איך לא לשלם מס רכישה על דירה שנייה – מה שהמדינה לא ממהרת לספר לכם
רגע, רגע, רגע… מס רכישה על דירה שנייה?!
אם הגעתם לכאן, כנראה שאתם שוקלים לקנות נכס נוסף – זו אחת ההחלטות הפיננסיות הכי מדליקות ומעוררות קנאה. אבל אז אתם מגלים את המכשול: מס רכישה על דירה שנייה. וזה לא שיחה יפה. משהו בין שיחת טלפון לבנק לבין דיון על תשלום דוחות חניה. כן, כרגע כל המדינה אומרת לכם: “שיחקתם אותה!… עכשיו תשלמו.”
מס רכישה על דירה שנייה בארץ מתקרב לטווח המחירים של רכב יד שנייה (ולא מהזולים). זהו אחוז קָבוּע מ-5% עד 10%, תלוי בשווי הדירה. סכום שיכול להגיע לעשרות ולעיתים מאות אלפי שקלים. עכשיו תנסו לחשוב לרגע – הייתם מוכנים להשקיע סכום כזה סתם כי הגעתם לדירה מספר שתיים? לא נשמע חכם במיוחד.
אז מה עושים? פשוט מאוד. צריכים לדעת את החוקים, לזהות את ה”חורים” החוקיים (ולא, אין פה אף טיפ אחד שקשור לעקיצה או להונאה – רק הבנה של מה שמותר לפי החוק). האם אפשר להימנע ממס רכישה? בהחלט. ואפילו בצורה לגמרי חוקית. בואו נצלול.
מה זה בכלל מס רכישה – והאם זה גזירת גורל?
מס רכישה הוא מס חד-פעמי שמשולם בעת רכישת דירה. החוק בישראל מחייב כל אדם שקונה דירה לשלם מס, אך המס משתנה בהתאם למספר פרמטרים:
- האם זו דירה יחידה או נוספת
- ערך הדירה
- המעמד האישי שלכם (חייל משוחרר, נכה, עולה חדש וכו’)
בדירה ראשונה – המס לרוב פטור או נמוך מאוד (עד תקרת שווי מוגדרת). אבל כשמגיעים לדירה שנייה – שם המדינה מוציאה את החרבות.
המס משתנה מדי שנה אך טווחי המס על דירה שנייה נעים כיום בין 8% ל-10% מערך הדירה. כלומר, דירה של 2 מיליון ש"ח = מס רכישה של כ-160-200 אלף ש"ח. כן, מס שלא הולך לקבלן או לספק – אלא ישר למדינה.
5 דרכים שחוקיות לגמרי כדי לא לשלם מס רכישה – או לפחות להפחית אותו משמעותית
1. ההקפאה הזמנית (לפעמים הזמן עובד בשבילכם)
רבות לא יודעים, אך אם אתם כבר בעלי דירה ונכנסים לעסקה על דירה נוספת – ייתכן שתוכלו ליהנות מפטור זמני.
מדובר בפרק זמן מוגדר (לרוב כחצי שנה עד שנה) בו תוכלו למכור את הדירה הראשונה ועדיין להיחשב כבעלי דירה יחידה. כלומר – לרכוש את הדירה השנייה (בפועל) כ"ראשונה" ולהימנע ממס הרכישה הגבוה.
חשוב לדעת:
- המכירה של הדירה הראשונה חייבת להתבצע בתוך פרק הזמן המוגדר
- הסכום לא ייגבה מראש, אך אם לא עומדים בתנאי – גביית הקנס תהיה מכאיבה
2. רכישת דירה בירושה – הפטור שאתם כמעט לא שומעים עליו
קיבלתם דירה בירושה? יש סיכוי לא רע שלא תצטרכו לשלם מס רכישה כלל. החוק קובע כי אדם המקבל חלק מדירה מהורה, בן זוג או קרוב אחר רשאי לקבל פטור מלא ממס רכישה, כל עוד קיימים תנאים מסוימים (כמו שהדירה לא נרכשה ממטרה של מסחר).
שימו לב: מדובר במקרה שמקבל הנכס הוא חלק מצוואה או ירושה, וההחזקה בנכס התקבלה ללא תמורה.
3. שימוש בבן משפחה – ולא לבקש ממנו חזרה את המחבתות
זו אחת הטכניקות הקלאסיות והיעילות – אבל אפשר גם לשרוף את עצמך משפטית אם לא עושים את זה נכון. רישום הדירה השנייה על שם בן/בת הזוג או הילדים (במידה ולא בבעלותם דירה אחרת) יכול להפוך את הרכישה לפטורה ממס רכישה כמשפר דיור או רוכש דירה יחידה.
אבל הנה הקאץ’ – א’ חייב להיות מעל גיל 18, ב’ – אסור להעביר אליו את הכסף ורק לטעון שהוא הבעלים. מספיק שיש אסמכתא שיש פה ניצול פיקטיבי לצרכי מס, וזה מתפוצץ לכם בפנים (במובן החוקי).
איך עושים את זה נכון?
- מעבירים את הסכום אליו במתנה – עם תיעוד בנקאי
- מחתימים על שטר מתנה במעמד עורך דין
- דואגים שבן המשפחה יהיה צד רשמי בהסכם המכר
אם תעשו את זה נכון – הרווח שלכם יגיע בעשרות אלפים.
4. פסילת דירה כבעלת ערך מגורים
קצת פחות מוכר, אך ישנם מקרים שבהם אפשר להוכיח שהדירה הנוספת אינה אמיתית כדירה למגורים – ולכן היא איננה "דירה שנייה". דירות שנבנו עם היתר אחר (כמו משרד, שטח מסחרי וכו’), גם כשהן משמשות בפועל למגורים – לא תמיד נחשבות כ"דירה שנייה" לצרכי המס.
זו אפשרות מתקדמת שדורשת ייעוץ משפטי ויכולת לספק הוכחות, אך אם אתם עובדים עם אנשי מקצוע חדים – זה פתח חוקי מעניין מאוד.
5. שימוש במבנים אחרים – כמו תכנון מס אגרסיבי על פי חוק
רבים מהרוכשים הטכניים היום מתכננים את העסקאות בעזרת עו"ד ורואי חשבון כך שהרכישה נעשית דרך חברה בע״מ, נאמנות, שותפות או קרן משפחתית. כל מבנה כזה מאפשר להסתכל על הרכישה בדרכים שונות ולעיתים להוזיל את המס בעשרות אחוזים – בהתאם למבנה ההכנסות והמיסוי שלכם.
זה כבר מתאים לאנשים שמשחקים בלבל של שחקני ליגת העל, אבל אם אתם שם – תנו למבנה לעבוד בשבילכם.
הנה טבלה מצוינת שתעשה לכם סדר – האם תשלמו מס או לא:
| מצב הרכישה | מס רכישה צפוי | אפשרות לפטור/הנחה |
|---|---|---|
| דירה ראשונה | 0% עד 3.5% | כן, לפי שווי |
| דירה שנייה (בלי מכירה של הראשונה) | 8%-10% | לא |
| קניית דירה שנייה אך מכירה של הראשונה תוך 18 חודשים | זמנית כיחידה | כן |
| רכישה על שם ילד בגיר ללא נכסים | 0%-3.5% | כן |
| דירה בצוואה / ירושה | 0% | כן |
| רכישה דרך חברה | 8%-10% בדרך כלל | תלוי בהכנסות |
שאלות שאולי עברו לכם בראש (ולא נעים לשאול ברחבה של עורך דין)
- האם באמת אפשר לא לשלם כלום על דירה שנייה?
כן, כל עוד אתם עומדים בחוקים, ממכרים נכסים קיימים בזמנים הנכונים או משתמשים בפטורים המשפטיים הקיימים. - אם רושמים את הדירה על שם הילד – מה קורה כשירצה למכור?
זה כבר נדרש תכנון מראש – כדאי לדעת שהילד יהיה זה שמחזיק, והוא זה שייאלץ מחדש לשלם במקרה של רכישה עתידית אחרת. - קניתי דירה על שם אישתי – זה עובר?
אם אתם מוכיחים הפרדה רכושית אמיתית – יש סיכוי. אם אתם פשוט זוג ותיק עם חשבונות בנק משותפים – ממש לא בטוח. - אפשר לטעון שהדירה היא משכנתא בלבד?
ממש לא משנה מבחינת מס – המס מתייחס לרכישה ולא לאופן המימון. - מה אם הדירה נרכשה להשקעה עבור הילדים בעתיד?
כוונות לא הופכות את החוק – המדינה רואה את מה שמונח בטאבו. לא מעבר.
אז מה עושים מכאן? (ואיך בכל זאת משחקים אותה)
אם הגעתם עד כאן – כנראה שגם אתם הבנתם ששוק הנדל”ן מלא בסימני שאלה, במיוחד כשמדובר בדירה שנייה. המדינה לא מקלה, אבל כן מספקת לא מעט פתחים חוקיים. מה שצריך זה תכנון נכון, הבנה אמיתית של החוק – ואם אפשר גם עורך דין אלוף אחד בצד שלכם.
אל תמהרו לקפוץ לעסקה לפני שבדקתם את כל ההשלכות – גם מס רכישה הוא חלק מעלות הדירה, ויכול לשנות עולמות כשהוא מופחת או נמנע לחלוטין.
ועכשיו, אני זורק את הכפפה: אם יש לכם מה לומר, להתייעץ, לשתף או אפילו לשאול את השאלה הכי מופרכת שאפשר – תכתבו לי בתגובות או שלחו הודעה פרטית. משהו אומר לי שמה שגילינו כאן, זה רק קצה הקרחון.
בינינו… אם אפשר לא לשלם למדינה 150 אלף שקל – למה לא?