים. היה לו 400 אלף ש"ח חסכונות, אז הלך על רכישת דירה באזור אשקלון ב-800 אלף ש"ח. נשמע דמיוני? מסתבר שיש כאלה.
הוא השתמש בהון העצמי ל-50% מימון, אבל היה חסר לו סכום להוצאות נלוות – מס רכישה, עורך דין, שיפוץ קטן. יואב לקח הלוואה לכל מטרה מהבנק שבו ישן הכסף, בפריסה של 6 שנים – וכך כיסה את כל הפער.
הדירה מושכרת ב-2,600 ש"ח בחודש. אחרי כל ההוצאות, הוא נשאר עם עודף של כ-800 ש"ח רווח חודשי. האם הוא בדרך להיות איל נדל"ן? לא בטוח. אבל **הוא התחיל ממשהו**.
5 טיפים סופר-קריטיים לפני שאתה חותם על משהו
- בדוק את היכולת לקבל מימון על דירה להשקעה – מראש! אל תבזבז זמן על חיפוש אם הבנק בכלל לא מאשר.
- חשוב מסלול מחדש: שווקים פריפריאליים מביאים תשואה גבוהה יותר. המרכז תפוס, המקומות הבאים בתור זה המקום שלך להבריק.
- השתמש ביועץ משכנתאות – טוב. הוא לא רק חוסך לך כסף, הוא לפעמים ממש הצ'יף לברור בין כל הג'ונגל הבירוקרטי הזה.
- שים לב לריביות משתנות – "הבטחות זמניות" הן מסלול מהיר להחזר חודשי שתופס אותך לא מוכן בעתיד.
- הסתכל קדימה: מה יקרה לריבית בעוד 5-10 שנים? האם תוכל עדיין לעמוד בהחזר? צפי נכון, תחיה טוב.
שאלות ותשובות ששווה לך להכיר רגע לפני שאתה הולך לבנק
שאלה: האם שווה לקחת הלוואה חוץ בנקאית לרכישה?
תשובה: רק אם מיצית את הבנקים וכל סעיף בחוזה עבר עורך דין. הריביות שם יכולות להרקיע שחקים
שאלה: כמה הון עצמי הבנק דורש להשקעה?
תשובה: לפחות 50%. שים לב – אם זו דירה ראשונה, התנאים משתפרים מאוד
שאלה: האם הבנק שואל מה אני עושה עם הדירה?
תשובה: כן. משקיעים נבחנים אחרת מרוכשי דירה למגורים. לעיתים תוך הסתייגות מסוימת
שאלה: האם כדאי לי לעשות מימון עם שותף?
תשובה: זה יכול לחלק את הסיכון, אבל גם את הרווח. חשוב שתכתבו הסכם מסודר, שלא תגידו שלא אמרנו
שאלה: אפשר לקחת הלוואה על נכס קיים כדי לקנות חדש?
תשובה: כן, ואם הדירה נטולת משכנתא – זו דרך נהדרת לגייס כסף
למה שווה תמיד לבדוק עוד אופציות – גם אם נאמר לך שזה "מה שיש"
האמת? רוב האנשים מפספסים עסקאות טובות כי אמרו להם שזה בלתי אפשרי. אבל כסף עובד בשביל מי שמבין את השפה שלו – ומשא ומתן עם בנקים זו שפה לכל דבר. אל תסמוך רק על הפקיד בסניף, ואל תחתום על כל נייר שמגישים לך. בדוק, תשווה, תתייעץ.
ולבסוף, הכי חשוב: אל תתאהב בנכס – תתאהב בתשואה ובמספרים.
אז מה עכשיו? סיכמנו (כי אנחנו אוהבים סדר, גם בכסף)
- ניתן בהחלט לקבל מימון לנכס להשקעה – גם בלי ללכת עם שק שטרות לבנק
- הון עצמי, הכנסה חודשית ותשואה צפויה – אלה שלושת העוגנים
- שווה להיות חכמים במימון ולא רק עם סוכן נדל"ן כריזמטי
אז אם אתה חולם על נכס מניב שמייצר הכנסה פאסיבית, אבל לא בטוח מאיפה להתחיל – תתחיל בלשאול את השאלות הנכונות, במקומות הנכונים. ואל תשכח – כסף אמנם לא גדל על עצים, אבל הוא אוהב מי שיודע לטפח אותו.
עדיין יש שאלות? אולי הגיע הזמן לדבר עם יועץ מימון, אחד שעבר כבר את מיליוני השקלים הראשונים ויש לו סיפורים אמיתיים מהשטח. מי יודע – אולי הפעם זה אתה שנכנס למשחק, ולא רק צופה מהצד.