לקנות דירה ללא הון עצמי – זה אפשרי?

"`html

איך באמת אפשר לקנות דירה ללא הון עצמי?

בואו נודה באמת: כמעט לכל מי שחולם על דירה בישראל, החומה הזאת שנקראת "הון עצמי" נראית כמו קו הסיום במרוץ בלתי אפשרי. קו הסיום הזה נדמה כמו מחסום ענק שמפריד בין הרצון לתפוס שכונה לבין המציאות הנוכחית של דירה שכורה עם שותפים וריהוט יד שנייה. אבל רגע לפני שאתם מרימים ידיים או מתחילים לפנטז על פריצה בלוטו – כדאי שתדעו שיש פתרונות. כן, שמעתם נכון – אפשר לקנות דירה בישראל גם בלי הון עצמי. איך עושים את זה? על זה בדיוק נדבר במאמר הזה, בלי קלישאות ובלי קסמים, אלא עם כלים פיננסיים ונגיעות של יצירתיות.

מה זה בכלל "הון עצמי" ולמה הבנקים כל כך מתעקשים עליו?

לפני שנצלול לחלקים הפרקטיים, חשוב להבין למה ה"משוכה" הזאת קיימת מלכתחילה. כשאנחנו מדברים על הון עצמי, הכוונה היא לסכום הכסף שאתם מביאים "מהבית" מתוך סך עלות הדירה. לדוגמה, אם אתם מתעניינים בדירה שעולה 2 מיליון ש"ח, ההון העצמי שלכם נדרש להיות לפחות 25% מהסכום הזה – כלומר, 500,000 ש"ח. נשמע מפחיד, נכון?

ולמה הבנקים מתעקשים על זה? הסיבה פשוטה: הבנקים לא אוהבים להסתכן. הם רוצים לדעת שיש לכם "עור במשחק" – סכום ששמתם מהכיס שלכם שמצמצם את הסיכון מכך שלא תוכלו להחזיר את המשכנתא. בנוסף, ההון העצמי משמש להגנה עבור הבנק כששווקי הנדל"ן חווים ירידות פתאומיות, כך שהבנק לא יישאר חשוף להפסדים.

אז איך אפשר לקנות דירה בלי הון עצמי? הנה כמה דרכים יצירתיות

1. הלוואות חוץ בנקאיות

האם שמעתם על האפשרות להשתמש בהלוואות חוץ בנקאיות להשלמת הון עצמי? קחו בחשבון שהן רלוונטיות אם אתם יודעים שיהיה לכם מאיפה להחזיר אותן. לדוגמה: חברות ביטוח, קופות גמל או אפילו הלוואות דרך אפליקציות הטכנולוגיה הפיננסית מציעות הלוואות בתנאים משתנים, שלעתים טובים יותר ממה שהבנקים מציעים.

• יתרון: פתרון מהיר לנושא ההון העצמי.
• חיסרון: ריביות גבוהות יותר שעלולות "לנפח" את ההחזר החודשי.

2. שעבוד נכס של ההורים

אם יש לכם הורים עם דירה (אפילו אם זו דירת 70 מ"ר משנות ה-70), הם יכולים לשעבד אותה לטובת המשכנתא שלכם. במובן הזה, שעבוד כזה הוא דרך להעביר את הערבות המשפחתית ממילים למעשים. אבל היי, תחשבו טוב לפני שאתם מערבבים בין נדל"ן ויחסים משפחתיים – לפעמים זה עלול להפוך למתכון למריבות.

3. תליית תקוות בפרויקטים כמו "מחיר למשתכן"

בישראל היו לא מעט יוזמות ממשלתיות בעשור האחרון לעזור לצעירים להיכנס לשוק הדיור, והדוגמה הכי מוכרת היא "מחיר למשתכן". במסגרת הפרויקטים האלה, הדרישה להון עצמי נמוכה יותר (לעיתים סביב 10%-15%). ואם תזכו בהגרלה – הרווחתם בגדול.

• יתרון: דרישה להון עצמי נמוך יותר משמעותית.
• חיסרון: לא בטוח שתזכו, ואם כן – הפרויקט יכול להתעכב שנים.

4. קבלת מענקים ופנייה לעמותות

במקרים רבים, ניתן לבדוק כיצד לקבל סיוע דרך עמותות שמתמחות בנושאי דיור. ישנן קרנות סיוע שפועלות לספק תמיכה ברכישת דירה עבור זוגות צעירים, עולים חדשים ומשפחות מרקע כלכלי חלש.

5 שאלות נפוצות – ומה שלא חשבתם לשאול:

• ש: האם הבנק מאפשר לקחת משכנתא ב-100% מימון?
  ת: באופן עקרוני לא, אבל אם תמצאו פתרונות לתוספת הון עצמי (הלוואה חוץ בנקאית או שעבוד נוסף), ייתכן שזה יתאפשר.
• ש: איך מחליטים אם לקחת הלוואה להשלמת הון עצמי?
  ת: זה תלוי בהכנסות שלכם וביכולת ההחזר שלכם. אם אתם בקושי סוגרים את החודש, זה עלול להיות סיכון גדול מדי.
• ש: האם מומלץ לערב את ההורים בכל מצב?
  ת: תלוי במערכת היחסים. זה יכול לפתור בעיות מימון, אבל גם ליצור חיכוכים משפחתיים.
• ש: האם הלוואות חוץ בנקאיות בטוחות?
  ת: זה תלוי במקור. חשוב לבדוק היטב את הגוף המלווה ואת תנאי ההלוואה.
• ש: כמה באמת "כואב" ההחזר החודשי של הלוואה נוספת?
  ת: זה משתנה לפי גובה הסכום והריבית, אבל כן – זה יכביד על ההליך הכלכלי החודשי שלכם.

אל תשכחו לבדוק את כל המספרים!

לפני שאתם שוקלים לקחת משכנתא בתוספת הלוואות חיצוניות, עשו חישוב מדויק. הנה טבלה שממחישה את ההשפעה של הלוואה משלימה על התזרים החודשי:

אז מה המסקנה? ומה הצעד הבא?

אין ספק שכניסה לשוק הנדל"ן הישראלי היא אתגר לא פשוט – בלשון המעטה. אבל כפי שראינו כאן, יש מגוון אפשרויות יצירתיות שיכולות לעזור לכם להתקדם לעבר הדירה הראשונה (כן, גם בלי חצי מיליון ש"ח בכיס). עם זאת, ההחלטה היא לא טריוויאלית ויש לה השלכות פיננסיות לטווח רחוק.

אם הגעתם עד כאן, כנראה שהמאמר פתח לכם כמה אפשרויות חדשות לחשוב עליהן. אני ממליץ בחום להתייעץ עם יועץ משכנתאות מנוסה או מומחה פיננסי שיתאים עבורכם תוכנית מותאמת אישית. בסופו של דבר, המשכנתא היא לא רק מימון לדירה – היא מימון לעתיד שלכם.

"`