האם ניתן להגדיל משכנתא קיימת? כל מה שהבנק לא ימהר לספר לכם
רוצה להרחיב את המשכנתא שלך? קודם כל—תנשום
הטלוויזיה מקולקלת, הילד בדיוק קפץ כיתה והוא צריך מחשב חדש, גיסתך מהמושב סיפרה לכם על שיפוץ מדהים שהיא עשתה עם מטבח איטלקי, ופתאום אתה קולט שאתה חנוק. המשכנתא רצה, ההלוואות רצות, והבית—נו, הוא יכול להשתמש בקצת אהבה. אז השאלה הקופצת היא: האם אני יכול פשוט לקחת עוד קצת מהמשכנתא הקיימת ולהמשיך לרוץ? והתשובה היא: כן, אבל….
האפשרות להרחיב משכנתא קיימת קיימת והיא לא מדע בדיוני, אבל בפועל מדובר בתהליך מורכב יותר מרק הרמת טלפון לבנק ואמירה: "תוסיפו עוד 200 אלף, אני אפיץ לכם בביט". מדובר בשילוב של תנאים כלכליים, משפטיים ופסיכולוגיים (כן, גם זה), שדורש שתדע מה אתה עושה. או לפחות שתדע לשאול את השאלות הנכונות.
שאלה לגבי משכנתא, מימון או הלוואה? אנחנו כאן בשבילכם!
5 סיבות נפוצות למה אנשים רוצים להגדיל את המשכנתא
בוא נתחיל בזה: אתה לא לבד. הנה כמה סיבות נפוצות שגורמות לאנשים לרצות להרחיב את המשכנתא שלהם:
- שיפוץ הבית: הוספת חדר למתבגר שצריך פרטיות (והרבה ניתוק מהשאר).
- איחוד הלוואות: כשיש יותר מדי החזרי הלוואות שאתה שוכח מי לקח ממי ולמה.
- סיוע לילדים: עזרה ברכישת דירה לבן או בת, כי המחירים הפכו לבדיחה שלא מצחיקה אף אחד.
- השקעה: מישהו הציע השקעה "בטוחה" ואתה בוחן את האפשרות למימון באמצעות נכס קיים.
- כיסוי הוצאות בלתי צפויות: למשל טיול לבר מצווה שעלה לפתע פי 3 בגלל טיסה עם סוכן ש"השיג מחיר פצצה".
אבל—וזה אבל גדול—המעבר מהרעיון לביצוע הוא לא תמיד חלק. כי מה לעשות, הבנק זה לא חבר שמלווה לך 200 שקל כי שכחת את הארנק. זה גוף מסחרי שמנתח סיכונים, מעריך יכולות החזר, ובקיצור—בודק אותך מכל כיוון.
אז איך זה קורה בפועל? מבט על אפשרויות ההרחבה
1. הגדלת המשכנתא הקיימת (כלומר שינויים באותה הלוואה)
זו האופציה שנשמעת הכי הגיונית, אבל בפועל—לא תמיד מתאימה. אם אתה עדיין בתוך תקופת המשכנתא ורוצה תוספת, תצטרך לעבור שוב את כל התהליך הבירוקרטי: הערכת שווי הנכס, הוכחת הכנסה מעודכנת, ביטוחים ועוד מוצרי מדף שבנק אוהב לדחוף. ברוב המקרים, הבנק יבחן כאילו אתה לוקח משכנתא חדשה על הסכום המבוקש.
2. משכנתא נוספת (על אותו נכס)
אם יש לך מספיק אחוז מימון פנוי, ניתן לקחת משכנתא חדשה על גבי הקיימת. כלומר – שתי משכנתאות נפרדות על אותה דירה. כן, זה מסורבל, במיוחד אם יש לך משכנתא ממוחזרת עם לוח שפיצר וחברה מוכרת בשם "ריבית משתנה כל חצי דקה", אבל זו עדיין אפשרות.
3. מיחזור משכנתא עם הרחבה (שילוב של שניהם)
זוהי אחת האפשרויות האהובות על יועצי המשכנתאות. אתה ממחזר את המשכנתא הקיימת לטובת תנאים טובים יותר, ומוסיף עליה סכום נוסף לפי הצורך שלך ויכולת ההחזר שלך. הטוויסט? כמובן שהכל תלוי בשיפור ההכנסות שלך, אחוז המימון הנוכחי ויכולת ההחזר שלך בטווח הארוך.
יש לי את כל הנתונים! אז ברור שיאשרו לי, נכון?
לא בדיוק. גם אם הנתונים נראים מושלמים—הכנסה גבוהה, החזר חודשי נמוך, ואין הלוואות פתוחות – בנקים לא תמיד מתלהבים מהרחבת משכנתא. למה? כי בנק זה גוף שלא אוהב אינטואיציה, הוא אוהב טבלאות. והרבה מהן.
דוגמה שממחישה היטב את הסיפור
דמיינו את אלון, בן 38, נשוי פלוס 2, גר בחולון. הוא לקח משכנתא לפני 6 שנים על דירה ששווה 1.4 מיליון ₪, עם הלוואה של מיליון ₪. היום הדירה שווה 1.9 מיליון, והוא החזיר כבר שליש מהמשכנתא. נשמע מבטיח, נכון?
אז אלון פונה לבנק ומבקש להגדיל את המשכנתא בעוד 200,000 ₪ בשביל שיפוץ. הבנק עובר על הנתונים, ומאשר רק 100,000 ₪. למה?
- למרות שווי הנכס, ההכנסה של אלון לא עלתה בהתאם
- יש לו הלוואת רכב פעילה שאינה מדווחת במדויק במסמכים
- הבנק מעריך שהשיפוץ לא יעלה את ערך הנכס באופן משמעותי
ככה זה כשאתה נכנס לצוללת הבנקאית עם דרישות: לפעמים קופצים עליך כלבי ים.
רגע, כמה בכלל אפשר להגדיל?
כשמדובר במשכנתא בישראל, קיימים מגבלות ברורות:
- לא ניתן לעבור את 75% מימון: (כמו ברגע הרכישה), אלא אם אתה הולך על מיחזור וכל העסק מגובה בערבות מדינה.
- יכולת החזר: ההחזר החודשי לא יכול לעבור 40% מההכנסה הפנויה.
- גיל מסוים: בדרך כלל עד גיל 80 (שוב, תלוי בנק).
אם אחרי ההגדלה תעבור אחת מהגבולות האלה – הבקשה שלך תיתקל בקיר. לא נעים.
המהלך הגדול במספרים: טבלה שתעשה קצת סדר
| פרמטר | לפני ההרחבה | אחרי ההרחבה |
|---|---|---|
| שווי הנכס | 1,800,000 ₪ | 1,800,000 ₪ |
| יתרת משכנתא | 900,000 ₪ | 1,100,000 ₪ |
| אחוז מימון | 50% | 61% |
| החזר חודשי (משוער) | 4,200 ₪ | 5,400 ₪ |
שאלות שבטח קופצות לך עכשיו לראש
- האם תוספת למשכנתא פוגעת בדירוג האשראי שלי?
לא בהכרח. אם תעמוד בהחזרים באופן מסודר, להפך – זה עשוי דווקא לשפר. - האם אפשר להגדיל משכנתא בלי לערוך שוב שמאות לדירה?
בד"כ לא. הבנק רוצה עדכון שווי טרי, כדי לא לקחת סיכון. - האם כל בנק נוהג באופן דומה?
ממש לא. יש בנקים שיותר נוטים לגמישות, אחרים—פחות. שווה לבדוק בכמה גופים. - האם יועץ משכנתאות יעזור לי לקבל אישור?
במקרים רבים כן. הוא יודע איך להציג את המקרה שלך בצורה "טעימה" לבנק. - אפשר לקחת סתם כך משכנתא נוספת ולא להרחיב?
כן, אבל היא תיחשב הלוואה רגילה לכל דבר, ותהיה בתנאים פחות טובים ממשכנתא קלאסית.
ומה אם אני רק רוצה לשפץ מטבח וזה כל הסיפור?
יש עוד אופציה שלא מדברים עליה מספיק: הלוואה לכל מטרה. היא אמנם לא מוגדרת כ"משכנתא", אבל לעיתים זו הדרך הפחות כואבת כלכלית ומנטלית להשיג את הכסף. הריבית תהיה מעט גבוהה יותר, אבל תחסוך הרבה כאב ראש, טפסים, ושיחות עם מוקדים שדורשים דף ריכוז הלוואות שנשלח רק בפקס ב-15:45.
אז מה כדאי – להגדיל את המשכנתא או לקחת הלוואה חיצונית? 🤔
זו לא שאלה של כן או לא. זו שאלה של מה המטרה שלך, מה מצב ההחזר, כמה שנים נשארו, ואיך אתה עם טפסולוגיה. מי שבאמת רוצה להבין מה הכי כדאי לו—עדיף שישווה תרחישים:
- כמה יעלה לו להמשיך לשלם כמו היום + הלוואה חיצונית
- מול כמה יעלה לו להגדיל את המשכנתא ולשלם יותר זמן
- ולא לשכוח את ההוצאות החד פעמיות—עמלות, שמאויות, אגרות, ושעתיים עבודה של יועץ המשכנתאות יוסי 007
דמי שתיקה או דמי הבנה – אתה זה שמחליט
הרחבת משכנתא היא מהלך לגמרי אפשרי, אבל היא גם לא הדבר הכי טריוויאלי או נעים בעולם. צריך לבדוק מה בדיוק רוצים, למה רוצים את זה, ואיך עושים את זה בלי לתקוע את עצמך לעוד 25 שנה של דמי שתיקה לבנק.
אם אתה מרגיש שהאפשרות רלוונטית לך – חשוב לדבר עם מומחה, להכניס את ספרי החשבונות למכונת אמת, ולעשות החלטות רק כשכל הקלפים על השולחן.
אז מה אתה חושב? אתה בדרך להרחיב את המשכנתא?