"`html
כמה הון עצמי צריך כדי לקנות דירה?
חלום הדירה בישראל הוא משהו שרובנו חולמים עליו בשלב כזה או אחר. בין אם מדובר בזוג צעיר שמצטייד בתקוות לעתיד ובין אם מדובר במי שמחפש להשקיע בנכס – כמעט כולם שואלים את השאלה הבוערת: כמה הון עצמי באמת צריך כדי לקנות דירה? מדובר באחת השאלות החשובות ביותר בעידן שבו מחירי הנדל"ן הם נושא מרתק מצד אחד, אבל לעיתים מפחיד מצד שני. בדיוק בשביל זה אנחנו כאן – להאיר את העניין, לשבור כמה מיתוסים ולגרום לכם להבין בדיוק איפה אתם עומדים.
אז מה זה בכלל הון עצמי?
לפני שנצלול למספרים, כדאי להסביר את המושג עצמו. הון עצמי הוא למעשה החלק ממחיר הדירה שאתם מביאים מהכיס שלכם, בלי עזרת בנקים, הלוואות, או קרובי משפחה חרוצים שיש להם כיסים בלתי נגמרים (הלוואי על כולנו). זהו הכסף הנזיל שלכם, שבא לידי ביטוי במקומות כמו חסכונות, פיקדונות או אפילו עזרה מהמשפחה. אבל למה זה חשוב? מכיוון שלפני שתקבלו משכנתא מהבנק, תצטרכו להראות שיש לכם הון עצמי מינימלי כתנאי מקדים.
מהו שיעור ההון העצמי הנדרש בישראל?
פה נכנסת לתמונה אחת ההחלטות החשובות של בנק ישראל: שיעור ההון העצמי המינימלי. כיום הכלל קובע שעליכם להביא לפחות 25% ממחיר הדירה כהון עצמי אם מדובר בדירה ראשונה שאתם רוכשים. כלומר, אם חשקה נפשכם בדירה במחיר של 2 מיליון שקלים, תצטרכו להציג 500,000 שקלים מהכיס שלכם.
ומה קורה אם מדובר בדירה נוספת?
אם זו לא הדירה הראשונה שלכם אלא דירה להשקעה, כאן התמונה קצת משתנה. במקרה הזה תצטרכו להציג 50% ממחיר הדירה כהון עצמי. כלומר, אם אתם מתכננים לרכוש דירה להשקעה ב-1.5 מיליון שקלים, תצטרכו לגייס לא פחות מ-750,000 שקלים טרם קבלת המשכנתא.
ומה עוד כדאי לדעת?
רכישת דירה בפרויקט חדש (על הנייר) עשויה לדרוש הון עצמי בשלבים מוקדמים יותר, בעוד אשר רכישת דירה יד שנייה מאפשרת יותר גמישות ברכיב המימון וההון.
איך מחשבים כמה הון עצמי באמת יש לנו?
הון עצמי הוא לא רק הכסף שנמצא ישירות בחשבון העו"ש שלכם. הוא יכול להגיע ממספר מקורות יצירתיים, כמו:
- חסכונות: האם יש לכם קרן חיסכון שעשיתם דרכה כסף בקופת גמל או קרן השתלמות?
- עזרה מההורים: גם אם ההורים שלכם לא היו עשירים כקורח, לפעמים מתברר שיש להם מספיק כדי לעזור בדירה לילדים.
- מכירת נכס קיים: במקרה שאתם מוכרים נכס נוסף, התמורה שלו יכולה לשמש הון עצמי.
מה אם אין לכם מספיק הון עצמי?
פה העניינים יכולים קצת להסתבך. מצד אחד, אתם יכולים לבחור לשלב הלוואות משלימות כדי לגשר על הפער בהון העצמי, אבל חשוב לזכור שההלוואות האלו מייקרות את העלות הכוללת של רכישת הדירה. במילים אחרות – זה נשמע פתרון פשוט, אבל הוא עשוי להכניס אתכם לסיכון כלכלי.
שאלות ותשובות שכדאי לכם להכיר
איך יודעים אם זה הזמן הנכון להתחיל לחפש דירה? האם אפשר לקבל משכנתא בלי הון עצמי? ומה קורה אם אנחנו רחוקים משיעור ההון העצמי הנדרש?
- שאלה: "יש לי רק 18% הון עצמי – האם אני יכול לקבל משכנתא?"
תשובה: סביר להניח שלא, כיוון שהבנקים מחמירים עם דרישות המינימום. תצטרך להביא את הסכום ל-25% לפחות בדרכים אחרות. - שאלה: "האם אפשר לקבל עזרה מהמשפחה כהון עצמי?"
תשובה: בהחלט כן, ויותר מזה – הבנקים אפילו מקבלים מכתבי הצהרה כראייה לתמיכה משפחתית. - שאלה: "האם אפשר לשעבד דירה קיימת כהון עצמי?"
תשובה: התשובה היא כן, אך בתנאי שיש לכם זכויות בלתי משועבדות על הנכס הקיים. - שאלה: "איך יודעים אם נוכל לעמוד בהחזרי המשכנתא?"
תשובה: כדאי לשבת עם יועץ משכנתאות ולחשב החזר חודשי שיתאים ליכולות הכלכליות שלכם. - שאלה: "מה קורה אם הדירה שחשקנו בה מזנקת במחיר?"
תשובה: תיאלצו לחשב מחדש את ההון העצמי הנדרש בהתאם למחיר החדש.
דוגמאות מהשטח – כמה באמת קשה לאנשים לגייס הון עצמי?
תכירו את אורי ומיה, זוג צעיר עם חלום לדירה משלהם בפתח תקווה. המחיר הממוצע לדירה שהם מחפשים הוא 2.2 מיליון ₪. יש להם 420,000 ₪ בעובר ושב וכ-100,000 ₪ בפיקדון נזיל. זה אומר שיש להם סך של 520,000 ₪. עם זאת, הם לא עמדו בשיעור המינימלי הנדרש של 25% (שהם 550,000 ₪ במקרה שלהם). איך זה נפתר? הוריהם החליטו להלוות להם 30,000 ₪ כהלוואה ללא החזר מיידי, וכך הצליחו לסגור את הפער הנדרש!
סיכום: קחו את הזמן ותתכננו בחוכמה
לסיכום, שיעור ההון העצמי הנדרש אינו מספר בעלמא – הוא התשתית שאיתה יוצאים לדרך ברכישת דירה. נכון, זה יכול להיות מאתגר, אבל עם תכנון נכון, הבנה של השוק ושימוש במקורות יצירתיים, גם אתם יכולים לעשות את זה. האתגר הוא אמיתי, אבל החדשות הטובות הן שלא חייבים לעמוד בזה לבד. הקפידו להתייעץ עם יועץ משכנתאות, לחשב טוב את האפשרויות שלכם ולראות את הצעד הזה במסגרת של תוכנית מלאה וריאלית. זכרו: אתם לא רק קונים דירה – אתם בונים בית. ונראה שזה בהחלט שווה את זה.
"`