"`html
אחרי כמה זמן אפשר למכור דירה במחיר למשתכן?
תוכנית "מחיר למשתכן" היא אולי אחת היוזמות הבולטות בניסיון של מדינת ישראל להקל על זוגות צעירים ומשפחות בתחילת הדרך להשתלב בשוק הדיור. התוכנית, שהחלה לפני מספר שנים במטרה להציע דירות במחיר מופחת לזכאים, הצליחה לשנות את כללי המשחק וליצור דירות במחיר שהוא לעיתים משמעותית מתחת למחיר השוק. אבל מצד שני, התוכנית הגיעה עם שורה של מגבלות וכללים. אחד הנושאים הכי מסקרנים ואפילו טעונים בתוכנית הזו הוא: אחרי כמה זמן ניתן למכור דירה במסגרת "מחיר למשתכן"?
אז לא, זה לא כל כך פשוט כמו לצאת מהבניין עם שלט "למכירה" ביד, ובהחלט לא מדובר בסוגיה חד-משמעית. בואו נצלול לתוך הנושא, נבין את החוקים, נפרק את מסגרות הזמן ונשאל את השאלות הכי בוערות בעולם הדיור המוזל.
אז יש חוקי משחק – ואי אפשר לעקוף אותם
בתור התחלה, חשוב להבין שיש מגבלות מאוד ברורות על מכירת דירה במסגרת מחיר למשתכן. הסיבה לכך היא היסודית ביותר: המדינה מסבסדת את הדירות הללו כדי שהן ישמשו למגורים ולא כמכשיר פיננסי לצבירת הון מהיר. אם כל אדם היה יכול למכור מיד את הנכס, הפער בין המחיר המקורי לבין מחיר השוק היה משמש ככלי קל במיוחד לגריפת רווחים על חשבון משלם המיסים – וזה ישנה לחלוטין את המטרה של התוכנית.
החוק קובע כלל יסודי: לא ניתן למכור את הדירה במסגרת מחיר למשתכן במשך חמש שנים לפחות מיום קבלת טופס 4, שהוא בעצם האישור הסופי לאכלוס המבנה. כן, מדובר בפרק זמן לא מבוטל, אבל יש לכך סיבה טובה. כל עוד לא עברו חמש השנים הללו, ניתן להשכיר את הדירה, אך לא להעביר את הבעלות שלה לאדם אחר.
מה קורה אחרי 5 השנים?
ברגע שעוברות 5 שנים, נפתחות בפניכם דלתות חדשות (וסליחה על משחק המילים). הדירה הופכת, פחות או יותר, ל"דירה רגילה" שניתן למכור אותה לכל אדם שמעוניין בה, וללא הגבלות מיוחדות. אבל ריבונו של עולם, מה קורה אם גיליתם שאתם חייבים למכור את הדירה הרבה לפני כן?
כמו בכל דבר בישראל, התשובה היא: "תלוי." יש מקרים מיוחדים שבהם ניתן להפעיל חריגת מכירה מוקדמת – אך לרוב זה ילווה בבירוקרטיה רבה ואם זה לא באמת הכרחי (למשל, בעקבות גירושין, עזיבה עקב נסיבות רפואיות או צרכים דחופים אחרים) – סביר להניח שזה לא יאושר.
השאלות הכי נפוצות – והתשובות שלא תמצאו בכל מקום
- האם אפשר לעקוף את המגבלה?
לרוב לא. כל עוד המגבלה הדירה חלה, אין אפשרות להעביר את הבעלות על הדירה באופן רשמי. ניסיונות אחרים, כמו הסכמים פסולים או עסקאות "מתחת לשולחן," עלולים להעמיד את המוכר בסכנה משפטית. - מה עם השכרה לפני תקופת המגבלה?
מותר להשכיר את הדירה באישור המדינה, אך חשוב לבדוק את התנאים המסוימים עם הרשויות המקומיות. - האם הרוכש הבא ייהנה מאותם תנאים?
התשובה היא לא. ברגע שדירה נמכרת לאחר המגבלה, היא הופכת לדירה רגילה לכל דבר. אין הנחות לרוכש החדש. - מהו "טופס 4" ומה חשיבותו?
זהו המסמך שמאשר כי המבנה מוכן לאכלוס מבחינה חוקית. מגבלת 5 השנים נמדדת מכאן, ולא ממועד הזכייה במכרז או מהחתימה על החוזה. - ומה אם אני פשוט מוותר על הדירה?
במקרה שאתם מעוניינים לוותר על הזכאות עוד לפני הכניסה לדירה, ישנם תהליכים מסוימים מול המדינה, אך זה כרוך בקנסות ותנאים נוספים.
האם מחיר למשתכן הוא בכלל "עסקה טובה"?
באמת, שאלה טובה. בעוד שמחיר למשתכן מתיימרת לתת לזכאים "עסקה משתלמת," היא גם משחקת משחק כפול שמגביל אותם במידה מסוימת. על פניו, לא כולם אוהבים מגבלות או את העובדה שיש פחות גמישות לעשות שימוש בנכס, אבל אם בוחנים את הפערים בין המחירים בתוכנית למחירי השוק החופשי – הפערים בהחלט יכולים להצדיק את הסבלנות.
לדוגמה: דירה שנמכרה במסגרת התוכנית בעבור 1.2 מיליון ש"ח באזור מבוקש עשויה להיות מתומחרת במחיר השוק ב-1.7 מיליון ש"ח או יותר. ברגע שחולפות חמש השנים, כל רווח ממכירת הדירה עובר ישירות לכיס הרוכש. עם תנאים כאלה, אפשר להבין מדוע אנשים מוכנים להמתין.
סיפור אישי שטורף את הקלפים
גדי ותמר, זוג צעיר מקריית אונו, זכו בדירה במסגרת מחיר למשתכן בשנת 2018. כשהם נכנסו לדירה בשנת 2020, הם היו בטוחים שהם כאן "לתמיד". אבל שנתיים לאחר מכן, תאומים הצטרפו למשפחה, והם הבינו שהדירה כבר לא עונה לצרכים שלהם. מה עושים?
עמוק בתוך הבירוקרטיה והמגבלות, הם נאלצו להמתין די בשיניים עד 2025 כדי למכור את הדירה. בסופו של דבר, הם מכרו אותה במחיר גבוה משמעותית משווי הקנייה – ואת הרווח הם השקיעו בקניית בית פרטי בפרברי המרכז. "לא היה קל להתאפק," הם אומרים, "אבל כשהמגבלה ירדה, זה היה שווה הכול."
לסיכום – תוכנית שמאתגרת את הסבלנות
מחיר למשתכן היא ללא ספק תוכנית עם פוטנציאל אדיר, אך גם עם לא מעט אתגרים. הרעיון של המתנה למכירה אולי נשמע מרתיע, אבל יכול להתברר כמשתלם בטווח הרחוק. אחרי הכול, מדובר בצעד שדורש מחשבה, תכנון ובעיקר סבלנות. אתם מתלבטים אם ללכת על זה או שאתם כבר עומדים בצומת הדרכים? חשוב להכיר כל פרט, לקרוא את האותיות הקטנות ולשקול את הכול לפני שחותמים.
ואם יש לכם עוד שאלות – אל תהססו להעמיק אפילו יותר לתוך העולם המרתק הזה. כי בינינו, זה לא רק דירה, זה העתיד שלכם.
"`